Phát biểu tại toạ đàm: “Hiện thực hoá Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội”, ngày 19/10, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đã chỉ rõ thị trường vẫn tồn tại những khó khăn với 3 nhóm vấn đề chính: Thể chế, nguồn vốn và tổ chức thực hiện.

“Chúng ta đang trong thời điểm sửa đổi 3 luật liên quan đến bất động sản gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, tháng 11, 12 chính là thời điểm rất quan trọng khi các tỉnh chuẩn bị họp Hội đồng nhân dân và từ đó, các phương án từ UBND sẽ được trình lên HĐND tỉnh”, ông Khôi cho biết.  

Nhóm thứ nhất về thể chế, ông Khôi cho rằng, Luật Nhà ở có 3 điều: Điều 26, 27 và 159 chuyển tiếp, 3 mục này UBND tỉnh phải điều chỉnh kế hoạch chương trình phát triển nhà ở, trong đó xác định rõ về diện tích, số căn nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của địa phương. Theo ông Khôi, không nên sử dụng từ “có thể” như trong dự thảo luật hiện nay mà phải xác định điều chỉnh. 

Cũng theo ông Khôi, dự thảo Luật Nhà ở đã quy định đất xây dựng nhà ở xã hội thì UBND cấp tỉnh bố trí ngân sách đấu nối hạ tầng với bên ngoài của dự án. Về vấn đề này, ông Khôi kiến nghị, ngân sách hỗ trợ đầu tư hạ tầng bên trong dự án nhà ở xã hội đối với nhà ở xã hội cho thuê và hỗ trợ một phần đầu tư hạ tầng kỹ thuật đối với nhà ở bán và thuê mua. Bên cạnh đó, hiện nay vẫn giữ quy định lợi nhuận 10% khi đầu tư dự án nhà ở xã hội, nếu nói lợi nhuận “tối đa” là chưa chuẩn, nhưng nếu nói là lợi nhuận định mức hay lợi nhuận tính giá thành, giá bán thì có thể sẽ khuyến khích được doanh nghiệp tham gia.

“Vì nếu đẩy nhanh tốc độ thực hiện dự án hoặc rút ngắn được quá trình thực hiện các thủ tục hành chính thì doanh nghiệp có thể giảm được một phần các chi phí, khi đó lợi nhuận sẽ tăng lên. Do đó, chúng ta không nên sử dụng từ “tối đa” mà lợi nhuận đó để xác định giá thành, giá bán”,  Chủ tịch VNREA đưa ra quan điểm.  

Về vấn đề ưu đãi. Trong Điều 83 dự thảo Luật Nhà ở, ông Khôi đánh giá đã khá đầy đủ ở mọi khía cạnh, tuy nhiên cần cụ thể hóa hơn. “Ví dụ những ưu đãi về thuế, trước đây có Nghị quyết 34 của Chính phủ, Nghị định 101/2015, đối với việc cải tạo chung cư cũ và nhà ở xã hội nên áp dụng điều này. Cụ thể, thuế giá trị gia tăng sẽ được miễn 4 năm đầu và được giảm 50% trong 9 năm tiếp theo. Còn thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ tính 10%. Như vậy mới có thể kéo giảm giá thành, giá bán và dễ tiếp cận cho người dân có nhu cầu”, TS. Nguyễn Văn Khôi phân tích thêm.

Đồng thời, ông Nguyễn Văn Khôi cho rằng, cần bổ sung thêm 01 khoản trong Điều 81 dự thảo Luật Nhà ở như sau: UBND cấp tỉnh ban hành theo thẩm quyền các cơ chế chính sách khuyến khích phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện địa phương.

“Có thể mở rộng đối tượng được thuê, mua nhà ở xã hội. Khi xét duyệt sẽ xét từ mức không phải đóng thuế rồi đến những đối tượng đóng thuế thấp. Điều này chúng tôi cũng đã phát biểu tại Hội nghị uỷ ban pháp luật của Quốc hội khi bàn đến Luật Nhà ở”, ông Khôi đề xuất.  

Liên quan đến Luật Đất đai, ông Khôi đề nghị, “Khi làm việc với các doanh nghiệp hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chúng tôi thấy rằng quỹ đất của địa phương cũng không còn nhiều. Và doanh nghiệp cũng muốn sử dụng quỹ đất để đầu tư, phát triển nhà ở xã hội. Do đó, cũng phải có sự đồng bộ giữa các luật”, ông Khôi nêu rõ. 

Đưa ra nhóm khó khăn thứ hai, TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng chính là nguồn vốn. Theo ông Khôi, giải pháp lâu dài là các Bộ cần xác định kế hoạch đầu tư công trong giai đoạn trung hạn để mang tính bền vững. Bên cạnh đó, cần xác định tín dụng đối với phát triển nhà ở xã hội cũng nằm trong quy hoạch trung và dài hạn của cả giai đoạn. 

“Theo thông tin mà chúng tôi khảo sát, hiện nay, nhà đầu tư kiến nghị vay với lãi suất 6,5%/năm, người mua mong muốn được vay với mức lãi suất 4,8%/năm. Đồng thời, về phía người mua, chúng tôi cũng đề nghị phía ngân hàng vận dụng quyết định qua Ngân hàng Chính sách, qua khoản vay có dư nợ để người mua được vay 4,8%/năm. Chúng ta phải vận dụng những điều này vào gói 120 nghìn tỷ đồng thì gói vay mới có sức hút”, TS. Khôi nhận định và cũng đề nghị ngân hàng tạo điều kiện giải quyết những dự án nhà ở thương mại tồn đọng mà sắp hoàn thiện để đưa vào thị trường, tránh lãng phí.

Nhóm khó khăn thứ ba được TS. Nguyễn Văn Khôi chỉ ra là liên quan tới khâu tổ chức thực hiện. Trong  đó, ông Khôi cho rằng, cấp tỉnh là quan trọng nhất vì khâu quy hoạch sử dụng đất rất quan trọng với việc thực hiện dự án. Nếu dự án xây xong không bán được, một phần do cấp tỉnh không cân đối kế hoạch sử dụng đất ngay từ khâu ban đầu. 

"Cần sớm xây dựng cơ chế đặc thù cho cấp tỉnh. Điển hình như Bắc Giang mới đây có cơ chế đặc thù đã giải quyết nhanh được một số vấn đề thủ tục và tăng sức hấp dẫn với nhà đầu tư”, ông Khôi đưa ra ví dụ thực tiễn. 

Bên cạnh đó, Chủ tịch VNREA cho rằng, cần có quỹ đầu tư phát triển xây dựng của cấp tỉnh. “Trong kiến nghị, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu mô hình quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ và đặt đây là trọng tâm về lâu dài chứ không phải chỉ đến năm 2030. Cùng với đó, mỗi địa phương cũng phải thành lập quỹ và cấp tỉnh cũng cần thường xuyên báo cáo về quỹ này”, ông Khôi cho biết.  

Đặc biệt, về xây dựng giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội, trong luật đã quy định, tuy nhiên, ông Khôi cho rằng, cần có sự tăng tốc trình phương án này lên cơ quan thẩm định của UBND cấp tỉnh, và UBND cấp tỉnh cũng cần duyệt nhanh. Cùng với đó, cần có nguyên tắc điều chỉnh tăng, giảm giá bên cạnh khung giá. 

Nhấn mạnh, để xây dựng quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội có trọng tâm, bên cạnh ý nghĩa của gói 120.000 tỷ đồng, ông Khôi cho rằng, có thể huy động từ một số nguồn vốn như vốn đầu tư công, ứng trước để làm hạ tầng kỹ thuật và sau đó thu hồi theo quy chế; huy động vốn của doanh nghiệp trong và ngoài nước; từ các ngân hàng thương mại đóng góp vào quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội và chung cư cũ; từ khách hàng, người dân cũng có thể đóng góp vào quỹ đó theo một quy chế nhất định.