Dòng tiền dự báo 'chảy' vào bất động sản tăng 20- 30% ở hầu hết phân khúc

Sau giai đoạn bùng phát của đại dịch Covid-19, cùng với những động thái chuyển biến của nền kinh tế, ngành bất động sản và thị trường bất động sản trong năm 2022 hiện đang có những dấu hiệu phục hồi và phát triển với gam màu tươi sáng, tích cực hơn so với năm 2021 và dần lấy lại "phong độ" ở thời điểm trước dịch. 

Luận bàn sâu về vấn đề này, trao đổi với Doanh Nhân Trẻ, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế - tài chính nhận định, năm 2022 thị trường bất động sản sẽ nhận được nhiều xung lực tích cực cho sự phục hồi và dòng tiền được dự báo đến từ các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư chuyên nghiệp và nhóm nhà đầu tư cá nhân vẫn đổ mạnh vào lĩnh vực này. 

"Tôi cho rằng thị trường này đã, đang, và sẽ là một thị trường hấp dẫn, một minh chứng rất hùng hồn là ở Trung Quốc, thị trường bất động sản đóng góp lên tới khoảng 1/4 GDP, tức nó vừa là động lực để tăng trưởng và vừa là kết quả của tăng trưởng, kể cả tăng trưởng về mặt kinh tế lẫn tăng trưởng của từng doanh nghiệp và tăng trưởng của từng hộ gia đình, và Việt Nam chắc chắn cũng sẽ đi theo mô hình đó", ông Ánh nhìn nhận.  

Đánh giá đây là thị trường đầy tiềm năng trong việc hút các dòng vốn đổ vào, ông Ánh nhận định: "Bất động sản hiện nay chỉ đứng thứ hai sau ngành công nghiệp chế biến chế tạo về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, và với sự phát triển và sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam cộng hưởng nhiều yếu tố, kể cả về tự nhiên, xã hội, tâm lý thị trường tốt cùng với yếu tố vĩ mô tích cực sẽ trở thành bệ đỡ chắc chắn khiến thị trường bất động sản không "co cụm" lại như nhiều người đồn đoán mà sẽ tiếp tục là kênh hấp dẫn về dòng tiền". 

Trước tình trạng "sốt đất" thời gian qua, ông Ánh nhận định trong năm 2022, áp lực tăng giá vẫn diễn ra nhưng với xác suất thấp hơn.

"Nếm những "trái đắng" khi lướt sóng thất bại đã khiến nhà đầu tư tỉnh táo hơn khi xuống tiền. Đồng thời, thông tin về nhà đất đang ngày càng minh bạch hơn, khó lợi dụng quy hoạch tạo "giá ảo" như trước đây. Do đó, thời gian tới, thị trường có thể vẫn xuất hiện một số đợt điều chỉnh giá nhà đất nhưng không đột biến như các năm trước", ông Ánh dự báo.

Cũng theo ông Ánh, thị trường bất động sản sẽ có xu hướng tăng trưởng 20-30% ở hầu hết các phân khúc, trong đó, phân khúc đất nền, nhà ở sẽ "chiếm sóng" tăng trưởng mạnh nhất. 

"Thị trường đất nền vẫn đang có dư địa phát triển lớn, trong 2 quý đầu năm 2022, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu. Cuối tháng 3 năm nay, một số địa phương, các vùng ven Hà Nội, TP.HCM, tại các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Đồng Nai... có mức giá tăng 15 - 20% so với cuối năm 2021. Sở dĩ đất nền vẫn là lựa chọn của nhiều nhà đầu tư bởi trong bối cảnh dịch bệnh, nguồn cung trên thị trường bất động sản sụt giảm mạnh", ông Ánh cho hay. 

Thận trọng giữa 'buông lỏng' hay 'siết chặt' tránh hệ lụy đổ vỡ 

Xung quanh câu chuyện "siết" tín dụng vào bất động sản, ông Ánh cho rằng, chủ trương siết tín dụng cho bất động sản dù đúng nhưng câu hỏi quan trọng hơn là siết như thế nào và siết ai? Nếu không cẩn trọng, chúng ta sẽ phải chứng kiến những hệ lụy rất khó kiểm soát. 

"Quan trọng nhất là để thị trường bất động sản phát triển một cách đúng hướng, ổn định, lành mạnh và nó phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội nói chung thì cần phải có những chính sách hợp lý, chứ không phải lúc thì buông lỏng quá, rồi lúc lại siết chặt quá, nó sẽ gây những đổ vỡ trên thị trường và vô hình chung khiến thị trường có khi chưa thành bong bóng thì đã nổ trước khi tạo bong bóng", ông Ánh thẳng thắn.

Đồng thời, ông Ánh lo ngại: "Nếu bây giờ mình siết tín dụng bất động sản một cách không hợp lý thì chắc chắn sẽ chỉ làm lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài nhảy vào. Bởi khi vốn nội bị eo hẹp, thì vô hình chung sẽ buộc các nhà đầu tư bất động sản ở trong nước phải nhường những vị trí đất tốt nhất, đẹp nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài. Thua ngay trên sân nhà là viễn cảnh không quá xa xôi". 

Do đó, cần thay đổi trong cách tiếp cận theo hướng, đảm bảo cấp tín dụng cho các chủ đầu tư uy tín, có những dự án khả thi, triển khai đúng tiến độ, thanh khoản tốt, có khả năng trả nợ tốt. Ngược lại, đối tượng cần siết chặt là những chủ đầu tư không đáp ứng được các yêu cầu trên, các dự án yếu kém, thậm chí là "chôn" tiền đầu tư. Nếu làm theo hướng trên, tổng khoản tín dụng cho vay có thể không đổi nhưng cơ cấu thay đổi theo hướng có lợi cho người dân, thị trường...

"Tôi vẫn nhắc lại, chủ trương siết là không sai nhưng dự án tốt, sản phẩm tốt thì sao phải siết? Trường hợp tín dụng bị khoá đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp trở ngại trong thanh khoản, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu... Nên cần đúng người đúng dự án, sao cho dòng vốn chảy vào đúng người có nhu cầu thực sự, với cả cá nhân với doanh nghiệp", ông Ánh nói. 

Nhà đầu tư phải tỉnh táo tránh đi theo tâm lý đám đông 

Từ thực trạng thời gian qua, các nhà đầu tư bị "cuốn" vốn vào các khu vực “sốt đất ảo”, “bị kích sóng”, phải mua đất với giá đỉnh rồi không thanh khoản được, bị "chôn vốn" khi cơn sốt đất hạ nhiệt, TS Vũ Đình Ánh cho rằng, đã đầu tư là có rủi ro, rủi ro ít hay rủi ro nhiều là do kiến thức và sự tỉnh táo, nhạy bén và cả cơ may của mỗi người. Tuy nhiên, nếu đầu tư vào một thị trường rõ ràng, minh bạch thì phần thắng sẽ chắc chắn hơn. 

Theo đó, các nhà đầu tư nên có chiến lược bài bản, chuẩn bị sẵn sàng cho sự biến động cả về giá lẫn thanh khoản của thị trường. Nên tính toán chiến lược đầu tư thận trọng, tránh đi theo tâm lý đám đông, chạy theo sốt đất bởi dễ sa lầy vào "lãi ảo". 

“Nhà đầu tư phải cẩn trọng, nếu tham gia mới thì cần tìm hiểu kiến thức về thị trường đó. Đặc biệt, trước khi quyết định “xuống tiền”, người mua cần lưu ý về giá và tính pháp lý của bất động sản. Cần phải biết mình là ai, tham gia vào dự án nào, giai đoạn nào? Với từng giai đoạn khác nhau, sẽ có mức độ rủi ro khác nhau nhưng tham gia đầu tư ở giai đoạn càng sớm, thanh khoản cao thì rủi ro càng thấp”, ông Ánh khuyến cáo. 

Bài 2: Những vấn đề 'nóng' mùa Đại hội cổ đông 2022 - Bài 2: Cổ đông không cổ tức, doanh nghiệp nói gì?