Theo PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách khoa Thẩm định giá - Kinh doanh bất động sản, Đại học Tài chính Marketing TP. Hồ Chí Minh, nếu chỉ biết về giá cả, hay đơn thuần thu thập thông tin về giá cả thì nhà đầu tư đã bỏ qua một vùng tư duy hấp dẫn hơn, hiệu quả hơn đó là những tư duy về giá trị thị trường.

Để định hướng cho nhà đầu tư hiểu rõ hơn các vấn đề liên quan đến giá cả, giá trị thị trường cũng như giá trị cốt lõi của bất động sản, PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc đã đưa ra những phân tích và lý giải cụ thể.

PV: Thưa PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, giá cả là một trong những yếu tố tác động lớn đến hoạt động đầu tư bất động sản. Ông nhìn nhận ra sao về vấn đề này?

PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc: Sự gia tăng về giá cả hợp lý, hay phần lớn là bất hợp lý ở Việt Nam, đã kích thích mọi thành phần trong xã hội tìm đến hoạt động đầu tư bất động sản. Thực tế khách quan và diễn biến chủ quan trong 30 năm qua về giá của bất động sản đã làm nhiều cá nhân và tổ chức đánh mất sự cân bằng cảm xúc - tài chính - lý trí.

Giá cả của bất động sản nói chung là đại lượng thay đổi xoay quanh giá trị. Khi cung và cầu của đất đai, bất động sản khớp nhau thì giá cả có thể phản ánh và phù hợp với giá trị của bất động sản đó, trường hợp này ít khi xảy ra. Giá cả của đất đai, bất động sản sẽ cao hơn giá trị của chúng nếu số lượng cung thấp hơn cầu. Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị của chúng.

Tuy nhiên, nhiều người thường không có khả năng vận dụng, phát triển tư duy cho đầu tư bất động sản. Người ta thường nói “Thị trường có tiếng nói riêng” hay “Mọi lý thuyết đều là màu xám. Chỉ cây đời mãi mãi xanh tươi”… Từ việc nắm bắt, hiểu kiến thức chung, nhà đầu tư bất động sản cần phát triển tư duy riêng cho từng quyết định, cách làm cụ thể.

Vậy giá cả thường bị chi phối bởi những yếu tố nào, thưa ông?

- Giá cả thường do quan hệ cung cầu trong thị trường quyết định. Tuy nhiên cần hiểu đúng và toàn diện phạm trù “thị trường”. Thị trường mà chúng ta thường hay đề cập trên truyền thông như: chung cư, đất lô, diện tích thương mại… với những khu vực, phân khúc và hàng hoắ phổ biến chỉ là 1 góc nhỏ của thị trường toàn định.

Nếu nhìn vào 365.000 km2 của Việt Nam, cộng tài sản trên đất (bao gồm công trình xây dựng và tài sản gắn liền với đất đai như cây lâu năm…) thì thị trường toàn định rộng lớn và đa dạng hơn rất nhiều. Mặt khác, nếu chỉ tư duy về giá cả, thu thập thông tin về giá cả … thì người đầu tư bỏ qua một vùng tư duy hấp dẫn hơn, hiệu quả hơn trong hoạt động đầu tư của mình. Đó là những tư duy về giá trị thị trường.

Nhiều người vẫn còn mơ hồ về khái niệm giá trị thị trường của bất động sản, ông có thể lý giải rõ hơn về điều này như thế nào?

- Giá trị thị trường của bất động sản là những công năng, công dụng của bất động sản được dùng cho những mục tiêu nào đó. Những mục tiêu này có thể là đa dụng hay cá biệt cho mỗi cá nhân, tổ chức. Người ta hay nói đến 2 phạm trù giá trị thị trường của bất động sản đó là giá trị sử dụng và giá trị trao đổi. Bất động sản không chỉ dùng để ở, để kinh doanh, để kiếm lợi nhuận… mà còn để phục vụ các mục tiêu đa dạng khác nhau.

Lưu ý, giá cả cho thuê hay mua bán tự do không thể dùng để đo lường được giá trị mà chúng mang lại. Vì thế, người đầu tư cần cá biệt hóa từng bất động sản cho từng phân khúc, từng cá nhân khách hàng để dò đúng giá trị thị trường. Giá trị của bất động sản mà cá nhân, tổ chức nào đó trong xã hội có thể thụ hưởng, cảm nhận được coi là giá trị thị trường.

Như vậy, giá trị thị trường phụ thuộc rất lớn vào giá trị bất động sản, thưa ông?

- Từ hiểu biết về giá trị thị trường, người đầu tư bất động sản có thể lấn sang tìm hiểu, làm chủ các vấn đề về giá trị bất động sản. Khác với giá trị thị trường, giá trị bất động sản ở đây không còn từ “thị trường” nữa. Nói cách khác, trước khi có thị trường, hình thành thị trường, bất động sản đã tự thân có giá trị.

Giá trị là một khái niệm trừu tượng, là ý nghĩa của đất đai, bất động sản trên phương diện phù hợp, thỏa mãn với nhu cầu của con người ở dạng đơn lẻ, riêng biệt, nhưng giá trị của chúng được liên kết lại với những sự vật, hiện tượng thành hệ thống giá trị tổng hoà thông qua sự tương tác của các nhu cầu chính yếu nói trên.

Có nhiều quan điểm, phát biểu về thị trường nói chung, thị trường bất động sản nói riêng. Và vì vậy giá trị thị trường của bất động sản cũng thay đổi khôn lường. Tuy nhiên, nếu chúng ta đi vào nội tại, gốc rễ bất động sản, sẽ thấy giá trị cốt lõi này nếu gắn với những nhu cầu bất biến, căn bản của văn minh loài người sẽ tạo nên hệ giá trị căn bản của bất động sản mà không phụ thuộc vào thị trường nào, ở bất cứ đâu trên thế giới.

Vậy theo ông, để đầu tư bất động sản có hiệu quả, nhà đầu tư cần chú trọng đến những yếu tố nào?

- Trên thực tế, khi vận dụng được tốt chuyên môn, năng lực định giá bất động sản, người đầu tư hoàn toàn có thể tìm thấy vô vàn những viên “kim cương” có giá trị lớn nằm lăn lóc trong thị trường toàn định mà không ai nhặt. Nói cách khác, đây là cơ hội cho người đầu tư có được tài sản bất động sản giá trị lớn, bền vững mà giá cả có thể rất rẻ.

Tuy vậy, người đầu tư cũng cần hiểu về những xu thế lớn của thế giới, về quy luật tự nhiên gắn với bất động sản và cần có năng lực cùng phương pháp dự báo những “khúc cua” của loài người để đo lường giá trị bất động sản.

Chính vì thế, định giá bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá cả - giá trị thị trường - giá trị (cốt lõi, nội tại). Người định giá bất động sản để đầu tư không chỉ phải bám sát, trải nghiệm sâu một cách đa diện, đa tầng trong thị trường bất động sản nói riêng, trong cuộc sống nói chung, mà còn phải liên tục học hỏi, trang bị kiến thức hàn lâm cho đến khi ngừng không đầu tư nữa.

PV: Xin cảm ơn ông về những chia sẻ trên!

Chương trình đào tạo bồi dưỡng chuyên biệt với chủ đề “Định giá bất động sản cho các hoạt động đầu tư” do Trung tâm Phát triển Bất động sản (RED) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức sẽ diễn ra vào 2 ngày 27 - 28/7/2023 tới tại Cung Triển lãm Kiến trúc Quy hoạch Xây dựng Quốc gia, số 1 P. Đỗ Đức Dục, Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội.

PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách khoa Thẩm định giá - Kinh doanh Bất động sản, ĐH Tài chính Marketing TP.HCM sẽ cùng PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội trực tiếp tham gia giảng dạy. Đây đều là các chuyên gia đầu ngành, có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Đầu tư và Định giá bất động sản, giúp các nhà đầu tư có thể nắm được đúng và đủ các kiến thức về giá trị thị trường, từ đó vững tin đầu tư vào thị trường tiềm năng này. Chương trình được liên tục tổ chức từ nay đến hết tháng 11/2023. Ngoài việc đào tạo tập trung tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, RED cũng hỗ trợ đào tạo, bồi dưỡng, tập huấn theo yêu cầu riêng cho các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp. Thông tin cụ thể tại: https://training.redcenter.vn/; điện thoại: 098.291.5526.