3 năm vẫn ... quây tôn

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho biết, tiến độ triển khai dự án nhà ở xã hội (NOXH) đang rất chậm. Tổng hợp báo cáo từ các địa phương, từ đầu năm 2024 đến quý 3/2024, cả nước chỉ có 8 dự án NOXH đang được triển khai với quy mô khoảng 4.960 căn hộ. Tính từ năm 2021 đến nay, cả nước mới có 42.414 căn NOXH được cung cấp ra thị trường. Như vậy là so với yêu cầu của Đề án 1 triệu căn hộ NOXH (giai đoạn 2021 - 2030) được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thì đích đến còn quá xa vời. 

Đơn cử, dự án NOXH Thượng Thanh (Long Biên, Hà Nội) được công bố nằm trong kế hoạch triển khai và là một trong những dự án trọng điểm của Hà Nội cách đây nhiều năm. Theo dự kiến, thời gian thi công xây dựng, kết thúc toàn bộ dự án là từ quý III/2018 đến quý II/2021. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, dự án vẫn nguyên trạng là bãi đất trống quây tôn. Việc này không chỉ làm người dân thất vọng doanh nghiệp thì khổ vì đầu tư hàng trăm tỷ đồng mà chưa được triển khai.

Tại Talkshow "Sở hữu nhà ở xã hội từ giấc mơ đến hiện thực" vừa diễn ra, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chỉ ra 5 điểm nghẽn gồm quỹ đất, thủ tục, cơ chế, lãi suất và đầu ra thị trường. Hiện nay thủ tục triển khai đã được "cởi trói" phần nào nhưng vẫn còn vướng cơ chế, mỗi địa phương thực hiện một kiểu, hồ sơ phê duyệt phức tạp, kéo dài làm nản lòng doanh nghiệp.

Còn ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, nhận định làm NOXH khó hơn làm nhà thương mại, bởi nguồn vốn hỗ trợ chủ yếu là các gói tín dụng ngắn và trung hạn, mang tính thời điểm, không bền vững. Cơ chế triển khai vẫn là doanh nghiệp tự bỏ vốn đầu tư nhưng bị giới hạn lợi nhuận tối đa 10% trong khi thủ tục, quy chế lại khó hơn nhiều.

"Nhiều chủ đầu tư không mặn mà, chọn phân khúc này phần nhiều là sự san sẻ với xã hội", ông Hiếu nói.

Quan trọng là tìm quỹ đất làm NOXH rất khó, nhất là những đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM. Đơn cử, giai đoạn 2015 - 2023 mới chỉ có 18/63 tỉnh, thành phố bố trí quỹ đất độc lập để phát triển NOXH. Việc các địa phương chưa bố trí thỏa đáng quỹ đất độc lập để phát triển NOXH cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc chậm trễ trong xây dựng loại hình này.

"Đáng chú ý, quy định mới đây về việc dành 20% quỹ đất ở trong dự án nhà ở thương mại để đầu tư xây dựng NOXH nhưng chưa có quy định cụ thể về thời hạn bắt buộc chủ đầu tư phải triển khai xây dựng. Vì vậy nhiều chủ đầu tư "né, tránh", kéo dài thời gian thực hiện dẫn đến khan hiếm nguồn cung cho NOXH", vị chuyên gia cho hay.

Ngoài ra, nêu ý kiến về câu chuyện đầu ra, Ths Trần Hoàng Nam, Trường ĐH Kinh tế Tài chính TP HCM chỉ rõ, nhiều địa phương, người dân muốn mua NOXH thì không có, nhưng không thiếu dự án bán chẳng ai quan tâm. Các nhà phát triển cần xem xét lại chất lượng NOXH, không giữ tâm lý làm NOXH là phải ở vùng sâu vùng xa, vị trí xấu, không cần tiện ích, dịch vụ hay chất lượng sống cao. Nếu làm dự án ở nơi không thuận lợi giao thông, hạ tầng xã hội, giáo dục, y tế dân sinh không tốt... thì làm cũng bỏ phí. Rõ ràng nhất là hàng nghìn căn nhà tái định cư hoang phế những năm qua.

Cần thêm nguồn vốn ủy thác tại các địa phương

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, NOXH là sản phẩm mà Chính phủ mong muốn phát triển dành riêng cho nhóm người có thu nhập thấp. Nhưng thu nhập thấp khó đi vay mua nhà khi lãi suất lên đến 6,6%, mức này thậm chí cao hơn cả lãi vay ưu đãi nhiều nhà băng áp dụng cho mua dự án thương mại...

Trần tình về vấn đề này, ông Đào Anh Tuấn, Giám đốc chi nhánh Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) tỉnh Tây Ninh, cho biết khi Nghị định 100 có hiệu lực, NHCSXH đã tham mưu cho UBND tỉnh để chỉ đạo các sở ban ngành triển khai thực hiện, rà soát đối tượng cho vay, nhưng con số rất hạn chế: Dư nợ 121 tỷ đồng đối với 328 khách hàng, trong đó cho vay mua và thuê mua chỉ có 48 khách hàng với dư nợ 21 tỷ đồng. Lý do là trên địa bàn tỉnh hiện chỉ có duy nhất một dự án, đối tượng cho vay hầu hết là vay mới và sửa chữa.

Ông Tuấn cho biết thêm trong quá trình triển khai thực hiện có rất nhiều khó khăn, điển hình là nguồn vốn. NHCSXH trực thuộc Chính phủ, vốn được Chính phủ cấp, khác với ngân hàng thương mại có thể tự huy động vốn để cho vay.

"Vốn được cấp đến đâu chúng tôi thực hiện đến đó, riêng năm 2024 NHCSXH Tây Ninh không được cấp vốn mà chúng tôi quay vòng, tức thu hồi vốn về và cho vay lại. Trong khi đó, Tây Ninh có 539 tỷ vốn ủy thác địa phương nhưng đối với chương trình NOXH chưa được ủy thác để cho vay. Sắp tới chúng tôi sẽ kiến nghị với UBND tỉnh được quyền sử dụng nguồn vốn này để cho vay tại địa phương", ông Tuấn nói.

Ông Phan Đức Hiếu cũng cho rằng vốn từ địa phương cho vay ủy thác bây giờ là quan trọng nhất. Nếu địa phương nào hiểu được vấn đề tích cực, cấp vốn cho vay ủy thác thì chương trình xây dựng tối thiểu 1 triệu căn NOXH sẽ hiệu quả hơn.

"Đây là thực hiện nhiệm vụ chứ không còn là câu chuyện hỗ trợ ngân hàng nữa. Chính phủ cần giao chỉ tiêu các địa phương ủy thác sang NHCSXH khoảng 15 - 20% tăng trưởng dư nợ tín dụng chung của NHCSXH", ông Hiếu nói.

Đồng thời nhấn mạnh, phía nhà băng nên xem xét lại câu chuyện lãi suất vay ưu đãi sao cho thực sự "ưu đãi" với nhóm thu nhập thấp. Nhà phát triển dự án dừng tư duy "làm cho xong" mà phải "làm cho tới". Bởi NOXH cũng phải đảm bảo chất lượng, đầy đủ hệ sinh thái liên quan gồm hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện, chợ...

Để đề án phát triển hơn 1 triệu căn NOXH có thể đi vào hiện thực, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, cần có sự chung tay của "bốn nhà" gồm: nhà nước, nhà băng, nhà phát triển và nhà dân. Trong đó nhà nước giữ vai trò là đầu tàu, các địa phương chủ động xây dựng rà soát, thực hiện quy hoạch quỹ đất cho NOXH. Cần sớm nghiên cứu ban hành các chính sách hỗ trợ phù hợp với đặc thù của địa phương.

"Đối với các dự án NOXH còn vướng mắc trên địa bàn cần cho phép chuyển đổi công năng 1 số dự án phù hợp để chống lãng phí. Đồng thời, kiến nghị Bộ Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường sớm giúp các địa phương triển khai quy chuẩn về NOXH, đưa hoạt động phát triển loại hình này vào kế hoạch trong năm tới", TS. Cấn Văn Lực đề xuất.