Lệch pha kỳ vọng về giá

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng và nhiều đơn vị nghiên cứu đều cho thấy, thị trường bất động sản quý II tiếp tục đối mặt với khó khăn. Trầm lắng và ảm đạm vẫn là trạng thái chung mang tính phổ biến trên thị trường.

Cụ thể, trong nửa tháng đầu năm 2023, thanh khoản nhà đất đã suy giảm mạnh, nhu cầu mua bất động sản tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM đã giảm lần lượt 30% và 22% so với cuối năm 2022.

Theo báo cáo tâm lý người tiêu dùng được Batdongsan.com.vn công bố, giao dịch nhà đất sở dĩ khó "chốt đơn" do kỳ vọng giữa người bán và người mua vẫn còn nhiều chênh lệch. Bởi nhóm người bán cần "thoát hàng" do khó khăn tài chính không cao, nên 80% trong đó cho biết họ vẫn nuôi kỳ vọng sẽ bán ra bất động sản với mức có lời, lợi nhuận dao động trên dưới 10%.

Ở chiều ngược lại, 65% người mua nhà cho biết, chỉ xuống tiền nếu bất động sản giảm giá sâu. Trong số đó, 45% người đã đi săn các bất động sản giảm giá; 38% thì muốn giá nhà phải giảm mạnh hơn mức hiện tại mới lao vào “bắt đáy”. Số còn lại thì không có kế hoạch mua do khó vay vốn và giá nhà cao vượt khả năng thanh toán.

Các chuyên gia cho rằng, những thông tin về bán giảm giá, cắt lỗ xuất hiện nhiều trên thị trường thời gian gần đây đã tạo ra tâm lý kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm sâu ở nhà đầu tư. Tâm lý thận trọng càng thể hiện rõ vào giai đoạn cuối quý 2/2023, khi lãi suất ngân hàng hạ, thị trường kỳ vọng rằng người mua có thể tiếp cận dễ dàng hơn vốn vay của ngân hàng và sẽ nhanh chóng xuống tiền. Nhưng trên thực tế nhóm các nhà đầu tư cũng như người mua để ở vẫn giữ tiền nghe ngóng về việc lãi suất vẫn chưa "đứng" ở mức hợp lý nên vẫn chần chừ trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Cụ thể, khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn đã cho thấy, khi bàn về kỳ vọng lãi suất vay mua nhà trong năm 2023-2024, khoảng 44% người được khảo sát cho rằng mức lãi suất cho vay mua nhà dưới 8% là hợp lý để họ có thể xoay sở tài chính và kỳ vọng lãi suất sẽ giảm xuống mức này trong năm 2024.

Ngoài ra còn có 33% người mua nhà chấp nhận đi vay nếu lãi suất vay dao động từ 8 -10%, và chỉ có khoảng 14% đồng ý với mức lãi suất từ 10-13%. 

Bên cạnh đó, thời gian gần đây, bản thân thị trường cũng rất kỳ vọng và chờ đợi vào các văn bản, chính sách mới cũng như việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi cùng các luật liên quan dự kiến vào cuối năm. Trước những thay đổi này, các nhà đầu tư cũng đang chuẩn bị tâm lý và kịch bản cho các quyết định đầu tư của mình.

"Lãi suất vẫn cao, thanh khoản chậm khiến tâm lý chung của khách hàng hiện nay là "sợ mua hớ" nên chờ đợi giá giảm thêm chứ không thực sự quyết đoán, điều này khiến thị trường bất động sản lâm vào thế khó", ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa nhận định.

Cách nào gỡ khó?

Nêu quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia nhìn nhận, mặc dù lãi suất vẫn đang cao, thanh khoản chậm, song có lẽ hiện nay là thời điểm thích hợp để xuống tiền. Giá bất động sản sẽ khó giảm sâu hơn, trong trường hợp giảm từ 3-5% cũng có thể coi là giảm khuyến mại. Lý do là bởi nguồn cung bất động sản hiện còn hạn chế và nhu cầu thực trong phân khúc nhà ở vẫn còn khá cao.

Ông Lực dẫn chứng, xét từ mức giá "nóng" trong giai đoạn 2022, giá chung cư trong quý 2/2023 chỉ đi ngang, giá nhà riêng cũng không có xu hướng giảm. Nhà phố là loại hình có ghi nhận bất động sản giảm giá, tuy nhiên mức giảm chỉ tầm 4%. Ngay cả với phân khúc đất nền, ở những đô thị có mật độ dân cư đông, sau thời gian nằm đáy, nay đã đi ngang, thậm chí có nơi còn tăng nhẹ.

Tại TP. HCM, giá rao bán chung cư quý 2/2023 vẫn tăng 2% so với cùng kỳ, giá nhà riêng cũng chỉ giảm 2-3%, đất nền có mức giảm từ 6-8%, thậm chí một số tỉnh vùng ven cũng đã ghi nhận đà tăng nhẹ trở lại của đất nền sau quý 4/2022 giảm mạnh. Còn tại thị trường Hà Nội, giá chung cư có xu hướng đi ngang từ đầu năm đến nay. Nhà phố rao bán giá tăng nhẹ 2%, nhà riêng cũng tăng từ 2-5%. Đất nền chỉ giảm từ 8-10%, thậm chí có nhiều khu vực như Hoài Đức, Long Biên, Thanh Trì còn ghi nhận giá bán đất nền tăng 2-6% trong quý 2 vừa qua.

"Những người đã bơm tiền vào nhà ở, đất nền, thậm chí cả biệt thự thường là những người có tài chính dư dả. Họ đã sẵn sàng chờ đợi giá tăng lên hoặc thời cơ thích hợp để bán. Chỉ có một số nhỏ đối tượng sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính và đang gặp khó khăn buộc phải bán ngay, nhưng tình trạng này không phổ biến", ông Lực nhấn mạnh.

Nhìn về lâu dài, giới phân tích chỉ ra, để nhanh chóng loại bỏ tâm lý “phòng thủ” của khách hàng, khơi thông thanh khoản, các chủ đầu tư cần nhanh chóng thay đổi cách tiếp cận thị trường, trong đó có cơ cấu lại sản phẩm hướng tới nhu cầu mua nhà ở thực. Đồng thời, chia sẻ lợi nhuận với người mua nhà nhiều hơn, và đưa giá nhà về sát giá trị thực.

Về phía Chính phủ, để giải phóng khối tài sản đang đóng băng trong bất động sản, nên tiếp tục "làm nóng" các Thông tư, Nghị định ban hành để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án cho các địa phương, doanh nghiệp...  điều này kỳ vọng giúp tìm lại lại niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản và các thị trường liên quan như thị trường chứng khoán, trái phiếu… Đây đồng thời cũng là thông điệp của Thủ tướng, vì niềm tin đang là vấn đề lớn nhất của thị trường địa ốc lúc này.

Với nhà đầu tư, giới chuyên gia nhận định bất động sản cuối năm năm 2023 tồn tại nhiều ẩn số. Giá được dự báo sẽ không có nhiều biến động và thanh khoản sẽ chưa thể "đảo chiều", nhiều dòng sản phẩm rất khó bán ra. Tình trạng giảm giá chỉ là cục bộ, xảy ra với người gãy đòn bẩy tài chính. Để an toàn, các nhà đầu tư cần nắm chắc 2 tiêu chí là hạ mức kỳ vọng và tăng thời gian “găm hàng” lên tối thiểu 3 năm.

Những phân khúc được chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên chú ý trong nửa cuối năm 2023 là sản phẩm căn hộ đã bàn giao, có sổ; sản phẩm chung cư, nhà phố trong trung tâm ở những thành phố lớn; đất nền của các tỉnh, thành, vùng ven có hạ tầng tốt, chưa bị "thổi" giá.