Trước tình trạng giá bất động sản tăng “nóng” trong thời gian vừa qua cùng với những lo ngại về nợ xấu, nhiều ngân hàng đã bắt đầu “siết” cho vay bất động sản. Mới đây, nhiều ngân hàng nhà nước yêu cầu tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất, bảo đảm đúng quy định.  

Đây chỉ mới là bước đầu của lộ trình kiểm soát tín dụng bất động sản khi chỉ một vài nhà băng tiến hành kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận. Lộ trình siết van tín dụng đã được cân nhắc đến nhiều năm qua nhưng liên tục bị đề xuất trì hoãn.

Theo các chuyên gia, nhiều khả năng van tín dụng cho đầu tư địa ốc có thể sẽ bị thắt chặt hơn từ giữa năm 2022 để giảm sức nóng của thị trường địa ốc. Động thái này đồng nghĩa với việc thị trường thời gian tới sẽ khó khăn hơn, bởi nếu số lượng nhà băng siết tín dụng bất động sản gia tăng nhanh thì nguy cơ thị trường địa ốc chững lại là điều có thể xảy ra do phần lớn nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính là vốn vay từ ngân hàng.

“Thông thường, nhà đầu tư dựa trên công cụ điều tiết vĩ mô để có kế hoạch "vào hàng hay ra hàng" cho nhịp nhàng. Do đó, khi ngân hàng siết vốn vay, nguy cơ bán cắt lỗ sẽ xuất hiện trên thị trường nếu như nhà đầu tư đang phải chịu áp lực về mặt tài chính”, một chủ phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho hay.

Về vấn đề này, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc nhánh giao dịch miền Bắc, JLL Việt Nam, nhìn nhận, quy định này buộc các doanh nghiệp này phải tự nâng cao năng lực tài chính, cân nhắc lại tỷ trọng vốn tự có/vốn vay khi triển khai dự án, hạn chế tình trạng cố quá năng lực tài chính, thậm chí tay không bắt giặc. Ở một khía cạnh nào đó khiến chủ đầu tư cũng giảm lợi nhuận, phải giảm quy mô thị trường.

"Việc thắt chặt tín dụng sẽ ảnh hưởng ngay đến các doanh nghiệp yếu về năng lực tài chính, không có khả năng cân đối tài chính, không đủ uy tín, không đủ quy mô, không đủ năng lực để huy động vốn trên cả thị trường vốn chủ lẫn thị trường vốn vay. Đó là những doanh nghiệp có khả năng bị tác động rất lớn và các dự án đó sẽ chịu ảnh hưởng nếu lãi suất tăng cao. Còn những chủ đầu tư lớn, có dòng tiền tốt, thì đối với họ sẽ là cơ hội để phát triển", bà Vân nhận định. 

Chuyên gia tư vấn bất động sản Lê Quốc Kiên đánh giá, việc siết tín dụng bất động sản sẽ tác động đến hành vi vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, gom đất nông nghiệp mua bán sang tay ngắn và trung hạn. Qua đó, thị trường đầu tư đất nền sẽ lành mạnh và ổn định hơn.

Khi việc siết tín dụng được tiến hành chặt hơn, những nhà đầu tư đất nền bắt buộc phải sử dụng tiền nhàn rỗi và đầu tư trong trung - dài hạn (3-10 năm) chứ không thể mua bán ngắn và trung hạn, đẩy giá lên liên tục như 3 năm qua.

"Những nhà đầu tư "đếm cua trong lỗ" theo chiến lược ghim hàng, có thể phải từ bỏ mục tiêu vì không còn được mở van tín dụng dễ dàng như trước. Còn nhà đầu tư tổ chức và nhóm doanh nghiệp có thể phải tính toán lại phương án dòng tiền và giảm bớt hàng tồn để tránh rủi ro trong bối cảnh thanh khoản thị trường có thể sụt giảm", ông Kiên nhận định.

Đồng quan điểm đó, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh, những chủ đầu tư, nhà đầu tư mang tính chộp giật, phát triển dự án nóng quá mức so với năng lực tài chính cần phải được thanh lọc. Việc thanh lọc sẽ làm thị trường trong sạch hơn, thông tin trở nên công khai minh bạch hơn. 

Hiện tượng bất động sản liên tục tăng giá trong thời gian qua đang bị nhìn nhận lệch lạc thành ưu điểm của thị trường nhưng thực tế chính là nguyên nhân dẫn đến nhược điểm thanh khoản kém. "Tử huyệt" mua dễ, bán khó này sẽ khiến nhà đầu tư bị chôn vốn lâu, nếu tình trạng kéo dài sẽ bộc lộ nhiều tiêu cực khi các ngân hàng siết van tín dụng bất động sản.

"Tín hiệu cảnh báo khiến cho nhà đầu tư dè dặt hơn trong quyết định xuống tiền. Điều này cũng góp phần làm giảm nhiệt thị trường địa ốc nhưng điều này có nghĩa, bất động sản đi vào chu kỳ ổn định, bền vững hơn khi bong bóng được hạn chế nguy cơ vỡ", ông Thịnh đánh giá. 

Cũng theo các chuyên gia, việc "siết" như thế nào để không ảnh hưởng xấu đến kích thích và thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, đòi hỏi lộ trình siết phải đúng mục đích, đúng đối tượng, giúp đảm bảo thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Muốn vậy, về chính sách tiền tệ, phía ngân hàng phải nhắm vào các đối tượng đầu cơ, còn phía Bộ Tài chính thì siết về chính sách như cấm tách thửa, cấm phân lô bán nền và các chính sách khác như thuế trong giao dịch chuyển nhượng, kiểm soát giá...

Hiện giá bất động sản đã tăng 200%-500% so với thời điểm năm 2013, quy mô thị trường cũng đã lớn hơn rất nhiều. Trong khi đó, nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực này vẫn dựa phần lớn vào tín dụng của ngân hàng thương mại. Do vậy, một số ngân hàng thương mại dừng khẩn cấp việc cho vay bất động sản và từng bước thắt chặt cho vay lĩnh vực này là điều cần thiết để giảm rủi ro khi thị trường “đóng băng” như từng xảy ra.