Chung cư dưới 2 tỉ tại Hà Nội chỉ chiếm 1%

Ngày 13/2, tại sự kiện Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội 2024, triển vọng 2025, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp Cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết năm 2024 nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt gần 25.000 căn, trong đó riêng quý 4/2024 nguồn cung đạt gần 13.000 căn, tăng 351% theo năm.

Thị trường chung cư Hà Nội đã phục hồi và bước vào chu kỳ mới. Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội năm 2024 tăng cao nhất trong 5 năm gần đây, tuy nhiên có tới 97% căn hộ thuộc phân khúc căn hộ hạng B (căn hộ trung cấp), tập trung ở các dự án thành phần của 2 đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.

Hai đô thị này chiếm 89% nguồn cung chung cư mới toàn thị trường Hà Nội trong năm 2024. Tỉ lệ hấp thụ căn hộ năm 2024 đạt 85% tổng nguồn cung thị trường, các chủ đầu tư không còn lo hàng tồn kho. Về giá bán, theo khảo sát của Savills Việt Nam tại Hà Nội, căn hộ có giá bán trên 4 tỉ đồng chiếm 59% tổng lượng giao dịch thành công, tăng mạnh so với tỉ lệ 2% của năm 2020.

"Căn hộ có giá bán 2-4 tỉ đồng chiếm 40% tổng lượng giao dịch thành công và căn hộ có giá bán dưới 2 tỉ đồng chỉ chiếm 1% tổng lượng căn hộ bán được trong năm toàn thị trường", chuyên gia Savills thông tin.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ cũng ghi nhận xu hướng tăng giá, đặc biệt các dự án chung cư nằm gần các tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông, đường sắt đô thị Nhổn - ga Hà Nội. Tại nhiều dự án dọc hai tuyến đường sắt đô thị này giá bán chung cư trong quý 4/2024 đã tăng 24% so với quý trước.

Đáng chú ý, từ 2020 - 2024, giá bán chung cư đã qua sử dụng tại Hà Nội (thị trường thứ cấp) tăng trung bình 22%/năm. Trong đó căn hộ hạng C tăng 26%/năm, căn hộ hạng B tăng 20%/năm, căn hộ hạng A tăng 19%/năm.

Nhận định về xu hướng thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2025, bà Hằng chia sẻ nguồn cung mới toàn thị trường dự kiến đạt 25.200 căn hộ, trong đó căn hộ hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 88% nguồn cung thị trường. Nguồn cung này chủ yếu vẫn tập trung tại các đại đô thị lớn của thủ đô.

Cũng theo bà Hằng, sự lệch pha cung cầu, phần lớn nguồn cung tập trung ở phân khúc căn hộ hạng B, căn hộ hạng A (cao cấp, hạng sang) dẫn tới giá chung cư khó giảm trong năm 2025 và có xu hướng đi ngang hoặc tăng.

Dự báo nguồn cung căn hộ chung cư Hà Nội sẽ cải thiện mạnh trong năm 2026, nguồn cung căn hộ mới dự kiến đạt khoảng 70.000 căn hộ, từ 91 dự án được mở bán. Các khu vực Đông Anh, Hoài Đức, Hoàng Mai sẽ đóng góp khoảng 52% nguồn cung.

Chọn 'toạ độ' xuống tiền trên nền giá cao

Bàn về bài toán mua nhà cho người trẻ, so sánh lương trung bình và giá nhà của thời xưa – nay, đại diện Batdongsan.com.vn, cho biết, không chỉ Gen Z hiện nay mà người trẻ Việt, dù ở thời buổi nào cùng gặp không ít khó khăn trong việc tự mua nhà. Thời điểm năm 2004, một cá nhân thuộc thế hệ 7x mất khoảng 31,3 năm thu nhập để mua được một căn chung cư (60m2) giá 0,6 tỉ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 7,4%. Sau 10 năm, số năm thu nhập để một cá nhân thuộc thế hệ 8x mua được căn hộ như trên là 22,7 năm. Giá căn hộ đã tăng lên 1,5 tỉ đồng trong khi lãi suất huy động giảm còn 6%.

Trước câu hỏi "bao giờ mua được nhà", tại Toạ đàm Bất động sản năm 2025 - Tìm kiếm cơ hội trong thách thức, tổ chức ngày 11/2, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ đất đai Bộ Tài nguyên - Môi trường cho rằng, cần đặt vào vai của ai. Nếu vào vai nhà đầu tư thì giá nhà cao sẽ mua (nhà đầu tư có tâm lý giá lên cao sẽ cao hơn nữa), trong khi nếu vào vai người mua nhà, sẽ chờ giá nhà "hạ nhiệt", vừa túi tiền sẽ chốt mua.

"Tôi đề xuất, những người thu nhập trung bình, thấp thì nên tranh thủ mua nhà xa trung tâm khoảng 15 - 20km ở thời điểm hiện tại sẽ là câu trả lời phù hợp nhất", ông Bình khẳng định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đánh giá nhà ở là một trong những nhu cầu lớn của người dân, hiện ở vùng lõi đô thị nhà ở có giá quá cao, bỏ xa khả năng tiếp cận của lao động phổ thông, những người mua ở thực sẽ phải tính đến phương án tìm kiếm cơ hội ở những khu vực xa trung tâm hơn, có nền giá thấp và phù hợp hơn với khả năng hơn. "Tôi khuyên người dân tìm các khu đô thị mới có các hạ tầng kết nối, đường giao thông tốt để lựa chọn".

Dẫn câu chuyện "vết dầu loang" trong phát triển và quy hoạch đô thị, cho rằng đô thị sẽ mở rộng từ vùng lõi sang các khu vực xung quanh. Từ đó, ông nhận định, cơ hội hiện nay tập trung ở khu vực nằm dọc các tuyến giao thông công cộng như metro hay các tuyến đường vành đai mới phát triển.

"Ví dụ ở Hà Nội, trước đây các dự án nhà ở chủ yếu tập trung ở vùng nội đô, sau đó dần mở rộng ra theo các dự án Vành đai 2, Vành đai 3, đến nay có Vành đai 4 thì xu hướng đô thị hóa sẽ dịch chuyển xung quanh đó", vị chuyên gia nói.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, người mua ở thực vốn chủ yếu hướng đến chung cư, nhà riêng đang có tâm lý chờ đợi xem nguồn cung có dồi dào hơn không với hy vọng giá bán sẽ điều chỉnh về mức hợp lý. Đối với nhà đầu tư, họ cũng đang cân nhắc kênh và khu vực đầu tư. Trước diễn biến phức tạp của thị trường thế giới, có thể mang đến cả nguy và cơ cho nền kinh tế trong nước, nhà đầu tư càng trở nên cẩn trọng.

Cũng theo ông Quốc Anh, đối với người mua bất động sản mục đích để ở thì mua vào thời điểm nào cũng đúng, miễn là người mua đã tính toán kỹ lưỡng phương án tài chính và các yếu tố đảm bảo tiện nghi cuộc sống.

“Mặc dù nhiều chủ đầu tư và ngân hàng hỗ trợ cho vay đến 80-85% giá trị sản phẩm, người mua nên có sẵn tối thiểu 30-40% tiền “thịt”, đồng thời tự tin rằng dòng tiền ổn định trong 3-5 năm tới đủ để duy trì cuộc sống rồi hẵng nghĩ đến việc mua nhà. Nếu vẫn chưa đủ tài chính, nên cân nhắc phương án thuê trước", vị chuyên gia khuyến nghị.