Trong những năm qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã từng bước hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực sản xuất, dịch vụ, nông nghiệp..., và giảm tỷ lệ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Thông tư 22 của NHNN có hiệu lực từ năm 2020 yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ tháng 10/2021, và 30% từ tháng 10/2022. Do đó, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực đất động sản đã chậm lại từ 26% năm 2018 xuống còn 12% năm 2021, và có thể giảm xuống 9-10% năm 2022.

Vào tháng 4/2022, để hạn chế đầu cơ bất động sản, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và hạn chế tín dụng đối với đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng yêu cầu cần giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp do rủi ro vi phạm phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất.

“Theo nghiên cứu của chúng tôi, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm 40% tổng giá trị phát hành trong quý 1/2022, với mức tăng trưởng mạnh mẽ 73,1% so với cùng kỳ, và 25,2% so với cùng kỳ trong năm 2021 và quý 1/2022”, Khối phân tích nêu rõ.

Để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đang khẩn trương rà soát khung pháp lý với các điều kiện chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.

NHNN sẽ giám sát, kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kết quả kinh doanh âm và không có tài sản đảm bảo.

Khối phân tích cho rằng, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản sẽ bị kiểm soát chặt chẽ trong vài quý tới. Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, các chủ đầu tư Việt Nam có thể sẽ gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới.

Đẩy mạnh hoạt động bán hàng, chậm lại trong việc mở rộng quỹ đất

“Chúng tôi kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ chứng kiến xu hướng phục hồi nguồn cung trong năm 2022, vì chúng tôi tin rằng các chủ đầu tư sẽ tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền. Điều này được thể hiện qua triển vọng doanh số ký bán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng trưởng mạnh mẽ trong 2022, với KDH (+14 lần so với cùng kỳ), DXG (+300% so với cùng kỳ), NLG (+105% so với cùng kỳ), với mức nền thấp năm 2021 và việc khôi phục các dự án bị ảnh hưởng tiến độ từ năm 2021 do dịch Covid-19”, Khối phân tích của VNDIRECT cho hay.

Ngoài ra, theo quan điểm của nhóm nghiên cứu, các chủ đầu tư có thể sẽ thận trọng hơn trong việc mở rộng quỹ đất và có thể sẽ giảm ngân sách cho hoạt động này.

VNDIRECT kỳ vọng xu hướng các chủ đầu tư Việt Nam hợp tác phát triển dự án đất động sản với các đối tác có nguồn tiền dồi dào, hoặc các nhà phát triển nước ngoài trong bối cảnh nguồn vốn thắt chặt như hiện nay.

“Nhìn chung, chúng tôi cho rằng việc thắt chặt tín dụng và kiểm soát trái phiếu sẽ giúp thị trường bất động sản tăng trưởng ổn định trong dài hạn", Khối phân tích của VNDIRECT nêu quan điểm.