Thị trường bất động sản đang được tiếp sức

Hiện nay, thị trường bất động sản đang phục hồi và chờ "cú hích" từ việc thực thi hiệu quả Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển ổn định, minh bạch. Chỉ thị 105/CĐ-TTg ban hành cách đây ít ngày của Chính phủ đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường triển khai ngay Luật Đất đai, cùng với nhiều Nghị định hướng dẫn khác, cho thấy Chính phủ, Bộ ban ngành đang rất quyết tâm trong việc đưa Luật Đất đai vào cuộc sống.

Phát biểu tại Hội nghị Đối thoại giữa cơ quan soạn thảo luật về cách hiểu và vận dụng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, ngày 15/10, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chỉ rõ, thị trường bất động sản được tiếp sức, bước vào cuộc chơi mới. 

Cụ thể, bên cạnh việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, việc mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, cho phép tích tụ đất đai lên tới 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất; cho phép tích tụ, tập trung đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn, thuê, hợp tác kinh doanh quyền sử dụng đất.

"Đây là điểm nhấn quan trọng trong việc khuyến khích tổ chức, cá nhân ứng dụng khoa học công nghệ để sử dụng hiệu quả quỹ đất đã tích tụ, thúc đẩy nông nghiệp phát triển hiệu quả và bền vững hơn, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả chiến lược quốc gia về xây dựng nông thôn mới", ông Khởi nhấn mạnh. 

Cùng với đó có các quy định chuyển tiếp linh hoạt góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc tồn đọng lâu nay. Ví dụ như, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (đã phê duyệt quy hoạch 2021-2030 thì tiếp tục thực hiện đến hết kỳ quy hoạch); về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất (ưu tiên áp dụng giá đất tái định cư cao hơn, có lợi hơn cho người có đất bị thu hồi)...

"Đặc biệt là quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân còn chưa được cấp trước 1/7/2014 nếu sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính…Quy định này giải quyết rất tốt vấn đề tồn đọng lâu nay của đất không giấy tờ", vị này chỉ rõ.

Đối với nhà ở xã hội, ông Khởi, nhấn mạnh, nhiều điểm mới như miễn tiền sử dụng đất nhưng chủ đầu tư không phải làm thủ tục xác định giá đất, thủ tục miễn tiền sử dụng đất để tránh các thủ tục hành chính rườm rà. Quy định cũng có nhiều cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư, giao các địa phương căn cứ vào luật có cơ chế ưu đãi riêng...

"Tôi cho rằng có nhiều cơ chế mới, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển nhanh hơn, đặc biệt có các quy định quản lý thị trường để giúp phát triển ổn định hơn. Các địa phương, trong đó có TPHCM, nếu thực hiện đầy đủ đúng quy định thì chắc chắn tháo gỡ được nhiều dự án, kể cả dự án đã tồn tại vướng mắc từ lâu, hoặc dự án đang triển khai thực hiện có nhiều vướng mắc", đại diện Bộ Xây dựng đánh giá.

Vẫn còn những khó khăn trong việc tiếp cận đất đai 

Song, mặc dù Luật Đất đai 2024 đã có nhiều sự thay đổi về quy định đối với việc thu hồi đất, giao đất..., vẫn có nhiều ý kiến cho rằng việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp để thực hiện dự án cung cấp dịch vụ liên quan đến lĩnh vực y tế, giáo dục còn gặp khó khăn, nhất là trong bối cảnh giá đất thương mại dịch vụ gần đây đang ở mức cao.

"Hàng quý, chúng tôi đều ngồi với các doanh nghiệp để trao đổi về các khó khăn trong áp dụng Luật. Các doanh nghiệp vẫn kêu khó khăn, không biết phải bắt đầu từ đâu. Cho nên rất cần những hội nghị tuyên truyền sát sườn như thế này", TS. Cấn Văn Lực nói.

Vị chuyên gia chỉ rõ, Luật đất đai 2024 đang có những điểm nghẽn khiến doanh nghiệp than phiền. "Nóng" nhất thời gian qua là việc thực hiện định giá đất tái định cư theo bảng giá đất trong giai đoạn hiện nay. Cụ thể, theo quy định của điều 91 Luật đất đai 2024 được hiểu là đất tái định cư sẽ được nhà nước đầu tư về hạ tầng kỹ thuật đồng bộ theo qui hoạch chi tiết và được giao cho người dân bị thu hồi đất ở.  

Theo đó, nhà nước sẽ bồi thường hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo mức giá được định giá cụ thể và giao đất tái định cư cho người bị thu hồi đất theo mức giá tại qui định: “Giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”.

Như vậy, giá đất bồi thường hỗ trợ cho người thu hồi đất tính theo giá thị trường, còn đất tái định cư thì tính theo giá trên bảng giá đất. Trong khi giá trên bảng giá đất tại giai đoạn này đang thấp hơn giá thị trường khá nhiều và dễ dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước khi thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư. 

Chưa kể đến việc giá đất trên bảng giá đất là giá đất chưa bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng dự án mà mới chỉ có hạ tầng xã hội như đất ở riêng lẻ. Vì vậy, nếu xác định giá đất tái định cư bằng bảng giá đất thì toàn bộ chi phí đầu tư hạ tầng vào dự án của nhà nước không được tính đến, dẫn đến thất thoát ngân sách lần thứ 2.

"Vì vậy, hiện tại các địa phương đang lúng túng trong công tác định giá đất đối với trường hợp giải phóng mặt bằng và tái định cư. Để khắc phục tình trạng này, cơ quan quản lý nhà nước cần ban hành bổ sung bảng giá đất đối với các khu đất tái định cư và bảng giá đất đó cần bao gồm cả chi phí đầu tư hạ tầng dự án cho khu đất tái định cư đó...", vị chuyên gia chỉ rõ.

Tiếp đó, theo ông Lực, Luật quy định các điều kiện chặt chẽ khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bổ sung thêm các chế tài như bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án chậm đưa đất vào sử dụng, bị thu hồi đất nếu không thực hiện nghĩa vụ tài chính...và các hành vi bị nghiêm cấm như vi phạm chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; giao dịch về quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền; không cung cấp thông tin/cung cấp thông tin không chính xác, không đúng hạn…

"Các doanh nghiệp cần hết sức lưu ý nếu dự án để hoang 24 tháng thì chỉ được gia hạn 1 lần, tối đa 24 tháng. Nghĩa là sau 48 tháng không làm gì sẽ bị thu hồi. Đây là điểm mấu chốt khiến nhiều doanh nghiệp không nắm được khi thực hiện chế tài dẫn đến bị phạt", TS Cấn Văn Lực khuyến nghị.