Phục hồi nhanh nhờ dư cầu

Sau giai đoạn phục hồi chậm và chắc, những tín hiệu bứt phá mạnh mẽ đã xuất hiện trên thị trường bất động sản. Thực tế, nhu cầu tìm kiếm bất động sản bán toàn quốc trong tháng 1/2024 đã tăng 66% so với cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán bất động sản cũng tăng 52%, theo dữ liệu của trang batdongsan.com.vn. Cùng với đó là sự trở lại hoạt động của 843 doanh nghiệp, bằng 138,7% so với 2 tháng đầu năm 2023; thêm 552 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tốc độ tăng trưởng bằng 100,4% so với cùng kỳ.

Mới đây nhất, theo số liệu báo cáo tình hình kinh tế - xã hội tháng 3 và quý 1/2024 của Cục Thống kê TP. HCM, tính chung quý 1/2024, doanh thu lĩnh vực kinh doanh bất động sản chiếm 58,7% trong tổng doanh thu dịch vụ khác (khoảng 60.000 tỷ đồng), tăng 15,7% so với cùng kỳ năm trước. Với quy mô này, kinh doanh bất động sản chiếm gần 23% tổng mức bán lẻ hàng hóa, doanh thu dịch vụ và chiếm khoảng 15% GRDP. 

Đáng nói, mức tăng trưởng của kinh doanh bất động sản tăng 2,51% cũng đánh dấu mốc ngược dòng của thị trường sau 4 quý tăng trưởng âm liên tiếp trong năm 2023. Đặc biệt là trong giai đoạn cùng kỳ, quý I/2023, thị trường bất động sản TP HCM ghi nhận mức tăng trưởng âm lên đến -16,2%… Số liệu thống kê khiến nhiều người tin tưởng vào giai đoạn phát triển mới.

Nhận định về sức sống của thị trường, tại Hội thảo “Nhận diện điểm sáng kinh doanh và đầu tư năm 2024”, mới đây, chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực, nhấn mạnh dù có nhiều nét tương đồng, nhưng chúng ta sẽ phục hồi nhanh và phục hồi tốt hơn rất nhiều so với thị trường bất động sản Trung Quốc. "Bất động sản Trung Quốc là dư cung còn chúng ta là dư cầu". 

“Bất động sản công nghiệp tăng trưởng tốt. Nguồn cung năm 2023 tăng, lượng giao dịch đặc biệt ở Hà Nội tăng trở lại. Những dự án mới ở phân khúc căn hộ tung ra đều bán hết. Vì sao? Vì chúng ta đang thiếu nguồn cung, nhu cầu người dân vẫn tồn tại”, ông Lực đánh giá.

Báo cáo mới đây của VNDirect cũng cho hay, về nhu cầu nhà ở, Trung Quốc hiện đang gặp nhiều khó khăn bởi giai đoạn già hóa dân số. Số người trong độ tuổi 25-44 (khách hàng mua nhà tiềm năng) chiếm 29,0% tổng dân số trong năm 2023 và dân số dưới 25 tuổi (khách hàng nhà tương lai) chiếm 28,1% (so với năm 2013, hai nhóm này lần lượt chiếm 32,1%/31,9% tổng dân số). “Điều này cho thấy động lực tăng trưởng của nhu cầu mua nhà trong thời gian tới sẽ chậm hơn so với hai thập kỷ trước đây”.

Ngược lại, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam vẫn đang có nhu cầu lớn trong dài hạn. Nhu cầu nhà ở tại thị trường Hà Nội và TP.HCM đều có những diễn biến tích cực khi tỷ lệ hấp thụ trên 100% (số lượng căn bán được nhiều hơn nguồn cung mới trong một kì).

"Đáng chú ý, nhìn từ phía cung, với doanh số bán hàng suy yếu và lượng hàng tồn kho của Trung Quốc tăng mạnh, thị trường sẽ khó có thể hồi phục nhanh chóng trong trung hạn, dự kiến phải mất hơn 5 năm để có thể giải tỏa hết”, nhóm nghiên cứu thông tin.  

Đồng thời nhu cầu mua nhà của người dân Trung Quốc có thể giảm hơn nữa, do già hóa dân số và chất lượng tiêu chuẩn sống tăng cao, hiện tại diện tích sinh sống bình quân của người dân Trung Quốc đã đạt hơn 40m2 một người ngang với các nước phát triển như châu Âu, vì vậy gây ảnh hưởng lên cầu nhà ở quốc gia này. 

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở Việt Nam chưa tương thích với nhu cầu trên thị trường. Mất cân đối cung cầu tiếp tục là thách thức lớn với thị trường bất động sản nhà ở, xu hướng thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc tầm trung và dư thừa nhà ở tại phân khúc cao cấp. 

Chờ đợi cú hích giảm giá thực chất từ chủ đầu tư

Với sự tăng nhiệt từ giai đoạn đầu năm 2024, đưa giải pháp để đẩy nhanh sự phục hồi thị trường, TS Cấn Văn Lực cho rằng, cần quyết liệt cải thiện môi trường kinh doanh về vướng mắc vốn, đất đai. Đặc biệt cần tổng kết về luật, hay câu chuyện về thị trường vốn, hệ thống ngân hàng cơ cấu lại nhanh hơn, tốt hơn và đẩy mạnh huy động vốn doanh nghiệp như trái phiếu doanh nghiệp. 

"Điều tiên quyết để khôi phục thị trường bất động sản là nên giảm giá chứ không phải tăng giá như thời gian gần đây", ông Lực nhấn mạnh.

Liên tiếp trong năm 2023, các chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Xây dựng cũng như kêu gọi của Hiệp hội Bất động sản với các chủ đầu tư để giảm giá nhà để người dân tiếp cận được nhà nhưng thực tế không như kỳ vọng. Theo báo cáo thị trường bất động sản và nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận do DKRA vừa công bố, cho dù nguồn cung và giao dịch ở tất cả các phân khúc bất động sản đều giảm mạnh so với các năm trước thì mức giá ở nhiều phân khúc hầu như vẫn giữ nguyên.

Cụ thể, thị trường đất nền, mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận mức giảm 13-17% so với đầu năm 2023, tuy nhiên mức giảm này diễn ra cục bộ ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, cũng như tại một số dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý. Đặc biệt, đối với phân khúc cho người cần có chỗ ở (căn hộ, đất nền vùng ven), từ năm ngoái đến nay, tăng rất mạnh, hàng loạt dự án mở bán ở mức giá "trên trời" (60-80 triệu đồng/m2), và hầu như không có các dự án nhà ở giá trung bình thấp ra thị trường nữa

Chuyên gia kinh tế TS. Lê Xuân Nghĩa, chỉ ra một thực tế đáng ngại là giá nhà chung cư đang có tốc độ tăng cao hơn so với trước khủng hoảng của thị trường bất động sản, nguyên nhân là do khan hiếm nguồn cung. Điều này dẫn tới thị trường bị lệch pha, hầu như chỉ còn phân khúc nhà ở cao cấp, mà thiếu vắng hẳn phân khúc nhà bình dân.  

“Phân khúc căn hộ cao cấp tăng trưởng nóng trở lại cho thấy, nỗ lực tái cấu trúc lại phân khúc thị trường bất động sản thất bại, đẩy thị trường bất động sản vào rủi ro cao hơn”, ông Nghĩa cảnh báo.

Thực tế, bài toán "rõ ràng lợi ích" trên thị trường bất động sản vẫn chưa tìm được lời giải, là nguyên nhân khiến ngân hàng ngại ngần đổ vốn vào đây. Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho biết, tín dụng đến cuối tháng 2/2024 vẫn tăng trưởng âm. Trong bối cảnh sản xuất, kinh doanh gặp nhiều khó khăn như hiện nay, bất động sản được kỳ vọng là một trong những lĩnh vực hấp thụ vốn tốt. Tuy vậy, tín dụng bất động sản, đặc biệt là cho vay cá nhân mua nhà vẫn phục hồi rất chậm. 

Như vậy, mấu chốt của tín dụng bất động sản hiện nay là cá nhân vẫn chưa chịu vay mua nhà, một phần do lãi vay mua nhà chưa thực sự hấp dẫn, song nguyên nhân lớn nhất là giá nhà hiện nay quá cao. Tại cuộc họp với doanh nghiệp bất động sản vừa qua, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cũng yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải nhìn nhận trách nhiệm của mình trong việc khắc phục “nghịch lý” thừa phân khúc cấp cao, thiếu sản phẩm dành cho người thu nhập trung bình và thấp, giải quyết tình trạng “thổi giá”, “đẩy giá”, để cung và cầu gặp nhau… 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ rõ, giảm phải thực chất, tránh "nơi cần không giảm, giảm mạnh nơi người dân không về ở". Thực tế năm 2023 nhiều phân khúc bất động sản giảm giá mạnh nhưng bán cũng không ai mua vì giá quá cao, lại là sản phẩm mang tính đầu cơ, nhiều dự án ở vùng sâu vùng xa không ai về ở. 

Thống kê năm 2020 tại TP.HCM có 283 căn nhà vừa túi tiền, chiếm 1% tổng số căn nhà bán ra thị trường. Đến các năm 2021, 2022, 2023 thì không có nữa.

"Yêu cầu giảm giá nhà là nhà bình dân và nhà vừa túi tiền, chứ không phải là nhà ở hạng sang, nhà cao cấp. Nhà cao cấp dù giảm 20 - 30% hay 50% thì vẫn còn quá cao so với khả năng của người có thu nhập thấp, họ vẫn không thể mua được, kêu gọi giảm giá cũng không có ý nghĩa gì với người có thu nhập thấp", ông Châu nói và nhấn mạnh, chỉ khi tìm được điểm cân bằng lợi ích giữa doanh nghiệp - người mua nhà, cung cầu gặp nhau, thì tín dụng cá nhân mua nhà mới nhanh khơi thông trở lại, phá vỡ thế bế tắc trên thị trường.