Chỉ vài nguồn cung hiện hữu mở bán

Kể từ năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản liên tục "lao dốc" về nguồn cung. Tổng hợp số liệu từ báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, năm 2018, nguồn cung bất động sản đạt kỷ lục là 180.000 sản phẩm, nhưng sang năm 2019 giảm 39% xuống chỉ còn 110.000 sản phẩm. Năm 2020, nguồn cung tiếp tục giảm xuống còn 90.000 sản phẩm, chỉ bằng 50% năm 2018.

Đến năm 2021, dịch bệnh bùng phát khiến nhiều dự án đang triển khai phải tạm dừng, nguồn cung bất động sản tiếp tục rơi vào trạng thái khai hiếm, chỉ còn 50.000 sản phẩm. Và năm 2022, nguồn cung giảm còn 48.500 sản phẩm, chỉ bằng 27% so với năm 2018.

Trong báo cáo Chiến lược Đầu tư 2023 mới công bố, Công ty CP Chứng khoán VNDirect dự báo nguồn cung mới căn hộ tại TP HCM năm 2023 vẫn ở mức thấp khoảng 19.000 - 20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ, giảm 20% so với cùng kỳ. Giá sơ cấp căn hộ các phân khúc sẽ giảm 5 - 10% so với cùng kỳ trong năm 2023.

Trong khi đó, theo kế hoạch mở bán mới của một số chủ đầu tư, nhiều dự án mới có thể bị trì hoãn mở bán trong năm 2023, trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi và tâm lý người mua nhà suy yếu do hạn mức tín dụng hạn chế, lạm phát chi phí đẩy và lãi suất tăng mạnh.

Ghi nhận thực tế tại TP.HCM, thời điểm hiện tại chỉ có một vài chủ đầu tư đang chào bán sản phẩm ra thị trường, nhưng chủ yếu là dự án hiện hữu.

Chẳng hạn, Nam Long hiện đang chào bán hai dự án Akari City (Q.Bình Tân) và Mizuki Park (H.Bình Chánh). Cả hai dự án này đều là dự án hiện hữu, mở bán giai đoạn tiếp theo với số lượng sản phẩm cũng hạn chế.  

Đồng thời, chủ đầu tư này hiện cũng đang tập trung đẩy nhanh tiến độ xây dựng chung cư Ehome Southgate và khu biệt thự biệt lập Park Village thuộc KĐT Waterpoint (H. Bến Lức, tỉnh Long An) với 96 căn villa hạng sang, mức giá bán từ 16,8 tỷ đồng/căn.

Phú Đông Group mới đây cũng tổ chức buổi gặp gỡ các sàn giao dịch để chuẩn bị cho việc ra mắt dự án mới SkyOne vào cuối quý 1/2023. Đây là dòng sản phẩm căn hộ trung cấp hướng đến nhóm đối tượng là người mua có nhu cầu ở thực và lao động, vậy nên tầm giá dự kiến cũng vào khoảng 30 triệu đồng/m2.

Nhiều chủ đầu tư khác thì thậm chí quyết định lùi thời gian mở bán sang thời điểm sau Tết. Tại TP.Thủ Đức, Vạn Phúc Group ban đầu dự tính mở bán loạt căn hộ cao cấp đầu tiên trong tháng 12/2022, mức giá dự kiến khoảng 100 triệu đồng/m2, sau đó phải dời kế hoạch sang quý 2/2023 do thị trường không thuận lợi.

Theo chia sẻ của lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản, công ty có dự án nhưng không thể mở bán vì đang vướng mắc thủ tục pháp lý và vẫn đang chờ cuộc "tháo gỡ" từ Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ.

"Theo kế hoạch, đầu 2023, chúng tôi sẽ triển khai mở bán một dự án căn hộ tại TP.HCM nhưng theo tiến độ và tình hình thanh khoản hiện tại thì chúng tôi quyết định sẽ lùi về giữa quý 2/2023 mới bung hàng, kỳ vọng lúc ấy, tình hình sẽ khá hơn để giao dịch vì nếu không mở bán sẽ không có doanh thu", vị này cho hay.

Loạt chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường 

Đầu năm 2023, nhiều chủ đầu tư đang tích cực tìm kiếm quỹ đất nhằm cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng, đa dạng... Đặc biệt, những dự án chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn tại các thành phố trung tâm sẽ ồ ạt ra hàng.

“Theo chúng tôi nghiên cứu, các chủ đầu tư ở thị trường bất động sản rất đặc thù, đòi hỏi tầm nhìn dài hạn và nguồn vốn lớn, vậy cấu trúc phải nằm ở vốn chủ sở hữu ít nhất phải từ 30 - 40 %, nợ ngân hàng, các loại nợ dưới 50% và phải có nhà đầu tư chiến lược. Đạt được các điều kiện đó thì thị trường mới đảm bảo cân bằng”, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, phân tích.

Cụ thể, sắp tới, thị trường bất động sản bước vào mùa cao điểm bán hàng với hàng loạt dự án của các ông lớn, trong đó, Vinhomes sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản miền Bắc với hai dự án khu đô thị mới ra mắt tại Hà Nội. Bên cạnh đó, một số dự án mở bán mới đáng chú ý có thể được hưởng lợi cơ sở hạ tầng phát triển (đường vành đai 3 và giai đoạn tiếp theo sắp tới của đường vành đai 2,5 tại Hoàng Mai) như The Manor Central Park và Louis City Hoàng Mai.

Vinhomes cũng sẽ bàn giao khoảng 45% trong tổng số 12.600 căn tại dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire và các sản phẩm tại dự án Ocean Park và Smart City vào nửa cuối năm nay. Theo Savills, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chiếm 66% nguồn cung mới và 55% số lượng căn bán bán được của toàn thị trường trong quý 3/2022.

Tại TP.HCM, một số dự án dự kiến ra mắt vào năm 2023, gồm: Vinhomes Grand Park - giai đoạn tiếp theo tại TP Thủ Đức, Izumi City - giai đoạn tiếp theo NLG Đồng Nai, Akari City - giai đoạn tiếp theo tại Bình Tân, Mizuki City - giai đoạn tiếp theo tại Bình Chánh, Clarita Thành phố Thủ Đức, Privia KDH Bình Tân, The Signal AGG Quận 7, Gem Riverside TP Thủ Đức…

Cũng đầu năm 2023, thị trường TP.HCM dự kiến đón thêm nguồn cung mới từ loạt dự án như D-Aqua (quận 8) của DHA với 652 căn; Salto Residence - Phase 2 (TP. Thủ Đức) của SCC với 483 căn; The Metropole - Giai đoạn 4 (TP. Thủ Đức) của Sơn Kim Land với 200 căn; De La Sol (quận 4) của Capitaland với 193 căn; King Crown Infinity - giai đoạn 3 (TP. Thủ Đức)…

Các chuyên gia nhận định, nguồn cầu của năm 2023 liệu có tươi sáng hay không thì vẫn là ẩn số khó đoán bởi thị trường nhà ở năm 2023 vẫn trong giai đoạn “giao thời” với nhiều diễn biến khó lường, đặc biệt là khi các yếu tố vĩ mô như triển vọng kinh tế và các điều chỉnh về chính sách còn chưa rõ ràng.

Song, việc nhiều chủ đầu tư bung hàng được xem là tín hiệu tích cực giúp cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản vào đầu năm 2023, dù còn thách thức nhưng đó cũng là cơ hội để “đón sóng” sức mua. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường địa ốc tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới thì thời cơ sẽ dành cho dự án có mức giá tốt, khuyến mãi tốt, chủ đầu tư uy tín...