Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước “khóa cứng” tỉ lệ cho vay bất động sản không được vượt quá 8% tổng tín dụng chung của ngân hàng. Nếu vượt hoặc tăng trưởng nóng quá sẽ bị "tuýt còi". Vì thế, đã có một số ngân hàng thương mại có động thái “siết” cho vay, ngưng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.  

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, cho rằng về lý thuyết, việc siết tín dụng vào bất động sản có thể giúp dòng tiền đi đúng hướng, hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, với động thái này, trên thực tế thị trường bất động sản sẽ khó khăn hơn khi thực tế vừa qua có nhiều phản ánh rằng một số ngân hàng đã dừng nhận hồ sơ mới hoặc giải ngân.  

Đối tượng "thấm đòn" đầu tiên, theo ông Ánh, là người thực sự có nhu cầu sở hữu bất động sản. Dù để ở hay đầu tư thì không thể phủ nhận đó là nhu cầu chính đáng, đặc biệt trong điều kiện tỉ lệ sở hữu nhà của người dân Việt Nam còn rất thấp, nhu cầu về nhà ở còn rất lớn. 

"Trong khi cầu rất lớn thì nguồn cung bất động sản trong những năm qua lại quá khan hiếm. Điều đó có nghĩa, nhu cầu của người dân về bất động sản là có thật và cần được đảm bảo khơi thông", ông Ánh nói.  

Đơn cử như trường hợp vợ chồng anh Nguyễn Văn Minh (Long Biên, Hà Nội) đang có nhu cầu mua căn hộ tại dự án ở khu chung cư Ruby City 4 (Phúc Lợi -Long Biên). Do không đủ khả năng tài chính, anh Minh buộc phải vay 1 tỷ đồng của ngân hàng. Theo tính toán, nếu vay ngân hàng, vợ chồng anh trả cả gốc và lãi khoảng 12-15 triệu đồng/tháng, trong vòng 20 năm.   

Hồ sơ vay mua căn hộ của anh đã được duyệt từ trước nhưng bất ngờ sang đầu tháng 4, nhân viên ngân hàng lại thông báo không thể giải ngân vì hết "room" tín dụng cho vay bất động sản. Vợ chồng anh phải chạy đôn chạy đáo tìm các cửa khác vì không thể vay ngân hàng...

Đối nghịch với bức tranh đó, nhiều "ông lớn" địa ốc vẫn khoe chiến tích từ các hợp đồng kí kết hợp tác chiến lược, tung dự án mới ra thị trường… 

Mới đây, tại Tp.HCM, VPCorp và HKT Group chính thức ra mắt thị trường và kí kết hợp tác chiến lược với các đối tác như Phú Đông Group, Thang Long Real Group. Động thái mở rộng thị trường và quy mô hoạt động của doanh nghiệp này ngay lúc thị trường nhiều biến động cho thấy, gần như sự biến động của thị trường không ảnh hưởng đến thanh khoản dự án. 

Tại Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) thường niên năm 2022, ông Phạm Anh Khôi, Thành viên HĐQT Đất Xanh Services cho biết, việc thị trường bất động sản bị siết cho vay không nằm ngoài dự đoán của HĐQT cũng như Ban điều hành của doanh nghiệp. 

"Có thể nói, nguồn tài chính của chúng tôi khá đa dạng, khác với các công ty cùng ngành khác khi họ chỉ làm việc với một, hai hoặc ba ngân hàng đối tác chiến lược. Khi tín dụng bất động sản bị siết thì sẽ có những ngân hàng liên kết của chúng tôi còn room. Chúng tôi cũng rất nhanh chóng chuyển các khoản vay của khách hàng sang những ngân hàng này", ông Khôi cho biết. 

Cũng theo ông Khôi, việc siết tín dụng bất động sản không những doanh nghiệp không bị ảnh hưởng,  ngược lại còn có lợi. Bởi đối với các công ty cùng ngành, do họ không có mảng dịch vụ tài chính cũng như không có nguồn tài chính đa dạng cho khách hàng nên gặp nhiều khó khăn hơn.

Bài toán điều tiết cung- cầu

Thị trường bất động sản liên quan mật thiết và có ảnh hưởng qua lại đến các thị trường vốn như thị trường tín dụng, chứng khoán, trái phiếu, thu hồi vốn đầu tư nước ngoài… Do đó, thay vì siết tín dụng đối với lĩnh vực này thì cơ quan chức năng nên tăng cường kiểm soát, rà soát lại cụ thể từng phân khúc, doanh nghiệp theo hướng thay vì “ngăn sông” hãy “nắn dòng” để “chọn mặt gửi vàng.”

Để có cách tiếp cận cân bằng, hài hòa hơn cho thị trường tài chính, chuyên gia kinh tế - tài chính Nguyễn Trí Hiếu, cho rằng, siết dòng vốn chứ không làm nghẽn và cần quan tâm rủi ro hệ thống tài chính cũng như chú trọng điều tiết cung – cầu bất động sản.

"Đừng siết các chính sách tín dụng, thay vào đó, hãy có chính sách kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề như: đầu cơ tích trữ, mua gom đất, thổi giá… còn lại nên thúc đẩy, khuyến khích. Đối với phát hành trái phiếu, nên tiếp tục duy trì, cần có những quy định mới, kiểm soát, đẩy tính minh bạch, lành mạnh, làm thị trường trong sạch. Đồng thời, thúc đẩy, hình thành các quỹ đầu tư để người dân, doanh nghiệp sớm được tiếp cận", ông Hiếu nhấn mạnh.

Một điểm nữa theo ông Hiếu, đó là sắp tới, các ngân hàng có khả năng sẽ xem xét lại việc nới lỏng tín dụng vào bất động sản. Các doanh nghiệp và nhà đầu tư vẫn phải chịu đựng và chờ việc nới lỏng này. Tuy nhiên, song song với việc kiểm soát thì Chính phủ cũng đang có bước chuẩn bị cho các giải pháp về nguồn cung, về phát triển hạ tầng, về quy hoạch đô thị,… 

“Thị trường bất động sản vẫn có rất nhiều cơ hội. Nếu ai nhìn trong dài hạn sẽ thấy cơ hội, từ đó sẽ tái đầu tư và cơ cấu lại danh mục một cách hợp lý hơn. Tóm lại, phải chấp nhận những khắc nghiệt trong ngắn hạn để có thể lạc quan trong dài hạn. Bởi thị trường bất động sản cần phải bền vững hơn”, ông Hiếu nêu quan điểm.