'Ngóng' bảng giá đất mới, mặt bằng giá của đất nền thổ cư tăng đột biến

Nhận định Toạ đàm "Nhận diện thị trường bất động sản cuối năm 2024, đầu năm 2025”, chiều 10/10, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc Công ty DKRA Việt Nam cho biết, trong quý 3 vừa qua, 18.000 sản phẩm đã được đưa ra thị trường. Sản lượng tiêu thụ cũng tăng đáng kể ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, với căn hộ tại TP.HCM có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Tại các tỉnh lân cận TP.HCM như Bình Dương, mức giá dao động trên dưới 30 triệu đồng/m2 chiếm tỉ lệ lớn trong tổng giao dịch. 

Thị trường căn hộ thứ cấp cũng diễn biến sôi động với các dự án chung cư đã bàn giao, giá giao dịch tăng từ 5-9% so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, phân khúc nhà phố, biệt thự và đất nền cũng ghi nhận tăng trưởng tích cực với 6.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, tăng 18% so với cùng kỳ năm ngoái. Thanh khoản ở các phân khúc này đặc biệt tăng mạnh, đạt mức hơn 58%. 

Riêng đất nền tiếp tục là một phân khúc đáng chú ý, nhất là sau khi 3 luật liên quan đến bất động sản được thông qua, đặc biệt là Luật Đất đai, giúp gia tăng mạnh mẽ số lượng giao dịch. Trong quý vừa qua, hơn 9.000 sản phẩm đất nền đã được cung cấp ra thị trường, tăng 17% so với cùng kỳ năm 2023.  

"Dự báo trong thời gian tới, phân khúc này sẽ trở nên khan hiếm, đặc biệt là đất nền có sổ, đất thổ cư tại các khu đô thị có dân cư hiện hữu, nơi có tỷ lệ tiêu thụ tăng hơn 30%. Đặc biệt, sau khi có thông tin bảng giá đất mới chuẩn bị được ban hành, mặt bằng giá của phân khúc nền thổ cư, đất có sổ đã tăng đột biến so với cùng kỳ. Tuy nhiên, vấn đề thuế tại TP HCM và một số tỉnh thành khác vẫn còn tồn đọng, khiến tỷ lệ tăng giá chỉ đạt 5% so với quý trước", chuyên gia DKRA thông tin. 

Ông Thắng lý giải: Việc ban hành bảng giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ thúc đẩy quá trình giải toả đền bù các dự án nhanh hơn, có lợi cho doanh nghiệp và người dân. Với các nhà đầu tư cá nhân đang giữ nhiều đất, bảng giá đất mới đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng. Còn với sản phẩm đất thổ cư thì không cần suy nghĩ quá nhiều. 

"Với điều kiện kinh tế vĩ mô tích cực hơn, lãi suất cho vay hấp dẫn chỉ 6-6,5%/năm, thị trường có kỳ vọng phục hồi sẽ tốt hơn. Thị trường bất động sản dự kiến tiếp tục đà hồi phục, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ và nhà ở vừa túi tiền. Đất nền tại các khu vực có đầy đủ tiện ích, pháp lý rõ ràng và đất thổ cư vẫn sẽ là điểm sáng, thúc đẩy nguồn cung tăng trong quý IV", ông Thắng cho hay. 

Nhà đầu tư đang 'săn' đất nền thổ cư, có thửa tăng giá 40% 

Theo các môi giới nhà đất tại các khu vực Hoàng Mai, Thanh Trì, Hoài Đức (Hà Nội), từ khoảng 2 tháng nay, đất nền thổ cư ở đây lại xuất hiện một đợt sóng tăng giá mới. Nguyên nhân là do quỹ đất tại khu vực này ngày càng khan hiếm, chủ đầu tư khi đi mua đất cũng phải chấp nhận mua giá cao, chi phí xây dựng tăng cùng với tiền thuế chuyển nhượng cũng tăng lên nhiều, nên giá nhà bị đẩy cao.   

Mới đây, báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) quý III/2024 cho thấy, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận biến động mạnh nhất ở loại hình đất bán. Theo đó, lượt tìm kiếm các loại đất bán (đất nền, thổ cư) trong 3 quý đầu năm tăng 118% so với cùng kỳ.   

"Nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền thổ cư tăng đột biến, nhất là những lô đất đã tách thửa. Xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi săn đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao" VARS đánh giá.  

Đặc biệt, với các lô đất có mức giá dưới 2 tỷ đồng tại vùng ven có pháp lý "sạch", hạ tầng, tiện ích ghi nhận mức tăng lên tới 40%. Trong khi đó, loại hình thấp tầng ghi nhận mức tăng giá khoảng 3%. Với căn hộ chung cư, mức tăng dao động 5-10%.  

Tuy nhiên, VARS lưu ý thị trường cũng ghi nhận một số khu vực có hiện tăng giá vô căn cứ. Cần lưu ý để tránh hình thành các cơn sốt ảo gây nguy cơ mất an toàn khi thị trường còn đang trong quá trình hồi phục. “Đến thời điểm cuối năm 2025, thị trường đất nền sẽ chỉ khởi sắc ở những khu vực gần trung tâm các đô thị hoặc vùng ven các đô thị. Còn những đất nền có vị trí vùng sâu, vùng xa sẽ khó hồi phục hay tạo “sốt” như những năm trước đây”.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cũng cho rằng việc cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã sẽ khiến các thị trường này giảm sức mua nhưng đất nền tại các đô thị loại I sẽ hút dòng tiền mạnh hơn. Trước mắt, những thị trường trung tâm vẫn sẽ hút dòng tiền do nhu cầu đầu tư tăng lên rõ ràng.

“Nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo Luật Kinh doanh Bất động sản hay Luật Nhà ở, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ. Ngoài ra, nhà đầu tư cần lựa chọn khu vực có hạ tầng, tăng trưởng GDP đều đặn, thêm thu hút dân cư, nhà đầu tư nước ngoài”, chuyện gia khuyến nghị.