Ngày 29/12/2023, NHNN ban hành Thông tư số 22 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41 ngày 30/12/2016 của quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Thông tư này có hiệu lực từ ngày 1/7/2024.

Khi Thông tư 22 được ban hành, nhiều người lo ngại rằng người dân không được vay tiền ngân hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp bằng căn nhà đó. Cụ thể, mới đây Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng: Thông tư 22 có nhiều nội dung mới, phù hợp với thực tiễn. Nổi bật là quy định về cho vay để mua nhà ở xã hội (NƠXH), mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Người vay được vay thế chấp bằng chính căn NƠXH đã có sẵn hoặc nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. 

Tuy nhiên, HoREA băn khoăn: Khi Thông tư 41 (được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 22) quy định cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại bảo đảm bằng bất động sản là nhà ở thương mại đó, tổ chức tín dụng (TCTD) chỉ được cho vay đối với trường hợp nhà ở thương mại đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở thương mại có sẵn. 

Trước những lo ngại liên quan đến vấn đề hạn chế vay vốn ngân hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, chiều 31/1, NHNN phát đi thông cáo liên quan đến các quy định trong Thông tư 22/2023 (sửa đổi Thông tư 41/2016 quy định về tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng thương mại, chi nhánh  ngân hàng nước ngoài).

NHNN dẫn lại Khoản 10 Điều 2 Thông tư 41/2016 có quy định: “Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thanh từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo”. NHNN khẳng định, Thông tư 22/2023 không sửa đổi, bổ sung nội dung này.

Tuy nhiên, Thông tư 22 có điều khoản bổ sung Khoản 11 Điều 2 của Thông tư 41 quy định thêm khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ được xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở đáp ứng các điều kiện.

Trong đó, có một điều kiện là “nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán”. Điều kiện này chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà (được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác).

Đối với khoản cho vay thế chấp nhà sẽ bao gồm: Khoản cho vay thế chấp nhà để mua nhà ở đáp ứng các điều kiện theo quy định trong đó có điều kiện phải hoàn thành để bàn giao và khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ.

Đối với khoản cho vay mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, không phải đáp ứng điều kiện nhà đã hoàn thành để bàn giao và có hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản cho vay thế chấp nhà ở khác chỉ ở mức 20%-50%, nhằm thực hiện chủ trương khuyến khích nhà ở xã hội của Chính phủ.

Theo quy định mới của NHNN: Điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà (được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác).

Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Thông tư 41.

Như vậy, NHNN khẳng định quy định này không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành (Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư 2020, Luật các Tổ chức tín dụng 2024).