"Xoay' vốn rẻ cho nhà ở xã hội

Tại một toạ đàm mới đây, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home - doanh nghiệp chuyên tư vấn phát triển nhà ở xã hội đánh giá, thực tế mục tiêu 130.000 căn nhà ở xã hội ngay từ đầu năm đã được nhiều chuyên gia dự đoán là khó có thể hoàn thành, kết quả này không quá bất ngờ. Cả nước đặt mục tiêu đến năm 2030 phát triển 1.000.000 căn nhà xã hội thì không thể ở ngay năm đầu tiên đã có thể chia đều được quãng đường. 

Vừa qua, 3 bộ Luật mới liên quan đến thị trường bất động sản đã có hiệu lực, trong đó Luật Nhà ở 2023 có rất nhiều điểm mới tháo gỡ cho việc phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, chính sách không thể có tác động ngay mà cần có thời gian ngấm vào thực tế cuộc sống. 

“Các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội hiện nay vẫn đang gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất cao, dòng tiền chậm thu hồi. Ngoài ra, lợi nhuận từ các dự án nhà ở xã hội bị hạn chế, chỉ khoảng 7-8%, trong khi chủ đầu tư phải chịu nhiều rủi ro. Đơn cử như hàng loạt các chi phí phát sinh nếu dự án kéo dài, chậm tiến độ. 

"Để hoàn thành được Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, tôi kiến nghị các địa phương cần chủ động chuẩn bị quỹ đất sạch để tiến độ triển khai dự án nhà ở xã hội nhanh hơn. Đặc biệt, xây dựng một quỹ hỗ trợ ổn định, lâu dài để hỗ trợ vốn cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội", ông Nguyễn Hoàng Nam cho hay.

Bên cạnh đó, nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội cần các gói tín dụng khả thi hơn. Nhìn lại gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vừa qua, xét thấy rằng sự thất bại một phần do tiền vẫn là của ngân hàng thương mại. Họ phải trừ lợi nhuận của họ để giảm lãi suất nên không thể giảm quá nhiều như ngân hàng nhà nước.

"Để gói vay hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội để đi được đường dài, các ngân hàng cũng cần phải có lợi nhuận. Nhà nước có thể xem xét, nghiên cứu bù đắp lãi suất cho các ngân hàng để có thể cho vay với lãi suất ưu đãi hơn trong việc phát triển và mua nhà ở xã hội”, ông Nam đề xuất.

Thực tế, mới đây Chính phủ đã đề xuất triển khai gói ưu đãi 100.000 tỷ đồng cho vay nhà xã hội từ nguồn vốn trái phiếu, áp dụng trong 5 năm. Theo dự thảo nghị quyết đang lấy ý kiến, gói tín dụng ưu đãi 100.000 tỷ đồng cho vay mua, thuê, xây dựng nhà ở xã hội sẽ thực hiện tới 2030. Vừa qua, Ban Bí thư cũng đã ban hành Chỉ thị 34 yêu cầu Chính phủ nghiên cứu quỹ phát triển nhà ở xã hội với nguồn từ ngân sách chứ không phải từ ngân hàng, đây là một tín hiệu tích cực.

Về phía nhà băng, các ngân hàng cần xem xét lại lãi suất vay đối với nhóm thu nhập thấp, sao cho thật sự "ưu đãi" và giúp người dân dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Hiện tại, lãi suất vay nhà ở xã hội tại một số ngân hàng vẫn còn quá cao so với thu nhập của người dân, khiến họ khó có thể mua nhà.

Theo đó, để "xoay" vốn rẻ cho nhà ở xã hội, ngày 20/12, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam  ban hành Quyết định số 2690/QĐ-NHNN về mức lãi suất áp dụng trong năm 2025 đối với các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở của các ngân hàng thương mại là 4,7%/năm, tức giảm 0,1%/năm so với mức lãi suất đang áp dụng năm trong 2024. Đây là điểm "mở" để mua nhà ở xã hội, giúp tăng khả năng tiếp cận vốn của người lao động, thu nhập thấp.

Người lao động vẫn khó mua nhà

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia ngành địa ốc, với mặt bằng giá hiện tại, ngay cả khi lãi suất hạ nhiệt, thậm chí giá giảm một nửa, nhiều người thuộc nhóm thu nhập trung bình và thu nhập thấp vẫn khó có khả năng mua nhà. 

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn công bố mới đây, thời điểm năm 2004, một cá nhân thuộc thế hệ 7X mất khoảng 31,3 năm thu nhập để mua được một căn chung cư 60m2, giá 0,6 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 7,4%. Sau 10 năm, số năm thu nhập để một cá nhân thuộc thế hệ 8X mua được căn hộ như trên là 22,7 năm. Khi ấy, giá căn hộ đã tăng lên 1,5 tỷ đồng trong khi lãi suất huy động giảm còn 6%. Đến năm 2024, một cá nhân 9X cần 25,8 năm thu nhập để mua căn hộ trên giá 3 tỷ đồng trong điều kiện lãi suất huy động là 4,5%. Tuy số năm thu nhập và lãi suất đã giảm dần theo thời gian nhưng nhìn chung, người trẻ thuộc các thế hệ vẫn cần nỗ lực trong thời gian dài mới có thể sở hữu được một căn hộ. 

Trong bối cảnh đó, người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp chỉ có thể “trông” vào nhà ở xã hội. Song, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, giá nhà ở xã hội thứ cấp thậm chí đã bị đẩy ngang ngửa so với chung cư thương mại. Không những thế, xu hướng tăng giá nhà ở tại Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục đi lên. 

Trong bối cảnh đó, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng, để giải quyết nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân, đòi hỏi sự cân bằng cán cân cung - cầu. Theo đó, về phía cung, các giải pháp cần hướng đến việc tăng cường nguồn cung nhà ở giá rẻ, cải thiện hạ tầng vùng ven và xây dựng các chính sách tài chính hỗ trợ hiệu quả để thu hút các doanh nghiệp đầu tư, phát triển các dự án nhà ở.

Về phía cầu, người dân cần linh hoạt trong việc lựa chọn nơi ở, sẵn sàng mở rộng nhu cầu ra vùng ven, nơi có giá bất động sản thấp hơn. Với xu hướng mở rộng đô thị ra vùng ven, thời gian tới sẽ có nhiều hơn các dự án nhà ở thương mại quy mô lớn, nhà ở xã hội được phát triển, với mức giá bán thấp hơn nhưng vẫn đảm bảo kết nối tốt với trung tâm nhờ các dự án hạ tầng giao thông như đường cao tốc và metro dự kiến được đầu tư, hoàn thiện.

Bên cạnh đó, việc thuê nhà là một lựa chọn phù hợp. Ngừời dân có thể tìm các cán hộ hoặc nhà trọ với chi phí hợp lý tại khu vực ngoại ô hoặc vùng ven đô thị, tiết kiệm khoản dư để chuẩn bị cho việc mua nhà. "Người dân chủ động tích lũy và lập kế hoạch tài chính dài hạn để sở hữu nhà ở xã hội, dù chính sách hỗ trợ của nhà nước và các ngân hàng có thể chưa hoàn hảo. Nếu không có sự chủ động từ người dân trong việc chuẩn bị tài chính, giấc mơ an cư sẽ khó trở thành hiện thực".