‘Nút thắt’ quyết định tiến độ đầu tư

Cộng đồng doanh nghiệp bất động sản trong những ngày qua đang rất "nóng" khi tiếp nhận Công điện số 634 vừa được Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký ban hành về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất, yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương hoàn thành trước ngày 31/7.

Đáng chú ý, trong Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 về xác định giá đất và dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 quy định chi tiết phương pháp định giá đất đã loại bỏ phương pháp thặng dư. Đây là nội dung đang khiến nhiều doanh nghiệp và Hiệp hội băn khoăn. Bởi theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, thời gian qua, tới 87,5% dự án tại Thành phố được định giá theo phương pháp này.

Tại Hội thảo khoa học với chủ đề “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án", ngày 27/7, nhiều chuyên gia và các doanh nghiệp cho rằng về cả khoa học và thực tiễn, phương pháp thặng dư hiện vẫn được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam. 

“Sẽ là vô lý và khó hiểu khi Việt Nam chối bỏ kinh nghiệm thế giới, bỏ đi phương pháp có cơ sở khoa học, thực tiễn và được áp dụng rộng rãi như phương pháp thặng dư. Trường hợp phương pháp thặng dư thực sự bị loại bỏ khỏi các quy định điều tôi lo là chính ta "tự tước vũ khí” để định giá trong khi ta cần các công cụ có có sở lý luận và thực tiễn. Hậu quả là ta thiếu đi nền tảng, phương pháp định giá phù hợp nhất với nhiều loại hình đất đai, đặc biệt là gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn”, Chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh, nhìn nhận.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, nếu bãi bỏ phương pháp thặng dư sẽ không chuẩn xác cả về khoa học và thực tiễn. Để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, người ta không thể áp dụng cùng chung các phương pháp mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất...

Phân tích cụ thể, bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, doanh nghiệp rất quan tâm đến quy định liên quan định giá vì tác động rất lớn đến triển khai dự án đầu tư. Điều này đang được đặt ra tại dự thảo Nghị định 44 và Thông tư 36 sửa đổi, hai văn bản chính sách quan trọng liên quan đến công tác định giá đất sắp được ban hành. Theo đó, dự thảo sửa đổi Nghị định 44 thể hiện các phương pháp định giá đất nhưng lại loại bỏ phương pháp thặng dư, khiến nhiều doanh nghiệp băn khoăn.

“Các phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập khó thay thế hoàn toàn được phương pháp thặng dư, nhất là với các dự án bất động sản", bà Hồng nhận định.

Đồng thời nhấn mạnh: Nhiều doanh nghiệp đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất, bởi có thể gây khó khăn về định giá dẫn đến ách tắc hàng loạt dự án. Khảo sát năm 2022 liên quan tiếp cận đất đai chỉ ra rằng doanh nghiệp mất nhiều thời gian để xác định quyền sử dụng đất.

“Phương pháp thặng dư được áp dụng nhiều với lô đất có tiềm năng phát triển. Giờ bỏ phương pháp này thì có thống nhất hay không. Theo tôi, cần tiếp tục giữ lại phương pháp thặng dư, song kết hợp với sửa Thông tư 36 để hướng dẫn tính ước đoán tổng chi phí, tổng doanh thu giả định của dự án ngày càng xác thực hơn”, bà Hồng nêu vấn đề.

Cần bổ sung dữ liệu đầu vào

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Phó Chủ tịch CLB bất động sản Hà Nội khẳng định: Phương pháp thặng dư phản ánh rất rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản: đâu là chi phí, đâu là doanh thu, đâu là lợi nhuận, rất khoa học và khách quan. 

“Cơ quan soạn thảo cho rằng, do thiếu cơ sở dữ liệu để định giá, phải định giá theo các yếu tố giả định, thiếu chính xác nên bỏ phương pháp này, theo tôi là chưa thuyết phục. Nếu vấn đề là thiếu cơ sở dữ liệu thì giải pháp phải là tạo ra nguồn cơ sở dữ liệu chất lượng, tin cậy, thay vì bỏ phương pháp thặng dư (đập bỏ cỗ máy sản xuất). Vì vậy, nếu việc bỏ phương pháp thặng dư trở thành hiện thực thì đó sẽ là một "bước lùi" trong công tác định giá đất”, luật sư Chung bày tỏ.

 Nêu quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc dịch vụ tư vấn, Savills Thành phố Hồ Chí Minh phân tích: Phương pháp thặng dư có những ưu điểm nổi bật so với các phương pháp khác.

Cụ thể: Phương pháp so sánh chỉ phù hợp với những bất động sản có diện tích nhỏ lẻ, có giao dịch tương đồng phổ biến. Tuy nhiên, phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu, các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin. Trong trường hợp bất động sản có diện tích lớn, số lượng có thể so sánh tương đồng nhau là không nhiều, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến kết quả định giá.

TS. Trần Xuân Lượng, chuyên ngành bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân chỉ ra rằng, các thông tin dữ liệu đầu vào mới quyết định việc xác định giá đất có sát với thị trường hay không? Mỗi loại đất, mỗi loại hình bất động sản sẽ có cách xác định thông tin đầu vào khác nhau. Đã có nhiều ý kiến tranh luận xung quanh vấn đề này, và nếu không quy định rõ ràng và chặt chẽ sẽ rất khó để làm cơ sở đưa ra mức định giá chuẩn cho giá đất.

“Quan điểm của tôi cho rằng từ việc có dữ liệu sạch, chúng ta sẽ đề ra những quyết sách, chính sách đúng và trúng. Từ dữ liệu sạch mới có được quy hoạch sạch, có được giá đất tiệm cận thị trường, có được giá đất tiệm cận thị trường sẽ bồi thường thỏa đáng, bồi thường thỏa đáng mới không có tranh chấp, khiếu kiện, không có biểu tình. Ngoài ra, từ giá đất chuẩn sẽ đánh thuế chuẩn, thu được tiền sử dụng đất chuẩn, tiền cho thuê đất chuẩn và thu ngân sách tối đa. Từ đó sẽ tái đầu tư cho lợi ích của cộng đồng”, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng khẳng định.