Tại Hội nghị đánh giá tình hình, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, chiều 3/8, các chuyên gia kinh tế, tài chính hàng đầu Việt Nam đã hiến kế loạt giải pháp giúp thị trường bất động sản vượt qua khó khăn.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Kiến nghị chủ đầu tư được vay ở dưới mức 6% và người mua nhà là dưới 4,5%/năm

Đối với nhà ở xã hội, đề xuất cần có cơ chế ưu đãi mạnh, hấp dẫn chủ đầu tư, như các chính sách về quỹ đất, lựa chọn nhà đầu tư, giao đất… rút ngắn thời gian giải quyết thay vì 24-36 tháng xuống dưới 12 tháng. Về tiêu chí người mua nhà ở xã hội và quy trình thủ tục xét duyệt, đề nghị tận dụng ngay các dữ liệu về dân cư mà ngành công an đang quản lý để rút ngắn, đơn giản hóa thủ tục xét duyệt đối tượng được mua nhà.

Về vấn đề lãi suất, kiến nghị chủ đầu tư được vay ở dưới mức 6% và người mua nhà là dưới 4,5% năm.Về lợi nhuận định mức các doanh nghiệp cũng kiến nghị nên quy định ở mức trên 10%, thay cho dưới 10% như hiện nay.

Về cải tạo nhà chung cư cũ, việc lựa chọn chủ đầu tư và thỏa thuận với các hộ dân cần di dời vẫn là vấn đề mang tính đặc thù và khó nhất hiện nay. Để thu hút các doanh nghiệp, kiến nghị các địa phương quan tâm đến vấn đề điều chỉnh bài toán về quy hoạch, có cơ chế cho phép chủ đầu tư sử dụng phần thương mại không phải là 20% như hiện tại. 

Đối với các doanh nghiệp, chúng tôi kêu gọi cần triển khai mạnh hơn nữa các giải pháp theo chỉ đạo của Chính phủ và địa phương. Trong đó tiếp tục triển khai mạnh mẽ việc cơ cấu lại sản phẩm, phân khúc nhà cho phù hợp với thu nhập và nhu cầu thị trường; nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp; xác định lại giá bán; đồng thời tiếp tục đàm phán với các nhà đầu tư về phương án giãn, hoãn nợ và thực hiện đúng các cam kết với các nhà đầu tư.

 GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân: Gỡ nút thắt định giá đất để dự án không “đứng hình”

Thứ nhất, cần thúc đẩy tăng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung ở thị trường đang có thanh khoản, đó là nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Để phát triển được phân khúc này, tôi nghĩ chính sách của gói 120 nghìn tỷ cần phải đáp ứng được về cả thời hạn cho vay, mức lãi suất, thậm chí có thể dùng thêm một phần hỗ trợ từ ngân sách cho lãi suất đối với lãi suất của phân khúc nhà ở xã hội.

Thứ hai, phải giải quyết vấn đề vướng mắc của những dự án đầu tư, chúng ta có đề cập nhiều vấn đề định giá, phải có phương pháp để xác định được giá cao hơn thì lựa chọn. Cần thay đổi quan niệm, đây không phải là hoán đất mà vấn đề là chọn và giao cho nhà đầu tư nào để phát triển dự án tốt nhất, khi phát triển dự án tốt rồi thì giá trị bất động sản tăng lên. Vì vậy, không nên quá quan tâm giá đầu vào mà bỏ qua giá đầu ra và thu thuế. 

Thứ ba, Chính phủ cần vận hành một nghị quyết về quy trình xử lý vướng mắc trong khung luật pháp, bằng cách được phép lựa chọn và áp dụng linh hoạt các quy định đúng luật làm sao phù hợp nhất, áp dụng đúng thực tế nhu cầu cao nhất trên nguyên tắc công khai, minh bạch, không có vụ lợi… Như vậy, sẽ không còn tình trạng cán bộ "ngồi chờ" mà phát huy được tính năng động, sáng tạo của cán bộ.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia: Nhanh chóng sửa đổi Nghị định 44, Thông tư 36 để giải phóng loạt dự án tồn kho

Thứ nhất, các bộ ban ngành, địa phương, doanh nghiệp phải thực hiện nghiêm túc các cơ chế, chính sách đã ban hành, nhất là các chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ về giảm lãi suất, cơ cấu lại nợ,…; cùng các nghị định, thông tư liên quan đến thị trường bất động sản, lĩnh vực xây dựng và đất đai đã ban hành).

Thứ hai, đối với các dự án, vấn đề tồn đọng lâu nay, cần bóc tách từng vấn đề để giải quyết, không để tồn đọng cả cụm vấn đề (như đầu tư công đã cho phép tách riêng gói giải phóng mặt bằng…).

Thứ ba, đối với vấn đề định giá đất, tiền thuê đất, kiến nghị Chính phủ sớm ban hành sửa đổi Nghị định 44, Thông tư 36 để các địa phương quyết liệt triển khai thực hiện, cũng là cách giải phóng nhiều dự án bất động sản nhà ở đang chờ bán.

Thứ tư, tiếp tục giảm lãi suất như chỉ đạo, định hướng của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước; kiên định không hạ chuẩn tín dụng mà có thể xem xét linh hoạt hơn điều kiện tín dụng; cân nhắc về thời điểm, lộ trình áp dụng một số điều khoản về hạn chế cho vay cho phù hợp hơn;

Kiến nghị các bộ, ngành liên quan sớm giải quyết dứt điểm các vụ việc thời gian qua nhằm củng cố lại niềm tin cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN); sớm có phương án triển khai tiếp Nghị định 65 khi Nghị định 08 hết hiệu lực cuối năm 2023; Nên thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội, trong đó, vốn ngân sách làm vốn mồi, lãi suất cho vay đầu tư, mua nhà ở xã hội bằng khoảng 50% lãi suất thị trường, như Singapore và Hàn Quốc đã làm.

Thứ năm, đẩy nhanh việc tháo gỡ pháp lý (vai trò của địa phương rất quan trọng, cùng với sự vào cuộc của các Tổ công tác); cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội (như đã từng làm giai đoạn 2013-2016)…Ngoài ra, bản thân doanh nghiệp cũng cần quyết liệt tái cơ cấu cả hoạt động và sản phẩm, dự án cụ thể, thực hiện đúng các cam kết về TPDN đáo hạn, giao hàng nhà ở, thiện chí hợp tác với các tổ chức tín dụng, nhà đầu tư về vay vốn, phát hành TPDN, cơ cấu lại nợ, phương án kinh doanh khả thi..., mới có thể đồng hành giải quyết khó khăn được.

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam: Nên giữ lại phương pháp thặng dư để định giá đất

Thứ nhất, về thủ tục pháp lý, vẫn phải theo tinh thần tình thế bất thường phải có giải pháp khác thường. Chúng ta phải vượt qua được tư duy sợ hãi thông thường. Đơn cử, hiện nay, bất động sản tồn kho tăng. Nhiều dự án tốt nhưng lại đang mắc, chưa tới thị trường thì xử lý như thế nào? Nhà nước có mua lại các dự án đó không để bảo đảm tạo lòng tin cho cả phía doanh nghiệp lẫn phía người mua? Tôi cho rằng, những giải pháp này là cơ bản để gỡ cho các dự án tốt, lớn nhưng lại đang tắc.

Thứ hai, nên giữ lại phương pháp thặng dư để định giá đất. Tư duy này là logic của nền kinh tế thị trường, đi liền về đất để bảo đảm rằng đầu cơ thì phải được xử lý.

Về thủ tục triển khai các dự án, dự án nào nằm trong quy hoạch thì không cần phải qua các bước xin chủ trương, quy chế triển khai, xin cấp phép bởi vì quy hoạch là Nhà nước cho phép rồi, nếu không thì mất vài ba năm quy trình. Đối với dự án mắc một phần mà lại ngưng toàn bộ dự án lại là cực kỳ lớn, khiến nhiều dự án tốt, nhiều doanh nghiệp tốt khổ sở vì tiếp cận vốn.

Nhu cầu của các địa phương về nhà ở xã hội, về nhà ở công nhân là khác nhau, cần có chính sách để bảo đảm cho các địa phương có quyền chủ động chính sách nhiều hơn. Thời điểm hiện nay, liệu chúng ta làm nhà ở xã hội theo nghĩa thương mại thì có cần một gói kích cầu như trước đây không? Ai sẽ mua khi thu nhập của người lao động hiện nay đang suy giảm?

Cuối cùng lúc này, để bảo đảm điều kiện doanh nghiệp, cả về phía cung lẫn cầu thì nên có những quỹ bảo lãnh cho vay, nếu không khó lòng bảo đảm rủi ro cho ngân hàng. Thị trường đang cần Nhà nước tung ra những hỗ trợ mạnh hơn để vực dậy thị trường bất động sản. 

Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Hà Minh Hải: Bổ sung cơ chế dành 20% quỹ đất làm nhà ở thương mại vào Nghị định 35

 Đề nghị, trong Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở tới đây cần xem xét kỹ cơ chế khi chủ đầu tư tham gia đầu tư 100% nhà ở xã hội được để dành 20% quỹ đất để làm nhà ở thương mại nhằm bổ trợ cơ chế giá thành cho nhà ở xã hội, hạ giá thành. Việc phát triển nhà ở thương mại được kèm theo nhà ở xã hội là bình thường, để có cơ cấu các giá trị, giá thành phù hợp.

Riêng nhà ở xã hội cần phải có quy định, quy trình riêng, rút gọn các trình tự về lựa chọn chủ đầu tư, đặc biệt là lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu. Chúng ta phải linh hoạt thiết lập quy trình ngắn gọn hơn.

Ngoài ra, kiến nghị Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tài chính sớm trình Chính phủ ban hành nghị định quản lý, sử dụng và khai thác quỹ nhà, đất giao cho tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà trên địa phương. Trong trường hợp chưa ban hành nghị định thì đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài chính có văn bản hướng dẫn cho TP. Hà Nội, vì hiện nay TP. Hà Nội quản lý quỹ nhà chuyên dùng vô cùng lớn nhưng lịch sử lại giao cho các công ty quản lý phát triển nhà nhưng hệ quy chiếu của quản lý nhà nước về tài sản công này lại không rõ.

Thứ trưởng Bộ KH&ĐT Đỗ Thành Trung: Tăng quyền chủ động cho các địa phương để đẩy nhanh tốc độ dự án

Hiện nay, chúng ta đang sửa 3 Luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản. Bộ kiến nghị làm sao tránh chồng chéo các quy định của các luật được ban hành và cố gắng trả lời 5 câu hỏi: Những vướng mắc, khó khăn hiện nay đã được xử lý như thế nào? Những quy định mới nào được bổ sung để điều chỉnh các tình huống?; quy định mới có bắt kịp xu thế phát triển hiện nay? Có đẩy mạnh phân cấp và trao quyền không? Có những giải pháp đầu tư không?

Kiến nghị Chính phủ hướng dẫn và giải thích theo thẩm quyền về công tác quy hoạch chi tiết khi chưa có hoặc đang điều chỉnh quy hoạch phân khu quy hoạch chung theo quy định, nhất là ở khu đô thị mới và các khu đô thị đang điều chỉnh quy hoạch.

Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, quản lý và đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong tất cả các lĩnh vực, trong đó có quản lý lĩnh vực bất động sản; đẩy nhanh việc hướng dẫn các địa phương thực hiện thủ tục đầu tư trong quá trình thực hiện dự án; tăng cường tính chủ động của các địa phương, tránh tâm lý e ngại.