Thị trường khu công nghiệp nhóm 2 là 'khẩu vị' mới cho các quỹ đầu tư

Theo số liệu vừa được Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) công bố, tính đến 20/3/2024, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai về thu hút vốn đầu tư nước ngoài với hơn 1,58 tỷ USD, chiếm 25,6% tổng vốn đăng ký, gấp gần 2,1 lần so với cùng kỳ. Nhiều dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có quy mô lên đến hàng tỷ USD như công ty TNHH Hồ Tràm tại Bà Rịa - Vũng Tàu; thành phố thông minh tại Hà Nội; Khu đô thị Nam Thăng Long, Hà Nội, Công ty TNHH phát triển Nam Hội An tại Quảng Nam...   

Đánh giá về sức hút vốn ngoại của từng phân khúc, Cushman & Wakefield nhận định, vượt trội hơn hầu hết các loại tài sản khác trong thời gian gần đây là phân khúc bất động sản công nghiệp và hậu cần. Làn sóng đầu tư mạnh mẽ được cho là đến từ việc Việt Nam nâng cấp quan hệ đối tác với một loạt nền kinh tế lớn như: Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc và mới đây là Australia... Khi dòng vốn chảy mạnh vào nền kinh tế, các khu công nghiệp được xem như “thỏi nam châm” hút mạnh dòng tiền.

Một số khoản đầu tư được công bố gần đây bao gồm: Frasers Property Vietnam thông báo về việc hợp tác với Gelex Group để cùng phát triển danh mục đầu tư các khu công nghiệp và mở rộng thị trường bất động sản công nghiệp trên khắp miền Bắc, tổng mức đầu tư dự kiến là 250 triệu USD; Foxconn thuê thêm đất tại Việt Nam, tổng giá trị khoảng 100 triệu USD tại khu công nghiệp Quang Châu và khu công nghiệp WHA 1… 

Theo phân tích của Công ty CBRE Việt Nam, nhu cầu tích cực từ các nhóm ngành công nghiệp sẽ giúp thúc đẩy tăng trưởng giá thuê ở nhiều địa phương thời gian tới, trong đó, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng từ 5 - 9%/năm ở miền Bắc và từ 3 - 7%/năm ở miền Nam. Nhu cầu tích cực từ các nhóm ngành công nghiệp giúp thúc đẩy tăng trưởng giá thuê ở nhiều địa phương. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho, nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 1 - 4%/năm trong ba năm tới.

"Các nhà sản xuất từ các ngành công nghiệp và quốc gia khác nhau vẫn tiếp tục mở rộng mạnh mẽ ở cả hai khu vực. Điều này cho thấy, sự phát triển bền vững trên nhiều lĩnh vực cũng như xu hướng tích cực đối với thị trường công nghiệp Việt Nam trong dài hạn", CBRE nhìn nhận.

Đánh giá về "toạ độ" sôi động của phân khúc này trong thời gian tới, ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao Bộ phận Tư vấn công nghiệp Savills Hà Nội, cho rằng, các thị trường khu công nghiệp nhóm 2 đang nhiều tiềm năng thu hút đầu tư nước ngoài. Chẳng hạn, tại khu vực phía kinh tế trọng điểm phía Bắc, Bắc Ninh là địa phương nổi bật về thu hút FDI. Theo Cục Thống kê Bắc Ninh, năm 2023, thu hút mới vốn FDI vào các khu công nghiệp tại tỉnh đạt 1,104 tỷ USD (vượt 163,7% so với năm 2022). Bắc Ninh không chỉ thu hút các doanh nghiệp sản xuất và logistics, mà còn từ các chủ đầu tư cho thuê trong nước và nước ngoài.  

Ngoài ra, Vĩnh Phúc cũng là một thị trường đáng chú ý. Hiện tại, có nhiều hoạt động đầu tư đang diễn ra âm thầm tại đây và sẽ có thêm nhiều thông tin về các nhà đầu tư nước ngoài khởi công dự án trong năm nay. 

"Hiện, tỷ lệ sử dụng đất tại các địa phương phía Nam Hà Nội như Hưng Yên, Hà Nam, Nam Định, Thái Bình, Hải Dương, cũng đang cho thấy tín hiệu tích cực. Giá đất cạnh tranh mở ra cánh cửa mới cho các quỹ đầu tư, giúp họ tận dụng sớm những cơ hội sinh lời hấp dẫn. Bên cạnh đó, nguồn lao động dồi dào, vị trí gần thị trường tiêu thụ chính, thuận lợi tiếp cận cảng biển đi kèm cơ sở hạ tầng giao thông hoàn thiện cũng là những yếu tố củng cố sức hút của khu vực này", ông Thomas Rooney nhận định. 

Cần chuyển hóa để tận dụng dòng vốn đầu tư xanh 

Tại Đại hội Liên chi hội Tài chính Khu Công nghiệp Việt Nam (VIPFA) lần thứ nhất, chiều 25/3, ông Ngô Công Thành, Phó Chủ tịch phụ trách nghiên cứu – tổng hợp của VIPFA nhấn mạnh, để huy động được nguồn vốn lớn đầu tư vào các khu công nghiệp trong những năm tới đòi hỏi phải có những thay đổi căn bản trong việc khai thông các dòng vốn, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp cận thuận lợi các yếu tố sản xuất và đổi mới hoạt động xúc tiến đầu tư. 

Đáng chú ý, mô hình phát triển khu công nghiệp theo hướng chủ yếu dựa vào tiềm năng về đất dần không còn phù hợp trong bối cảnh hiện nay, các nhà đầu tư gần đây đang quan tâm nhiều hơn đến bất động sản công nghiệp xanh. Khảo sát 200 doanh nghiệp FDI của KPMG cho thấy, xu hướng khu công nghiệp xanh đang là yếu tố được các doanh nghiệp FDI ưu tiên khi lựa chọn địa điểm đầu tư.  

Cụ thể, các nhà đầu tư sẽ chủ yếu chọn đặt nhà máy trong các khu công nghiệp, chứ không đặt ở ngoài. Vì vậy, vai trò của các khu công nghiệp hiện nay rất lớn bởi đầu tư nước ngoài hiện nay chiếm đến khoảng 70% lượng vốn, chưa kể về xuất khẩu, thu hút lao động và còn có các đóng góp khác.

“Việc tập trung thu hút nguồn vốn đầu tư hình thành một hệ thống khu công nghiệp hiện đại theo xu thế mới như là khu công nghiệp chuyên biệt/chuyên sâu… là rất cần thiết trong giai đoạn mới. Có như vậy chúng ta mới không bỏ lỡ các dự án tỉ đô công nghệ cao”, ông Thành nêu vấn đề.  

Dẫn chứng dưới góc nhìn doanh nghiệp phát triển hạ tầng, ông Phạm Văn Tuấn, Phó Tổng Giám đốc An Phát Holdings, Tổng Giám đốc CTCP KCN Kỹ thuật cao An Phát 1, cho hay, dù mới đi vào hoạt động hơn 1 năm, khu công nghiệp An Phát 1 (Nam Sách, Hải Dương), đã thu hút gần 20 dự án với tổng vốn đăng ký đầu tư trên 500 triệu USD, trở thành một trong những khu công nghiệp thu hút được số vốn đầu tư nhiều nhất tại Hải Dương kể từ đầu năm 2023 đến nay.  

"Thành quả này đến từ chiến lược phát triển bền vững mà khu công nghiệp đã xác định ngay từ ban đầu. Chúng tôi ưu tiên tìm kiếm và lựa chọn các nhà đầu tư thứ cấp thuộc ngành công nghiệp sản xuất, chế biến, chế tạo, không gây ô nhiễm môi trường. Hầu hết các nhà đầu tư thứ cấp trong khu công nghiệp An Phát 1 đều dự kiến sẽ lắp điện mặt trời trên mái nhà xưởng. Bên cạnh đó, diện tích đất trồng cây xanh cũng được mở rộng, giúp giảm lượng khí thải carbon...”, ông Tuấn dẫn chứng. 

Rõ ràng, xu hướng xanh hoá các khu công nghiệp là bước đi quan trọng, góp phần hiện thực hóa mục tiêu giảm phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050 mà Việt Nam đã cam kết với cộng đồng quốc tế. Báo cáo tổng kết 30 năm phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế của Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã được Chính phủ đồng ý cho thấy, đến năm 2030 sẽ có từ 40-50% địa phương có kế hoạch chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu sang khu công nghiệp sinh thái và 8-10% địa phương có định hướng xây dựng khu công nghiệp sinh thái mới từ bước lập quy hoạch xây dựng và định hướng ngành, nghề thu hút đầu tư.

Song không thể phủ nhận, phát triển các khu công nghiệp để thu hút đầu tư nước ngoài trong một giai đoạn mới không ít những thách thức. Để mô hình khu công nghiệp xanh phát triển nhanh hơn, chuyên gia kinh tế TS Cấn Văn Lực, cho rằng, cần sớm cụ thể hóa tiêu chí khu công nghiệp sinh thái với những chính sách ưu đãi cụ thể, nhất là về tiếp cận đất đai, quy hoạch, vốn và khoa học công nghệ. Trong đó, cần cụ thể hóa trách nhiệm các bên liên quan như cơ quan quản lý, chủ đầu tư, chính quyền địa phương.

Ngoài ra, xem xét nâng cấp khung pháp lý cho lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp từ cấp Nghị định có thể nâng lên cấp Luật, trong đó đặc biệt chú trọng đến các chính sách ưu đãi thực tế, hấp dẫn cho nhà đầu tư để có để đa dạng hóa nguồn lực phát triển khu công nghiệp. 

Về tài chính, ông Lực cho rằng cơ quan quản lý cần sớm đa dạng hóa và hoàn thiện thị trường tài chính bất động sản qua các giải pháp như quỹ REITs, khuyến khích phát hành chứng khoán ra công chúng, có phương án phù hợp với Nghị định 65/2023 để tăng cường khả năng tiếp cận vốn, góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản nói chung và bất động khu công nghiệp nói riêng phát triển bền vững, lành mạnh.