'Thị trường tuyệt chủng phân khúc bình dân là điều bất thường'

Tại Hội thảo "Thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản", ngày 10/10, Theo GS, TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, số lượng dự án chung cư, nhà ở xã hội, số sản phẩm mới được triển khai vừa qua rất khiêm tốn. Điều này có thể kéo theo tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở thời gian tới. Thị trường bất động sản hiện nay đang mất cân đối cung cầu ở một số phân khúc. 

Trong bối cảnh nguồn cung sản phẩm trên thị trường yếu, cầu lớn, giá Hà Nội có xu hướng tăng nhanh. Trong khi đó, tại các tỉnh khu vực phía Nam, trong đó có TP Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2023-3024 gần như cầu không tăng, giá các phân khúc không tăng. Riêng nhà chung cư tại TP Hồ Chí Minh chỉ duy trì mức tăng khoảng 6%. 

Dự báo kịch bản tăng trưởng thị trường bất động sản thời gian tới, GS.TS Hoàng Văn Cường nêu bật nhiều yếu tố, trong đó, tốc độ tăng trưởng kinh tế và đô thị hoá nhanh khiến cầu bất động sản dự báo tiếp tục tăng. Bởi bất động sản tập trung tại nhiều đô thị lớn, với nhu cầu sôi động. Dự báo tiến trình đô thị hoá tăng nhanh đương nhiên cầu tăng.  

Về môi trường tạo điều kiện cho sự phát triển thị trường bất động sản, ông Cường đặt kỳ vọng vào nhiều đạo luật mới được ban hành, khung pháp lý mới sẽ khơi thông tình trạng ách tắc thủ tục thời gian qua. Hơn nữa, các tỉnh, thành phố những năm qua tập trung cao độ xây dựng quy hoạch địa phương và đô thị, từ đó, tạo không gian phát triển mới.  

Đưa ra đề xuất để tạo lập cân bằng trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng chính sách điều tiết thị trường bất động sản thời gian tới cần thúc đẩy phân khúc bình dân nhiều hơn thời gian tới, nhờ đó, thị trường mới phát triển thực chất và ổn định. 

Theo ông Đính, việc giá bất động sản leo thang đơn thuần xuất phát từ quy luật cung cầu. Nếu muốn “hạ nhiệt" giá bán, yếu tố cần được tác động chính là nguồn cung, thay vì các can thiệp hành chính. 

"Hiện trên thị trường chủ yếu là phân khúc cao cấp dành cho giới nhiều tiền, đầu tư. Chính phủ cũng quyết liệt phát triển phân khúc nhà ở xã hội. Thế nhưng, phân khúc bình dân đang thiếu hụt, không thấy dự án mới. Việc phân khúc đáng lẽ phải phổ biến nhất bỗng dưng bị “tuyệt chủng" là một sự bất thường", ông Đính chỉ rõ.   

Đồng thời nhấn mạnh, cần điều tiết thị trường theo hướng thiếu cung thì tăng cung, thiếu sản phẩm phân khúc nào thì tăng phân khúc đó. Việc thực thi khung khổ pháp lý mới, phổ biến các quy định mới cũng cần đẩy nhanh. 

Giảm lãi suất tín dụng ngắn hạn không giúp tăng cung bất động sản

Bên cạnh việc tháo gỡ về pháp lý, làm thế nào để giải bài toán về nguồn vốn nhằm góp phần tháo gỡ những bất ổn trên thị trường bất động sản cũng là vấn đề được các chuyên gia quan tâm.

Theo dữ liệu mới nhất từ Vietstock Finance, hiện lượng tồn kho của 110 doanh nghiệp bất địa ốc đã niêm yết là 490.400 tỷ đồng, phần lớn ở các dự án cũ, lượng hàng thành phẩm chưa bán hết. Những "ông lớn" trong top đầu danh sách là: Novaland, Khang Điền, Nam Long Group, Phát Đạt... Lượng hàng tồn kho lớn nhưng giá nhà, đất vẫn tăng cao phi lý bởi hầu hết hàng tồn thuộc phân khúc cao cấp như biệt thự liền kề trong khi nhà giá rẻ đáp ứng nhu cầu ở thực lại khan hiếm.

“Hiện cả nước có trên 1.200 dự án tương đương với trên 30 tỷ USD nằm bất động chờ rà soát, thanh tra. Việc ách tắc pháp lý trong nhiều năm khiến tồn kho bất động sản dở dang liên tục tăng, gây khó cho doanh nghiệp, khiến "sức khoẻ" tài chính của nhiều doanh nghiệp suy yếu”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết.

Bên cạnh khó khăn về tồn kho lớn thì việc siết cho vay bất động sản từ các ngân hàng cũng khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình cảnh lao đao. Các ngân hàng rất cẩn thận trong các vấn đề cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Theo đó từ đây đến cuối năm, thị trường vẫn còn phát triển chậm.

Nhấn mạnh vấn đề vốn tín dụng hỗ trợ thị trường bất động sản, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, việc giảm lãi suất tín dụng ngắn hạn sẽ không giúp tăng cung bất động sản, thay vào đó, gói lãi suất tín dụng dài hạn cho vay bất động sản mới tạo ra cầu mới và sự cân bằng trên thị trường.  

Tuy nhiên, theo ông Cường, ngân hàng thương mại gặp khó khăn khi cấp tài trợ dự án bất động sản thường kéo dài 5-10 năm. Thay vào đó, để khơi thông dòng chảy vốn cho thị trường bất động sản, có thể trông chờ Ngân hàng Chính sách xã hội; trái phiếu bất động sản; người mua trả trước. Cùng với đó, quỹ tín thác mở ra thị trường gọi vốn linh hoạt hơn, khi có thể đầu tư dự án bất động sản mới trên ý tưởng, với số tiền nhỏ chỉ vài triệu đồng.

"Nhanh chóng mở khoá pháp lý để rào cản không còn nữa và nhà đầu tư dễ dàng đầu tư hơn, giảm chi phí để tăng tiếp cận nguồn cung bất động sản", ông Cường nhận định, đồng thời lưu ý tránh phát triển dự án ồ ạt rồi bỏ hoang, không hiệu quả đầu tư xã hội như giai đoạn 2026-2017. Thay vào đó, phải bám theo kế hoạch phát triển nhà ở, đáp ứng nhu cầu người dân, chứ không phải chỗ nào chủ đầu tư có nhu cầu thì đầu tư tràn lan.