Thứ sáu, 29/03/2024

TP HÀ NỘI _°C /_% weather

Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Luật hóa tiền đặt cọc bất động sản: Doanh nghiệp cầm đằng chuôi, người mua cầm đằng lưỡi

Phương Hoài
- 09:30, 15/11/2021

(DNTO) - Đề nghị đưa quy định về đặt cọc bất động sản vào Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo một số chuyên gia chỉ có lợi cho chủ đầu tư và rủi ro về phía khách hàng nếu không có những chế tài cụ thể quản lý.

Đề xuất quy định về tiền đặt cọc bất động sản không quá 30% giá trị

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có văn bản gửi Bộ Xây dựng góp ý Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trong đó đề nghị bổ sung quy định quản lý hành vi giao dịch bất động sản, nhất là giao dịch "đặt cọc" xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Theo HoREA, hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhưng chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”… dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc” có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất, thậm chí đã xảy ra lừa đảo, trong lúc Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng…”.

Đề xuất quy định về tiền đặt cọc bất động sản không quá 30% giá trị.

Đề xuất quy định về tiền đặt cọc bất động sản không quá 30% giá trị.

Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào dự thảo đề cương với nội dung: “Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận tiền đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản; Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản; Hình thức văn bản thỏa thuận đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự”.

Tiền đặt cọc bất động sản được luật hóa, chủ đầu tư có lợi

Đề nghị đưa quy định về đặt cọc bất động sản vào Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có nhiều ý kiến trái chiều. Trước khi có Luật Kinh doanh bất động 2014, các giao dịch đặt cọc đã xuất hiện được quy định trong Bộ Luật Dân sự. Đã có nhiều phát sinh từ những giao dịch đặt cọc bất động sản, các dự án không đảm bảo tiến độ, không đảm bảo tính pháp lý, chiếm dụng vốn của chủ đầu tư với các khách hàng đặt cọc… Do đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không đưa hoạt động đặt cọc bất động sản vào quy định, yêu cầu dự án bất động sản khi đủ điều kiện được cơ quan quản lý nhà nước chấp thuận mới có thể mở bán, huy động vốn.

Tuy nhiên, tình trạng chủ đầu tư dự án bất động sản lách luật, huy động vốn trái phép diễn ra khá phổ biến tại nhiều địa phương. Các hợp đồng đặt cọc, góp vốn, cho vay… với khách hàng mua sản phẩm dự án bất động sản ở thời điểm chưa được mở bán vẫn diễn ra. Các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn trái phép đa phần là năng lực tài chính yếu, “hụt hơi” trong quá trình triển khai các dự án, cần huy động một phần tài chính để thực hiện dự án. Điều này cũng đẩy khách hàng vào những nguy cơ rủi ro cao.

Theo một số chuyên gia chỉ có lợi cho chủ đầu tư và rủi ro về phía khách hàng.

Theo một số chuyên gia chỉ có lợi cho chủ đầu tư và rủi ro về phía khách hàng.

Đại diện Công ty Luật TNHH Pháp Gia cho rằng, việc đưa quy định đặt cọc bất động sản vào luật cần có những quy định cụ thể. Trong đó, tiền đặt cọc phải được để vào một tài khoản phong tỏa, chủ đầu tư không được sử dụng ngay, chỉ khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện, tiến độ của dự án mới được bỏ phong tỏa. Như vậy, phần tiền đặt cọc được và quyền lợi của khách hàng được đảm bảo. Trường hợp rủi ro, dự án chậm tiến độ hoặc vướng mắc pháp lý trong quá trình triển khai thì tiền đặt cọc của khách hàng vẫn còn nguyên.

Tuy nhiên, theo một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, luật hóa tiền đặt cọc bất động sản sẽ chỉ có lợi cho doanh nghiệp và “doanh nghiệp cầm đằng chuôi” không có lợi cho khách hàng.

“Tiền đặt cọc thực chất là khoản huy động vốn trước của doanh nghiệp trong khi triển khai dự án, đã có nhiều dự án nhận tiền đặt cọc xong không triển khai, chậm tiến độ, điều này nảy sinh những tranh chấp dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng, khách hàng sẽ bị thiệt vì đặt cọc có thể mất trắng tiền” - vị lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản nói.

Nếu tiền đặt cọc bất động sản được luật hóa thì phải có thêm những quy định về bảo đảm của ngân hàng, có những đơn vị giám sát tiến độ dự án, xử lý dự án khi chậm tiến độ một cách cụ thể, để dự án thực hiện đúng kế hoạch, giai đoạn trong hợp đồng, cần các điều kiện kèm theo khép kín lại nhằm bảo vệ người mua. Còn nếu tiền đặt cọc để trong tài khoản phong tỏa doanh nghiệp không sử dụng được thì tiền đặt cọc không còn giá trị gì với doanh nghiệp, vị lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản phân tích thêm./.

Tin khác

Bất động sản
Dù hưởng lợi vượt trội hơn hầu hết các loại tài sản khác trong thời gian gần đây trong việc hút vốn ngoại, phân khúc bất động sản công nghiệp trong những năm tới đòi hỏi phải nhanh chóng chuyển dịch chuỗi cung ứng để không bỏ lỡ dòng vốn đầu tư xanh. 
2 ngày
Bất động sản
Phân khúc đất nền dần hồi phục, ghi nhận 2 tháng đầu năm 2024 tại Hà Nội, đất nền dân cư và đất dự án có mức độ quan tâm tăng 110%. Theo chuyên gia, "cơn sốt" đất nền năm nay khác biệt các năm trước khi chủ yếu diễn ra tại Hà Nội và các tỉnh có khu công nghiệp giáp Hà Nội. 
4 ngày
Bất động sản
Hàng loạt dự án bất động sản "trùm mền", khiến nhà thầu xây dựng chưa hết cảnh điêu đứng, càng làm càng lỗ. Việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại với đất không phải là đất ở, được kỳ vọng là "sợi dây chính sách" giúp khơi thông pháp lý, tăng nguồn cung cho thị trường, để doanh nghiệp sớm phục hồi. 
4 ngày
Bất động sản
Các dự án Royal City, The Pride, Khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà – Sudico, Sun Grand City có giá tăng 33%, nhiều dự án tăng trên 20% so với cùng kỳ.
1 tuần
Bất động sản
Trung tâm thương mại Vincom Plaza Đông Hà sắp đi vào vận hành tại khu đô thị đáng sống nhất Quảng Trị, hứa hẹn mở ra không gian thương mại giải trí đẳng cấp của khu vực miền Trung, góp phần trở thành “thỏi nam châm” hút nhà đầu tư cho khu đô thị Vincom Shophouse Royal Park.
1 tuần
Bất động sản
Bước sang năm 2024, thị trường bất động sản được kỳ vọng có bước chuyển mình mạnh mẽ hơn từ mức nền thấp của năm 2023. Doanh nghiệp kỳ vọng có nhiều yếu tố tác động tích cực tới thị trường. Trong đó, nguồn vốn, tài nguyên đất đai và khung chính sách là 3 trụ cột "xương sống". 
1 tuần
Bất động sản
Phân khúc căn hộ đang trở thành kênh đầu tư "nóng" của đông đảo nhà đầu tư, khi giá bán và giá thuê   liên tục tăng suốt từ năm 2023 đến nay vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, đặc biệt phân khúc căn hộ bình dân với mức tăng đỉnh điểm tới 80% chỉ trong 4 năm.
1 tuần
Bất động sản
Khát vốn trong khi điều kiện tiếp cận tín dụng còn khó khăn, lại thêm những quy định, Thông tư mới sắp có hiệu lực, lo ngại sẽ "làm khó" người mua nhà, khiến doanh nghiệp bất động sản lo lắng cho quá trình hồi phục. 
1 tuần
Bất động sản
Các chuyên gia cho rằng, cần xác định đúng hơn mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể là giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp hay nhu cầu sở hữu nhà ở của người thu nhập thấp.
1 tuần
Bất động sản
Thủ tướng khẳng định, nhà ở xã hội phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường, bảo đảm hạ tầng về y tế, giáo dục, xã hội và các dịch vụ khác, bảo đảm điện nước, nhưng điểm khác là có cơ chế, chính sách phù hợp cho người mua và người bán.
1 tuần
Bất động sản
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nhiều nhà đầu tư sành sỏi tiếp tục đặt niềm tin vào dòng sản phẩm căn hộ hạng sang, đặc biệt là tại các dự án có vị trí kim cương ở vùng lõi trung tâm với kỳ vọng sớm gia tăng giá trị bất động sản, đồng thời thu về lợi nhuận bền vững từ việc cho thuê đều đặn.
2 tuần
Bất động sản
Chuyên gia đề xuất, chính sách cần quy định tăng tỷ trọng 30-40% đối với nhà ở xã hội (NƠXH) là cho thuê, thay vì chỉ cho phép 20% cho thuê như hiện nay, để đảm bảo phần đông người dân có chỗ ở chứ không chỉ dành cho mục đích bán. 
2 tuần
Thời sự - Chính trị
Những thách thức về nguồn cung mới, mất cân đối giữa các phân khúc, khó tiếp cận vốn vay, trong khi hàng loạt chi phí đầu vào tăng phi mã khiến doanh nghiệp khó càng chồng khó. Để thêm trợ lực phục hồi, Vingroup, Sungroup, Novaland, Hưng Thịnh, Taseco... kiến nghị được tiếp cận nguồn vốn tín dụng có chi phí thấp hơn. 
2 tuần
Bất động sản
Mất cân đối cung cầu tiếp tục là thách thức lớn với thị trường bất động sản nhà ở, khi đang tồn tại xu hướng thiếu hụt nguồn cung phân khúc tầm trung, dư thừa nhà ở tại phân khúc cao cấp. Chỉ khi nào khắc phục được tình trạng mất cân đối này, thị trường mới phát triển bền vững.
2 tuần
Bất động sản
Để giảm bớt khó khăn và hỗ trợ cho thị trường bất động sản, chủ tịch HoREA cho rằng, không nên khống chế chủ đầu tư huy động vốn. Đề nghị các địa phương xem xét cho phép doanh nghiệp được tiếp tục huy động vốn đối với 30-50% sản phẩm của dự án (còn lại) để tạo thanh khoản duy trì hoạt động. 
2 tuần
Xem thêm