'Đảo chiều' từ quý 4/2024, đỉnh giá rơi vào năm 2028' 

Số liệu thống kê mới đây của trang tin Batdongsan.com.vn cho thấy, 6 tháng đầu năm, mức độ quan tâm đất nền đang trên đà phục hồi sau khi chạm đáy năm 2023. Trong đó, sản phẩm đất nền có mức giá dưới 2 tỷ đồng/nền thu hút lượng quan tâm lớn nhất, chiếm 42%; giá 2 - 4 tỷ đồng đứng thứ hai với 24% mức độ quan tâm; khoảng giá 4 - 6 tỷ đồng chiếm 10%. Hai khoảng giá còn lại 6 - 10 tỷ đồng và trên 15 tỷ đồng lần lượt có mức độ quan tâm 9% và 15%.  

Đặc biệt, quy định siết chặt phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sớm (1/8/2024) sẽ tác động mạnh mẽ tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản. Nhiều chuyên gia cho rằng, khi quy định này đi vào hoạt động, thời gian đầu có thể đẩy giá đất lên cao. Đón sóng tăng giá, thời gian gần đây, tại nhiều thị trường ven và các tỉnh đã xuất hiện các nhà đầu tư đổ xô đi săn đất nền khiến phân khúc này bắt đầu có hiện tượng lên giá.  

Cụ thể, giá bán tại Đông Anh ghi nhận tăng mạnh nhất trong 6 tháng đầu năm 2024 với 24%, tiếp đến là Quốc Oai 20%, Hoài Đức tăng 19%, Thạch Thất tăng 13%, Gia Lâm tăng 4%.   

Đánh giá về thị trường đất nền từ đầu năm tới nay, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty CP Tư vấn và Phát triển bất động sản SGO Homes (Hà Nội), cho biết giao dịch đất nền ở khu vực phía Bắc đã có tín hiệu hồi phục từ quý I, sang đến tháng 4, tháng 5 bắt đầu rõ rét. 

Không chỉ Hà Nội, ông Chung thông tin từ tháng 4 đến nay, nhiều khu vực như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương..., giá đất cũng tăng từ 10%-20% so với thời kỳ đáy, giao dịch thực tế cũng cải thiện hơn nhiều so với năm 2023.   

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính cho rằng, từ quý 3/2024 trở đi, sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ rõ nét. Hiện tại, dòng tiền của các nhà đầu tư cá nhân đã quay trở lại thị trường.  

"Điểm giải ngân của các nhà đầu tư này sẽ mạnh nhất từ quý 3 và quý 4/2024. Trong đó, thanh khoản thị trường bất động sản Tp.HCM và vùng lân cận sẽ phục hồi sớm nhất trong năm. Đất nền ở các tỉnh lân cận mua chờ tăng giá sẽ chưa phục hồi trong năm 2024. Đỉnh giá rơi sẽ vào năm 2028", vị chuyên gia đánh giá.   

Nhà đầu tư "đu đỉnh" liệu có ăn?   

Trước những diễn biến mới của thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho hay, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành, các sản phẩm phân lô bán nền sẽ bị tác động rất lớn. Nguồn cung bị hạn chế trong khi nguồn cầu vẫn khá cao. Vì vậy, giá đất nền sẽ tăng lên. Tuy nhiên chỉ tăng ở một số khu vực nếu có thông tin về quy hoạch, hạ tầng rõ ràng.

"Đất nền tiềm năng nhưng không có nghĩa là mua đâu cũng thắng mà tùy từng khu vực, từng thời điểm. Giai đoạn tới, người đầu tư cần khó tính hơn, trước khi xuống tiền phải dựa trên dữ liệu, phân tích thông tin quy hoạch chính xác. Đã có không ít nhà đầu tư "đu đỉnh" đất nền méo mặt bởi mua rồi nhưng khó bán hoặc phải cắt lỗ nếu cần tiền gấp. Đất nền tăng nhưng theo khảo sát vẫn còn một số khu vực rất trầm lắng, giao dịch giảm",  Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, giá địa ốc có thể tăng khi bỏ khung giá đất, nhưng tác động này không ảo như các cơn sốt trước đây. Quy định mới đưa tài sản về đúng giá trị thật, người bán và mua minh bạch, cơ quan quản lý cũng dễ giám sát thị trường. 

Theo ông Đính, trong những đợt sốt bất động sản trước đây, nhiều nhà đầu tư thứ cấp dễ dàng đổ tiền vào nhà đất vì kỳ vọng mua thấp bán cao. Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá sản phẩm đã cao ngay từ đầu, khiến giới đầu cơ cẩn trọng trong xuống tiền do biên độ lợi nhuận khó đạt như kỳ vọng. Quy định mới khiến thị trường đầu tư thứ cấp vốn dễ bị 'thổi' thành cơn sốt có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh và phát triển lành mạnh hơn. 

Đưa ra lời khuyên với nhà đầu tư có "tiền tươi" và muốn đầu tư dài hạn, các chuyên gia lưu ý, nhà đầu tư cần xác định khu vực tiềm năng theo bán kính tăng dần. Ví dụ, tại những khu vực phát triển hạ tầng giao thông như cao tốc, sân bay hay có khu công nghiệp, khu đô thị mới được xây dựng, trong vòng bán kính dưới 10km xung quanh sẽ là vùng tăng giá mạnh, do nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp gom từ thời điểm bắt đầu có thông tin. 

"Với ngân sách tầm trung, nhà đầu tư có thể khảo sát trong bán kính 15-20 km để chọn khu vực có vùng giá mềm hơn, phù hợp để đầu tư dài hạn. Đến khi hạ tầng hay dự án hoàn thành, thu hút dân cư về ở, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng giá theo cách bền vững hơn", ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan khu vực phía Nam, cho hay.