Kể từ khi nhà nước "mạnh tay" thực thi với hàng loạt biện pháp kiểm soát thị trường và lãi suất ngân hàng tăng từ nửa cuối năm 2022, ngay lập tức thanh khoản thị trường bất động sản giảm mạnh. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đến nay vẫn đang căng mình với bài toán dòng tiền.

Chia sẻ tại "Tọa đàm Điểm sáng đầu tư 2023", chiều 15/2, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm FiinRatings, cho hay khi thực hiện các hoạt động đánh giá xếp hạng tín nhiệm trong năm 2021-2022, FiinRatings nhận được rất nhiều câu hỏi từ tổ chức phát hành tại sao giá cổ phiếu bất động sản liên tục lập đỉnh mới mà kết quả xếp hạng tín nhiệm sơ bộ chỉ ở ngưỡng trung bình khá hoặc trung bình? Ông Khang cho rằng điều này phần nào nói lên hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản: Đã có những dấu hiệu manh nha về suy giảm hiệu quả hoạt động. 

“Từ năm 2018, các doanh nghiệp bất động sản tăng tốc mở rộng quy mô tài sản trên bảng cân đối kế toán. Tuy nhiên, hiệu quả quay vòng tài sản không đạt được như kỳ vọng và diễn ra trong khoảng thời gian dài, dẫn đến suy giảm hiệu quả hoạt động, gây áp lực lên hoạt động kinh doanh cũng như dòng tiền của doanh nghiệp. Hệ quả cuối cùng là khả năng trả nợ của doanh nghiệp bị ảnh hưởng, được biểu hiện qua 3 năm gần đây.

Trong điều kiện kinh doanh bình thường thì các vấn đề nói trên không được bộc lộ. Tuy nhiên, dịch bệnh đã làm trầm trọng thêm vấn đề, rất nhiều doanh nghiệp không kịp trở tay. Áp lực thanh khoản tăng nhanh trong hai quý cuối năm 2022. Đây không còn là vấn đề mang tính thời điểm khi việc sử dụng đòn bẩy tài chính được diễn ra trong thời gian rất dài sẽ thu hẹp khả năng tái cấp vốn”, ông Khang nói.

Theo đó, để cải thiện dòng tiền, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã rốt ráo đưa ra các giải pháp như đẩy một phần lãi suất ưu đãi vay ngân hàng để nhà đầu tư chi trả, bán công ty con, bán tài sản, cùng với những tọa đàm, hội nghị "cầu cứu" từ Ngân hàng tới Chính phủ...

Đơn cử, mới đây, tại Hội nghị về công tác tín dụng do Ngân hàng Nhà nước tổ chức, đại diện của các nhà phát triển bất động sản hàng đầu, như Vingroup, Sungroup, Hưng Thịnh, Novaland cùng Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra nhiều kiến nghị; trong đó, nhiều nhất vẫn tập trung vào đề xuất nới room tín dụng và điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản để hỗ trợ dòng tiền và khả năng tài chính cho các doanh nghiệp bất động sản.

Song, "mổ xẻ" vào các vấn đề của ngành bất động sản, các chuyên gia cũng cho rằng việc ngân hàng giảm lãi suất cho vay bất động sản sẽ rất khó để có thể thực hiện trên phạm vi rộng. Đó là bởi lãi suất cho vay được quyết định bởi chất lượng tín dụng của dự án và của doanh nghiệp. Hơn nữa, trong bối cảnh lãi suất đầu vào của các ngân hàng chưa giảm được ngay và vẫn neo cao trong khoảng 9-10% cho tiền gửi kỳ hạn 12 tháng, lãi suất cho vay các dự án bất động sản lên tầm 14-16% có thể là mức bình thường trong bối cảnh thị trường hiện nay.

Đặc biệt, hồi đáp lại các đề xuất của phía doanh nghiệp bất động sản, bên cạnh các giải pháp hỗ trợ từ phía các cơ quan quản lý và ngân hàng, một câu hỏi được rất nhiều người dân, nhà đầu tư đặt ra trong thời gian qua là vì sao các doanh nghiệp bất động sản không chịu giảm giá để kích hoạt dòng tiền trên thị trường tham gia?

''Doanh nghiệp bất động sản đang có một đống tài sản lớn, cần bán đi để cơ cấu nợ, và vấn đề cốt lõi ở đây là các anh bán giá bao nhiêu thôi, đáng lẽ 10 đồng giờ bán 6 đồng thôi, người dân có nhu cầu mua được nhà cũng cao, mà như vậy ngân hàng cũng sạch nợ", ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách điều hành VietinBank kiến nghị.

Thực tế, từ quý IV/2022, rất nhiều doanh nghiệp và tập đoàn hạ giá bán bất động sản từ 10-20%. Thậm chí, có dự án đã đưa ra chương trình chiết khấu từ 30-40%. Đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, việc bán cắt lỗ cũng diễn ra phổ biến. Tuy nhiên, theo đánh giá, mức giảm giá nhà hiện nay vẫn chưa về mức hợp lý, vẫn "giảm cho có".

Chẳng hạn, khảo sát giá chung cư tại các dự án mới đang có nhiều chiết khấu nhưng để được áp dụng các chiết khấu cần rất nhiều điều kiện. Thậm chí, có những dự án khách hàng phải đóng tiền tươi từ 90-95% mới có cơ hội sở hữu. 

Đơn cử như dự án Tổ hợp thương mại và căn hộ Hà Nội Melody Residences thuộc Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm (Quận Hoàng Mai). Theo đơn vị môi giới, để được chiết khấu trên 32%, khách hàng phải thanh toán luôn 95% giá trị căn hộ. Trong khi đó, giá căn hộ tại đây dao động từ 45-50 triệu đồng/m2, tùy căn và vị trí.

Như vậy, nếu có đủ tài chính để thanh toán giá căn hộ gần như chỉ trong một lần thì người mua sẽ được giảm giá lên tới 1-3 tỷ đồng tùy diện tích căn hộ. Tuy nhiên, đây là điều kiện mà không phải khách hàng nào cũng đáp ứng được.

Bên cạnh khó tiếp cận, nhiều quan điểm cho rằng, đa phần là các chủ đầu tư đang “cắt lãi”. Việc hạ giá bán bất động sản hiện nay mới chỉ hạ ở phần giá bán kỳ vọng của nhà đầu tư và doanh nghiệp chứ chưa phải hạ giá bán để đưa giá sản phẩm trở về giá trị thực. Đó là lý do đại bộ phận người dân vẫn không có khả năng sở hữu nhà ở.

Theo đó, cũng tại Hội nghị, ông Đào Phúc Tường, CFA, Chuyên gia Chứng khoán, nhận định, giá bất động sản đã tăng lên mức cao trên nền tảng sử dụng đòn bẩy quá lớn. Nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, họ vẫn cố gồng "lãi" hy vọng thị trường sang năm tốt hơn, chưa chấp nhận bán cắt lỗ sâu. Do vậy, chìa khóa để kích thích nhà đầu tư quay lại thị trường không cách nào "êm xuôi" hơn là giá bất động sản phải giảm thực chất.

“Theo công thức truyền thống, khi nào lợi tức trên chi phí (tính trên thị trường bất động sản cho thuê) ngang bằng với lãi suất tiền gửi tiết kiệm thì lúc đó là đáy thị trường bất động sản. Tất nhiên, công thức này không phải lúc nào cũng đúng, có thể công thức chỉ ra tín hiệu cho thấy đáy của thị trường bất động sản.

Còn bây giờ, lợi tức trên chi phí khi đầu tư ở thị trường Hà Nội, TP.HCM quanh 3-5%, trong khi lãi suất tiền gửi 9-10%/năm, chứng tỏ bất động sản chưa phải là cơ hội đầu tư hấp dẫn để kéo nhà đầu tư trở lại thị trường, còn nhóm người mua nhà để ở thực lại là câu chuyện hoàn toàn khác. Số lượng rất lớn bất động sản bán ra thị trường trong ba năm vừa rồi chủ yếu đáp ứng nhu cầu nhà đầu tư bất động sản chứ không phải đáp ứng nhu cầu ở thực”, ông Tường ví dụ.

Ngoài ra, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm FiinRatings đã chỉ ra 2 nhóm giải pháp chính được đánh giá phần nào giúp giải quyết rốt ráo các vấn đề về thanh khoản hiện nay trên thị trường.

Thứ nhất là nhóm giải pháp liên quan đến "rã băng" nguồn cung. Theo ông Khang, việc tắc nghẽn pháp lý của những dự án dở dang làm cho nguồn cung trên thị trường bị hạn chế, từ đó dẫn đến chi phí cũng như giá bán bị ảnh hưởng và cao hơn rất nhiều so với các giai đoạn trước.

“Cần phải thực hiện nhanh các giải pháp hỗ trợ thị trường, cấp phép mới cho các dự án nhà ở thương mại để tất cả các chủ thể trên thị trường có các phương án hành động tiếp theo”, ông Khang nói. 

Dẫn chứng cụ thể, ông Khang cho rằng, đối với ngân hàng thương mại thì khi các dự án đã được phê duyệt bổ sung, có pháp lý sạch thì họ có cơ sở để giúp doanh nghiệp giãn nợ, hoãn nợ hoặc khoanh nợ cũng như là có các khoản tín dụng bổ sung để doanh nghiệp hoàn thiện dự án. Như vậy, họ sẽ đóng vai trò là tổ chức trung gian, có thể kích thích dòng tiền quay trở lại thị trường bất động sản, và có thể hỗ trợ trong việc giảm lãi suất đối với những người mua nhà có nhu cầu ở thực. 

Thứ hai, có thể nhìn thấy rằng khi có pháp lý sạch về quỹ đất thì doanh nghiệp có cơ sở để làm việc với các chủ nợ, liên quan đến các phương án tái cấu trúc lại nợ vay. Như vậy, chủ nợ như trái chủ cũng yên tâm hơn trong việc nắm giữ các tài sản này, tránh trường hợp họ hoảng loạn và bán tháo các tài sản nắm giữ, gây ra những thiệt hại kinh tế không đáng có.

Và cuối cùng là bản thân những doanh nghiệp nếu không có khả năng, năng lực tài chính để hoàn thiện dự án thì họ hoàn toàn có thể sử dụng những tài sản đấy để chào bán.