Thứ sáu, 01/12/2023

TP HÀ NỘI _°C /_% weather

Doanh Nhân Trẻ
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Gỡ khó cho các dự án nhà ở xã hội: Cần quyết liệt cải tổ thể chế, nguồn vốn và tổ chức thực hiện

Hồng Gấm
- 08:55, 20/10/2023

(DNTO) - Kết quả phát triển nhà ở xã hội còn khiêm tốn so với kế hoạch, "mổ xẻ" nguyên nhân, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), nhấn mạnh thị trường vẫn tồn tại những khó khăn cần được "cải tổ" với 3 nhóm vấn đề chính: Thể chế, nguồn vốn và tổ chức thực hiện.

TS. Nguyễn Văn Khôi hiến kế hàng loạt giải pháp để phát triển mạnh mẽ hơn đối với phân khúc nhà ở xã hội. Ảnh: TL.

TS. Nguyễn Văn Khôi hiến kế hàng loạt giải pháp để phát triển mạnh mẽ hơn đối với phân khúc nhà ở xã hội. Ảnh: TL.

Phát biểu tại toạ đàm: “Hiện thực hoá Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội”, ngày 19/10, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đã chỉ rõ thị trường vẫn tồn tại những khó khăn với 3 nhóm vấn đề chính: Thể chế, nguồn vốn và tổ chức thực hiện.

“Chúng ta đang trong thời điểm sửa đổi 3 luật liên quan đến bất động sản gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, tháng 11, 12 chính là thời điểm rất quan trọng khi các tỉnh chuẩn bị họp Hội đồng nhân dân và từ đó, các phương án từ UBND sẽ được trình lên HĐND tỉnh”, ông Khôi cho biết.  

Nhóm thứ nhất về thể chế, ông Khôi cho rằng, Luật Nhà ở có 3 điều: Điều 26, 27 và 159 chuyển tiếp, 3 mục này UBND tỉnh phải điều chỉnh kế hoạch chương trình phát triển nhà ở, trong đó xác định rõ về diện tích, số căn nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của địa phương. Theo ông Khôi, không nên sử dụng từ “có thể” như trong dự thảo luật hiện nay mà phải xác định điều chỉnh. 

Cũng theo ông Khôi, dự thảo Luật Nhà ở đã quy định đất xây dựng nhà ở xã hội thì UBND cấp tỉnh bố trí ngân sách đấu nối hạ tầng với bên ngoài của dự án. Về vấn đề này, ông Khôi kiến nghị, ngân sách hỗ trợ đầu tư hạ tầng bên trong dự án nhà ở xã hội đối với nhà ở xã hội cho thuê và hỗ trợ một phần đầu tư hạ tầng kỹ thuật đối với nhà ở bán và thuê mua. Bên cạnh đó, hiện nay vẫn giữ quy định lợi nhuận 10% khi đầu tư dự án nhà ở xã hội, nếu nói lợi nhuận “tối đa” là chưa chuẩn, nhưng nếu nói là lợi nhuận định mức hay lợi nhuận tính giá thành, giá bán thì có thể sẽ khuyến khích được doanh nghiệp tham gia.

“Vì nếu đẩy nhanh tốc độ thực hiện dự án hoặc rút ngắn được quá trình thực hiện các thủ tục hành chính thì doanh nghiệp có thể giảm được một phần các chi phí, khi đó lợi nhuận sẽ tăng lên. Do đó, chúng ta không nên sử dụng từ “tối đa” mà lợi nhuận đó để xác định giá thành, giá bán”,  Chủ tịch VNREA đưa ra quan điểm.  

Về vấn đề ưu đãi. Trong Điều 83 dự thảo Luật Nhà ở, ông Khôi đánh giá đã khá đầy đủ ở mọi khía cạnh, tuy nhiên cần cụ thể hóa hơn. “Ví dụ những ưu đãi về thuế, trước đây có Nghị quyết 34 của Chính phủ, Nghị định 101/2015, đối với việc cải tạo chung cư cũ và nhà ở xã hội nên áp dụng điều này. Cụ thể, thuế giá trị gia tăng sẽ được miễn 4 năm đầu và được giảm 50% trong 9 năm tiếp theo. Còn thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ tính 10%. Như vậy mới có thể kéo giảm giá thành, giá bán và dễ tiếp cận cho người dân có nhu cầu”, TS. Nguyễn Văn Khôi phân tích thêm.

Đồng thời, ông Nguyễn Văn Khôi cho rằng, cần bổ sung thêm 01 khoản trong Điều 81 dự thảo Luật Nhà ở như sau: UBND cấp tỉnh ban hành theo thẩm quyền các cơ chế chính sách khuyến khích phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện địa phương.

“Có thể mở rộng đối tượng được thuê, mua nhà ở xã hội. Khi xét duyệt sẽ xét từ mức không phải đóng thuế rồi đến những đối tượng đóng thuế thấp. Điều này chúng tôi cũng đã phát biểu tại Hội nghị uỷ ban pháp luật của Quốc hội khi bàn đến Luật Nhà ở”, ông Khôi đề xuất.  

Liên quan đến Luật Đất đai, ông Khôi đề nghị, “Khi làm việc với các doanh nghiệp hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chúng tôi thấy rằng quỹ đất của địa phương cũng không còn nhiều. Và doanh nghiệp cũng muốn sử dụng quỹ đất để đầu tư, phát triển nhà ở xã hội. Do đó, cũng phải có sự đồng bộ giữa các luật”, ông Khôi nêu rõ. 

Lãi suất với người mua nhà chỉ nên ở mức 4,8%. Ảnh: TL.

Lãi suất với người mua nhà chỉ nên ở mức 4,8%. Ảnh: TL.

Đưa ra nhóm khó khăn thứ hai, TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng chính là nguồn vốn. Theo ông Khôi, giải pháp lâu dài là các Bộ cần xác định kế hoạch đầu tư công trong giai đoạn trung hạn để mang tính bền vững. Bên cạnh đó, cần xác định tín dụng đối với phát triển nhà ở xã hội cũng nằm trong quy hoạch trung và dài hạn của cả giai đoạn. 

“Theo thông tin mà chúng tôi khảo sát, hiện nay, nhà đầu tư kiến nghị vay với lãi suất 6,5%/năm, người mua mong muốn được vay với mức lãi suất 4,8%/năm. Đồng thời, về phía người mua, chúng tôi cũng đề nghị phía ngân hàng vận dụng quyết định qua Ngân hàng Chính sách, qua khoản vay có dư nợ để người mua được vay 4,8%/năm. Chúng ta phải vận dụng những điều này vào gói 120 nghìn tỷ đồng thì gói vay mới có sức hút”, TS. Khôi nhận định và cũng đề nghị ngân hàng tạo điều kiện giải quyết những dự án nhà ở thương mại tồn đọng mà sắp hoàn thiện để đưa vào thị trường, tránh lãng phí.

Nhóm khó khăn thứ ba được TS. Nguyễn Văn Khôi chỉ ra là liên quan tới khâu tổ chức thực hiện. Trong  đó, ông Khôi cho rằng, cấp tỉnh là quan trọng nhất vì khâu quy hoạch sử dụng đất rất quan trọng với việc thực hiện dự án. Nếu dự án xây xong không bán được, một phần do cấp tỉnh không cân đối kế hoạch sử dụng đất ngay từ khâu ban đầu. 

"Cần sớm xây dựng cơ chế đặc thù cho cấp tỉnh. Điển hình như Bắc Giang mới đây có cơ chế đặc thù đã giải quyết nhanh được một số vấn đề thủ tục và tăng sức hấp dẫn với nhà đầu tư”, ông Khôi đưa ra ví dụ thực tiễn. 

Bên cạnh đó, Chủ tịch VNREA cho rằng, cần có quỹ đầu tư phát triển xây dựng của cấp tỉnh. “Trong kiến nghị, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu mô hình quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ và đặt đây là trọng tâm về lâu dài chứ không phải chỉ đến năm 2030. Cùng với đó, mỗi địa phương cũng phải thành lập quỹ và cấp tỉnh cũng cần thường xuyên báo cáo về quỹ này”, ông Khôi cho biết.  

Đặc biệt, về xây dựng giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội, trong luật đã quy định, tuy nhiên, ông Khôi cho rằng, cần có sự tăng tốc trình phương án này lên cơ quan thẩm định của UBND cấp tỉnh, và UBND cấp tỉnh cũng cần duyệt nhanh. Cùng với đó, cần có nguyên tắc điều chỉnh tăng, giảm giá bên cạnh khung giá. 

Nhấn mạnh, để xây dựng quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội có trọng tâm, bên cạnh ý nghĩa của gói 120.000 tỷ đồng, ông Khôi cho rằng, có thể huy động từ một số nguồn vốn như vốn đầu tư công, ứng trước để làm hạ tầng kỹ thuật và sau đó thu hồi theo quy chế; huy động vốn của doanh nghiệp trong và ngoài nước; từ các ngân hàng thương mại đóng góp vào quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội và chung cư cũ; từ khách hàng, người dân cũng có thể đóng góp vào quỹ đó theo một quy chế nhất định. 

Tin khác

Bất động sản
Để chặn tình trạng người trúng đấu giá "trên trời" rồi bỏ cọc, đại biểu Quốc hội cho rằng cần có các biện pháp như nâng mức đặt cọc cao hơn nữa so với quy định hiện hành. Đặc biệt, có thể tham khảo kinh nghiệm quốc tế, bổ sung quy định xử lý hình sự những hành vi "bóp méo" thị trường đất đai.
2 ngày
Bất động sản
Lễ thắp sáng cây thông Noel khổng lồ, hội chợ Giáng sinh Marche De Noel tái hiện khung cảnh lễ hội niềm nam nước Pháp, vũ hội Hóa trang Monte Carlo, dạ tiệc đón năm mới 2024… là những chuỗi trải nghiệm đặc sắc nằm trong 10 chương trình điểm nhấn liên tục khuấy động không khí mùa lễ hội cuối năm “Wake Up Festival – Nha Trang” tại quần thể Vinpearl trên đảo Hòn Tre xuyên suốt từ 9/12/2023 tới hết 20/1/2024.
6 ngày
Bất động sản
Tại Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức), các công trình tiện ích chủ lực phục vụ cuộc sống của cư dân đang liên tục được bổ sung trong nội khu. Cùng với loạt hạ tầng trọng điểm của TP. Thủ Đức đang được đẩy mạnh, đại đô thị tiếp tục thu hút đông đảo khách hàng “chuyển khẩu” về đô thị đáng sống bậc nhất khu Đông TP. HCM.
6 ngày
Bất động sản
"Nội soi" từng phân khúc bất động sản, giới chuyên gia dự báo sản phẩm bất động sản nhà ở trong phân khúc trung và cao cấp, khu đô thị vệ tinh và các dự án phức hợp bất động sản công nghiệp sẽ là nhóm “gánh” thị trường chung, với đà hồi phục ở tốp đầu. 
6 ngày
Bất động sản
Chung cư liên tục tăng giá bất chấp thị trường bất động sản khó khăn, trở thành "miếng bánh" cho nhà đầu tư "lướt sóng". Theo các chuyên gia, nhà đầu tư nên cân nhắc bởi khi thị trường ổn định, cho thuê tốt, giá bán tăng 10% sẽ có lời, trường hợp kém thuận lợi, có thể lỗ trong ngắn hạn.
1 tuần
Bất động sản
Thủ tướng chỉ đạo NHNN tiếp tục nghiên cứu, có giải pháp khả thi triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội. Khẩn trương báo cáo Thủ tướng về kết quả triển khai thực hiện chương trình này trong tháng 11/2023.
1 tuần
Bất động sản
Nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp giai đoạn 2021-2030, dự kiến khoảng 2,4 triệu căn. Song, đến nay, số dự án được khởi công vẫn chỉ "đếm trên đầu ngón tay". Để tăng tốc  có thêm số lượng lớn dự án, các chuyên gia kiến nghị thiết kế lại gói tín dụng với lãi suất "mềm" hơn.
1 tuần
Bất động sản
Cuối năm thường là thời điểm các CĐT đẩy mạnh hoạt động bán hàng, tung ra nhiều ưu đãi hấp dẫn nhằm kích cầu thị trường. Đây cũng là cơ hội tốt để khách hàng sở hữu BĐS với mức giá ưu đãi.
1 tuần
Bất động sản
Bộ Xây dựng cho hay, tuy thị trường bất động sản đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”, và đang lấy lại đà, xong lực cầu mới đang phục hồi 30%. Trong khi đó, nguồn cung bất động sản vẫn chủ yếu ở phân khúc đắt tiền khiến tỷ lệ giao dịch giảm mạnh 50%. 
2 tuần
Bất động sản
Để giảm bớt áp lực, vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, doanh nghiệp bất động sản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nới lỏng, tối giản hóa các điều kiện cho vay, đồng thời kéo dài thời gian cho vay lên 24 tháng, thay vì tối đa là 12 tháng như hiện nay.
2 tuần
Bất động sản
Trong các giải pháp chính gỡ khó cho thị trường bất động sản, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nhấn mạnh, Thông tư 03 và Thông tư 06 đang là những rào cản cần kịp thời sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn thị trường, để tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế. 
2 tuần
Bất động sản
Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) đang tồn tại nhiều lỗ hổng được xem là tiếp tay cho các nhà băng "đi buôn" bất động sản không khác một công ty địa ốc chuyên nghiệp. Theo đó HoREA kiến nghị, cần siết tỷ lệ mức trần doanh thu kinh doanh bất động sản không vượt quá 15% doanh thu của tổ chức tín dụng. 
2 tuần
Bất động sản
Nhấn mạnh, trong các khó khăn hiện tại, pháp lý khiến vốn dự án bị "ăn mòn" nặng nề nhất, chuyên gia nhận định thị trường sẽ có cơ hội phục hồi rõ nét từ cuối năm nay và cần cú hích mạnh hơn, đồng bộ hơn đặc biệt là việc "tháo rào" cần kịp thời, hiệu quả.   
3 tuần
Bất động sản
Trước tình trạng thông đồng, dìm giá gây lũng đoạn thị trường, Đại biểu Quốc hội đề nghị bổ sung chế tài trong đấu giá tài sản. Trong đó, nhấn mạnh cần áp quy định phạt 30%-50% giá trúng đấu giá khi "từ chối" mua tài sản, đồng thời cấm tổ chức, cá nhân vi phạm tham gia đấu giá 3-5 năm.
3 tuần
Bất động sản
Thị trường địa ốc đang "cựa mình" phục hồi cải thiện rõ nét so với 3 quý trước, do niềm tin của nhà đầu tư đang được củng cố, lãi suất giảm, thị trường có nhiều hơn nguồn cung phù hợp, đặc biệt tận dụng sức cầu từ phân khúc nhà ở sẽ tạo bước chạy đà cho thị trường giai đoạn nước rút.
3 tuần