Dự báo 3 kịch bản tăng trưởng cho thị trường nhà ở cuối năm

Chia sẻ tại buổi công bố báo cáo nghiên cứu thị trường quý 3/2024 và dự báo quý 4/2024 do Dat Xanh Services (DXS) vừa thực hiện, ông Lưu Quang Tiến, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản DXS cho biết, sau giai đoạn "phòng thủ" đầy thận trọng, thị trường đang dần chuyển mình sang giai đoạn "tấn công" với nhiều điểm sáng.

Cụ thể, thị trường bất động sản 3 tháng cuối năm 2024 được dự báo sẽ “vào nhịp” đầy tiềm năng. Trong đó, nguồn mới dự báo tăng thêm khoảng 30%, tương đương hơn 11.000 sản phẩm đến từ khoảng hơn 50 phân khu/dự án mới trên khắp cả nước.

Trong đó, loại hình căn hộ với hơn 9.300 sản phẩm mới, chiếm gần 80% nguồn cung mới vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường. Nguồn cung mới tại khu vực phía Nam kỳ vọng sẽ có sự tăng trưởng mạnh với gần 6.500 sản phẩm, tăng hơn 2,5 lần so với mức 2.500 sản phẩm trong quý 3.

Về nguồn cầu, tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường dự báo sẽ tăng nhẹ và đạt mức bình quân 35-40%. Lãi suất cho vay có thể vẫn ở mức thấp; các bộ Luật, các quy định mới bắt đầu phát huy tác dụng, kỳ vọng cũng sẽ giúp sức mua cải thiện. Thị trường bước vào giai đoạn sôi động nhất vào thời điểm cuối năm, cùng lúc nguồn cung kỳ vọng cải thiện hơn, mang lại nhiều sự lựa chọn hơn cho khách hàng.

Giá bán sơ cấp cũng được dự báo tăng bình quân 5-10%. Tại các thị trường trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM và các khu vực lân cận dự báo có mức tăng mạnh hơn, từ 10-20%, chủ yếu tại phân khúc căn hộ. Giá bán thứ cấp dự báo tiếp tục tăng 10-15%. Giá cho thuê nhà ở dự báo duy trì ổn định và tăng nhẹ 5% đối với phân khúc căn hộ.

Theo ông Tiến, điều đáng quan tâm là niềm tin thị trường có sự cải thiện rõ rệt hơn, thể hiện qua mức độ quan tâm, tìm hiểu và xuống tiền mua dự án của khách hàng. Các chủ đầu tư đẩy mạnh triển khai các dự án mới, sàn môi giới tăng cường hoạt động tuyển dụng nhân viên môi giới và mở rộng thị trường, thị phần.

“Theo khảo sát của chúng tôi, niềm tin của khách hàng có xu hướng tiếp tục được cải thiện hơn sau giai đoạn dài trong trạng thái thăm dò và quan sát. Tỷ lệ hấp thụ kỳ vọng được cải thiện tích cực hơn từ quý IV/2024 khi nguồn cung và niềm tin thị trường được cải thiện tốt hơn”, ông Tiến nói.

Từ những thông tin trên, các chuyên gia đến từ DXS đưa ra 3 kịch bản tăng trưởng cho thị trường trong quý IV/2024. Trong đó, kịch bản lý tưởng là nguồn cung mới tăng mạnh 40-50%, lãi suất thả nổi ở mức 8-9%, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Đối với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới tăng 25-35%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35-40%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Còn lại là kịch bản thách thức, nguồn cung mới tăng 10-20%, lãi suất thả nổi lên tới 10-12%, giá bán tăng 3-5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20-25%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, là dấu chỉ của việc thị trường đi vào chu kỳ hồi phục chậm.

Doanh nghiệp cần chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh

Một tín hiệu khá tích cực là trong 9 tháng có 2.553 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng gần 40%; đồng thời, số doanh nghiệp thành lập mới là gần 3.500, tăng 1,4% so với cùng kỳ. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tính từ đầu năm 2023 đến hết quý 3/2024 đã có 5.565 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động.

Mới đây, ngày 12/10, công bố Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam, VARS cho rằng thị trường đang có dấu hiệu tăng nhiệt.dự báo thị trường bất động sản các tháng cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường bất động sản khả năng sẽ tiếp tục "tăng nhiệt" khi hàng lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án... Theo đó,  quý cuối cùng của năm 2024, các chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ ấn nút tăng tốc, khả năng cao sẽ đem đến nhiều kết quả ấn tượng hơn.

Chủ tịch VARS thông tin, quý 4/2024, thị trường bất động sản sẽ ghi nhận sự phục hồi trên diện rộng. Căn hộ chung cư chủ yếu là căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Nguồn cung căn hộ mới của thị trường được đóng góp thêm từ các vùng ven Hà Nội và TPHCM. Ngoài ra, với phân khúc đất nền thì đất nền pháp lý sạch tại các khu vực chưa bị đẩy giá tiếp tục được các nhà đầu tư “gom hàng” ở các phía Bắc và phía Nam.

"Với khung pháp lý mới, các chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới bất động sản cần chủ động cập nhật và nắm bắt kịp thời các thay đổi mới. Đồng thời, doanh nghiệp cần tái cấu trúc mô hình kinh doanh, điều chỉnh chiến lược và định hướng phát triển dài hạn để phù hợp với hành lang pháp lý và xu hướng phát triển thị trường", VARS nhấn mạnh.

Qua nghiên cứu từ thực tiễn, VARS cho rằng các chủ đầu tư cần đẩy mạnh nghiên cứu phát triển sản phẩm theo đúng xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân. Các sàn giao dịch bất động sản phải nâng cao trách nhiệm trong thẩm định pháp lý dự án, nhằm đảm bảo lựa chọn những dự án chất lượng tham gia phân phối.

"Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội", VARS nhận định.

Đồng thời cho rằng, để giải quyết được tình trạng này khuyến nghị Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ nhằm “thông” đường đi cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và có thêm những chính sách phục hồi cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Ngoài ra, chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới bất động sản nên tập trung vào thế mạnh, tránh "dàn trải, ôm đồm" làm giảm hiệu quả hoạt động, phân tán nguồn lực và khó đạt được kết quả tối ưu.