4 động lực tăng trưởng mới  

Gần đây, tại các hội nghị về bất động sản, các chuyên gia dự báo điểm đảo chiều của thị trường sẽ rơi vào quý 2 - quý 4/2024. Các diễn biến của thị trường bất động sản trong quý đầu tiên của năm 2024 đang cho thấy thị trường bất động sản có nhiều tín hiệu tiệm cận điểm đảo chiều đó. Các động lực tăng trưởng thúc đẩy thị trường đang ngày càng rõ nét.  

Tại buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024 của Batdongsan.com.vn, ngày 3/4, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam 2024 sẽ có những thay đổi đáng chú ý, nhờ 4 động lực tăng trưởng mạnh mẽ thúc đẩy.  

Đầu tiên là các chỉ số kinh tế vĩ mô đang chuyển biến tích cực. Thực tế, kết thúc quý 1/2024, cả kinh tế, tiêu dùng và du lịch đang trên đà tăng trưởng khá, GDP đang có chiều hướng đi lên, đạt 5,7% vào. Đây là con số ấn tượng bởi GDP của cả năm 2023 chỉ đạt 5,1%. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trong quý 1/2024 đạt 1.538 tỷ đồng, cao hơn cùng kì năm ngoái. Bên cạnh đó, lượng khách quốc tế đến Việt Nam đạt 4,6 triệu người, cao nhất so với 4 quý trước đó. Những con số ấn tượng này sẽ góp phần quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam. 

Động lực tăng trưởng thứ hai đến từ nguồn vốn bất động sản. Hiện, lãi suất cho vay một số ngân hàng có sự điều chỉnh theo hướng đi xuống, tăng trưởng tín dụng đã "lên khỏi mặt đất" sau hai tháng đầu năm âm. Việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư, người mua ở trở nên dễ dàng hơn, tạo điều kiện để dòng tiền tiếp tục chảy vào bất động sản. 

"Năm 2024, dòng tiền từ nước ngoài cũng sẽ trợ lực mạnh mẽ cho thị trường bất động sản. Trong năm 2023, FDI và kiều hối đổ vào Việt Nam lần lượt là 36,6 tỷ USD và 14 tỷ USD. Dự kiến FDI và kiều hối đổ vào Việt Nam trong năm 2024 sẽ cao hơn năm 2023", ông Quốc Anh nhấn mạnh. 

Về nền tảng chính sách, hành lang pháp lý từ các bộ luật mới dự kiến sẽ có tác động tích cực đến thị trường. Các luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở, luật các tổ chức tín dụng đều đã được thông qua và dự kiến sẽ có hiệu lực trong năm 2024 và 2025. Khảo sát của Batdongsan.com.vn với 500 môi giới trong quý 1/2024 ghi nhận, cả chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, môi giới và người tiêu dùng đều đánh giá thị trường sẽ diễn biến tích cực hơn trong thời gian tới với tỉ lệ lần lượt là 58%, 54% và 65%.  

 Đầu tư công cũng là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản thời gian tới, đặc biệt là với các cơ sở hạ tầng trọng điểm trong năm 2024. Trước đó, tốc độ giải ngân đầu tư công năm 2023 ghi nhận kết quả tích cực. Tính đến ngày 31/12/2023, vốn đầu tư công giải ngân đã đạt 568.136 tỷ đồng, tương đương 85,7% kế hoạch. Mục tiêu của năm 2024 sẽ đạt 657 nghìn tỷ đồng, ước đạt 95%. Đáng chú ý, hàng loạt các dự án hạ tầng lớn trong năm 2024 như đường cao tốc Chợ Mới – Bắc Kạn (Bắc Kạn), đường cao tốc Tân Phú – Bảo Lộc (Lâm Đồng), đường cao tốc Dầu Giây – Tân Phú (Đồng Nai), cùng các tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên (TP.HCM), metro Nhổn – ga Hà Nội (Hà Nội)... được hoàn thành, sẽ là động lực thúc thị trường bất động sản khởi sắc nhanh hơn.  

Thị trường sẽ chứng kiến đợt 'sốt' đất?  

Đánh giá về tác động của Luật Đất đai 2024, ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn, nhìn nhận, những đợt thay đổi pháp lý trong quá khứ đều tạo ra những biến động lớn đến thị trường bất động sản.  

Ông Long dẫn chứng, lần thay đổi đầu tiên vào năm 1987, khi Luật Đất đai quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất, và gần nhất là giai đoạn 2013 - 2014 khi Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2014 được thông qua. “Chúng tôi quan sát và phân tích thấy rằng sau mỗi lần thay đổi luật đất đai, thị trường đều có một đợt "sốt" bất động sản, khi tần suất cập nhật giá đất tăng lên và mức độ chính xác cao hơn".  

Cụ thể, với điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 05 năm/lần), Chính phủ quy định việc xác định Bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo Khung giá đất), thể hiện việc trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương, nhằm định giá đất sát với tình hình thực tế của địa phương hơn.  

Đặc biệt, Chương XI Luật Đất đai 2024 quy định bỏ phương pháp chiết trừ, quy định chi tiết các điều kiện áp dụng 04 phương pháp định giá đất cũng nâng cao mức độ chính xác trong định giá đất. Ngoài ra, Điều 138 Luật Đất đai 2024 về bổ sung các điều kiện chi tiết để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn cho những sản phẩm đất nền thuộc diện này.   

"Chúng tôi kỳ vọng với những thay đổi tích cực từ chính sách thì thị trường tiếp tục có những hiệu ứng tích cực trong chu kỳ này, tương tự như những gì xảy ra trong quá khứ”, Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định.  

Ông Long nhấn mạnh, chi phí đất tăng và nhiều quy định mới sẽ tạo áp lực tăng giá sản phẩm ở cả thị trường sơ cấp, thứ cấp. Giá đất ở thị trường sơ cấp tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo và các luật mới yêu cầu chủ đầu tư phải đáp ứng nhiều điều kiện chặt chẽ hơn trong xuyên suốt vòng đời phát triển dự án (thủ tục bố trí tái định cư, tỷ trọng vốn, giới hạn mức thu tiền với dự án tương lai…). Giá bất động sản thứ cấp tăng, sẽ kéo theo sự tăng trưởng của giá nhà riêng và các loại hình bất động sản khác.  

Nêu quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng luật mới chỉ là một phần, yếu tố chính quyết định sự tăng giảm giá bất động sản vẫn dựa trên cán cân cung - cầu của thị trường. Luật Đất đai 2024 đã tập trung giải quyết nhiều vướng mắc, tháo gỡ nút thắt pháp lý đặc biệt về thủ tục và quy trình đầu tư dự án. 

Rõ ràng, mặc dù những yếu tố của Luật Đất đai có thể đẩy giá bất động sản tăng, tuy nhiên các chính sách về đất đai, thị trường bất động sản của Chính phủ trong thời gian qua đã đưa ra các giải pháp nhằm chống đầu cơ, tiến tới đánh thuế bất động sản theo tinh thần của Nghị quyết 18 và Luật Thuế tài sản. Qua đó, yếu tố đầu cơ trên thị trường bất động sản sẽ giảm thiểu, dần bị triệt tiêu và chỉ còn nhu cầu thực. Hơn nữa, việc sửa đổi Luật Đất đai đồng bộ với các luật liên quan sẽ tạo hành lang thuận lợi, khơi thông pháp lý cho hàng loạt các dự án. Nhờ vậy, nguồn cung bất động sản sẽ dồi dào hơn, tăng tính cạnh tranh cho thị trường. Các chủ đầu tư cũng phải nương theo sức mua thực tế mà "liệu cơm gắp mắm".