Trái phiếu bất động sản kẹp giữa 2 'gọng kìm'

Việc không ít doanh nghiệp bất động sản, ngay cả những tên tuổi đầu ngành, đang phải sống nhờ vào hoạt động tài chính, thậm chí phải bán bớt tài sản để duy trì dòng tiền, cho thấy các doanh nghiệp địa ốc vẫn đang chật vật “vực dậy từ đáy”.

Nam Long (NLG) vừa công bố báo cáo tài chính quý II/2024, ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 252 tỷ đồng, giảm gần 74% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế của NLG dù đã có cải thiện so với quý liền kề, nhưng cũng chỉ đạt gần 160 tỷ đồng, giảm khoảng 31% so với cùng kỳ năm 2023.

Tương tự, một tên tuổi khác trong lĩnh vực bất động sản là Phát Đạt (PDR) cũng đang sống dựa vào hoạt động tài chính. Trong quý II vừa qua, Phát Đạt chỉ đạt doanh thu 8,25 tỷ đồng, song vẫn cao gấp 3,3 lần cùng kỳ năm trước. Sau khi trừ đi giá vốn, lãi gộp của doanh nghiệp đạt 1,7 tỷ đồng, giảm so với cùng kỳ.

Báo cáo của công ty chứng khoán MBS mới đây ghi nhận, trong nửa đầu tháng 7, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành thành công giảm 82% với tháng trước và giảm 38% so với cùng kỳ. Không chỉ gặp khó khăn huy động vốn qua kênh trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với áp lực trái phiếu đến hạn trong nửa cuối năm 2024.

Theo ước tính của Vis Ratings, có khoảng hơn 95,3 nghìn tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong 6 tháng cuối năm, trong đó chủ yếu đến từ nhóm ngành bất động sản, chiếm 65% tổng giá trị đáo hạn. Đây cũng là nhóm trái phiếu gặp áp lực trả nợ lớn nhất hiện nay.

Chỉ tính riêng tuần đầu tháng 7/2024 có 9 doanh nghiệp thông báo chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu và thay đổi điều kiện, điều khoản trái phiếu (chủ yếu là gia hạn kỳ hạn trái phiếu thêm 12-24 tháng), tiêu biểu như Địa ốc No Va, Bất động sản Gia Đức, Bất động sản Vĩnh Xuân, Bất động sản Ngọc Minh.

Đặc biệt, những khó khăn về thanh khoản khiến trái phiếu doanh nghiệp được giao dịch với mức lợi suất có thể lên tới 20-25%. Đây thường là các doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án. Trong khi đó, áp lực tài chính với họ tương đối lớn trong khoảng 12-18 tháng tiếp theo và khả năng tái tài trợ hoặc huy động vốn mới gặp nhiều thách thức.

"Điều này cũng phần nào phản ánh mức khẩu vị rủi ro tương xứng của những nhà đầu tư đã mua vào”, chuyên gia FiinGroup nhận định.

Bài toán đẩy mạnh tái cấu trúc nợ, ưu tiên dòng tiền

Theo chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển, từ đầu năm 2024 đến nay, giá vàng tăng mạnh, tỷ giá USD đã tăng trên 5%, điều này hạn chế cung tiền của Chính phủ, từ đó dòng tiền khó khăn trong quý I và quý II năm nay. Các doanh nghiệp bất động sản có kết quả kinh doanh không tốt cũng khó tiếp cận được vốn tín dụng ngân hàng. Cùng với đó, thanh khoản tiền mặt cũng thấp do các doanh nghiệp gặp khó khăn về giao dịch. Còn các nhà đầu tư cá nhân vẫn chưa mạnh dạn đưa vốn vào bất động sản.

Trước áp lực đáo hạn cùng với làn sóng chậm trả, giãn nợ trái phiếu doanh nghiệp đang lan rộng đòi hỏi các doanh nghiệp, nhất là nhóm bất động sản phải đẩy mạnh tái cấu trúc nợ, ưu tiên dòng tiền.

Ngoài nguồn vốn tài chính quen thuộc từ tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu hay phát hành cổ phiếu trên sàn chứng khoán, việc bán bớt phần vốn góp tại các công ty con, công ty liên kết cũng là một trong những hoạt động giúp doanh nghiệp có thêm dòng tiền để thanh toán bớt nợ phải trả và phát triển kinh doanh. 

Nhiều doanh nghiệp cũng đang rất nỗ lực triển khai, đưa các dự án ra thị trường nhằm tháo gỡ hàng tồn kho. Đơn cử như CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt, dự kiến trong tháng 10/2024 sẽ giới thiệu dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 2 tại phường Thuận Giao (TP. Thuận An, Bình Dương).

Bên cạnh đó là những kế hoạch mở rộng quỹ đất, rót vốn đầu tư các dự án mới ở khắp địa phương. Đơn cử như, CTCP Tập Đoàn Danh Khôi dự kiến năm nay dùng 195 tỷ đồng để mua một phần khu dân cư Đại Nam (huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước); 180 tỷ đồng để mua một phần dự án tại khu dân cư tiểu thủ công nghiệp thương mại dịch vụ Hàm Thắng - Hàm Liêm (huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận).

Ông Nguyễn Đình Duy, Giám đốc, chuyên gia phân tích cấp cao tại Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam cho rằng, việc tiếp cận vốn, bao gồm cả tín dụng ngân hàng lẫn huy động trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản sẽ dễ thở hơn trong nửa cuối năm.

Cụ thể, 3 luật mới liên quan đến bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 sẽ giúp các chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới. Huy động vốn trái phiếu phục hồi, tín dụng bất động sản kinh doanh ước tăng 16-18% trong năm 2024. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong năm nay (dự kiến có khoảng 26.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới sẽ được huy động cho phát triển dự án hoặc để trả nợ đáo hạn).

Thị trường địa ốc đang có những tín hiệu nổi bật như nhiều dự án nhà ở mới được mở bán, có kết quả giao dịch tốt (trên 70%); giá căn hộ chung cư tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM liên tục thiết lập mặt bằng mới...

"Tất cả yếu tố đó sẽ giúp các chủ đầu tư giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn lớn trong năm 2024 và 2025", ông Duy cho hay.