Lựa chọn cổ phiếu khó khăn hơn

Ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group, đồng sáng lập Cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam, cho biết thời gian qua, nhờ sự hỗ trợ của chính sách tài khóa, tiền tệ đã giúp thị trường chứng khoán có sự bứt phá, tăng trưởng khoảng 30% so với thời điểm sụt giảm sâu. Chỉ số VN-Index có lúc vượt trên 1200 điểm, tức đã vượt qua mốc tâm lý.

Nhưng theo ông Long, nếu nhìn sự kiện này dưới góc độ nhà đầu tư, sẽ có 2 mặt. Mặt tích cực, sự phục hồi của thị trường chứng khoán thu hút nhà đầu tư tham gia, phản ánh ở quy mô thanh khoản cho mỗi phiên giao dịch phục hồi rất lớn. Những phiên gần đây có thể lên tới trên 20.000 tỷ đồng/phiên giao dịch. Còn giai đoạn khó khăn, chỉ số VNIndex loanh quanh ở hơn 1000 điểm, khối lượng giao dịch chỉ 5.000 tỷ cho đến 8.000 tỷ ở thời gian dài.

Tuy nhiên, khi thị trường phục hồi trở lại, câu chuyện mua cổ phiếu gì là điều khó. “Nếu cách đây vài tháng, mua một cổ phiếu bình thường cũng có khả năng sinh lời tốt. Nhưng bây giờ, khả năng lựa chọn khó khăn hơn khi chỉ số lên cao”, ông Long nói.

Ông Long khuyến nghị nhà đầu tư có thể tham khảo tư vấn đầu tư từ chuyên gia, từ công nghệ (trí tuệ nhân tạo)…, tuy nhiên quan trọng nhất vẫn là phải có kiến thức phân tích nền tảng (phân tích cơ bản và phân tích kĩ thuật) để xuống tiền cho một cổ phiếu.

Đầu tư bất động sản nên chú ý thanh khoản, không phải là giá

CEO AFA Group, thị trường bất động sản khó khăn từ giữa năm 2022, do chính sách thắt chặt tiền tệ vào lĩnh vực này, gây ra tình trạng “đóng băng”. Vì vậy đối với nhà đầu tư bất động sản lúc này, điều quan trọng nhất là thanh khoản chứ không phải là giá.

“Thanh khoản tức bạn mua một bất động sản, mảnh đất, ngôi nhà hay bất động sản thương mại như shophouse… muốn bán mà có bán được hay không, câu chuyện đơn giản như thế”, ông Long nói.

Vị này phân tích, người mua nhà có 2 nhóm là người mua thực (để ở) và nhà đầu tư (chờ tăng giá bán lại hoặc cho thuê). Lúc này, cần lưu ý đến đặc tính của thị trường bất động sản, đặc biệt ở Việt Nam, thiếu dữ liệu thị trường để phân tích. Nhà đầu tư nên đặt ra các tiêu chí khi xuống tiền cho một bất động sản.

Tiêu chí đầu tiên là thanh khoản, để thanh khoản tốt thì phải lựa chọn đúng phân khúc bất động sản (cao cấp, trung cấp, bình dân, nhà phố, chung cư, đất nền…). Cho dù chia theo phân khúc nào, theo ông Long, giai đoạn này nên ưu tiên phân khúc có nhu cầu thật và tạo ra giá trị thật, vì lúc đó muốn bán sẽ bán được, tức có thanh khoản.

“Khi lựa chọn đúng phân khúc, thì thị trường ấm hay không ấm, rục rịch hay không đều tạo ra giá trị ở phân khúc này”, ông Long nhấn mạnh.

Ngoài ra phân theo đặc tính xã hội học (giới tính, độ tuổi…). Độ tuổi rất quan trọng vì những người lớn tuổi hơn 60 tuổi không có nhu cầu mua nhà nhiều, trong khi lứa tuổi U30-50 có xu hướng mua bất động sản nhiều hơn. Với lứa tuổi này, họ sẽ chọn bất động sản theo tiêu chí vị trí, các hạ tầng trong và xung quanh dự án. Từ đặc tính nhân khẩu học đó, nhà đầu tư sẽ phân tích với người trẻ mua nhà, họ thích vị trí thuận tiện đi làm, hạ tầng xung quanh đẹp, có không gian vui chơi giải trí sau giờ làm và các hạ tầng đi kèm…

“Nếu đầu tư ở một nơi có đường cao tốc đi qua nhưng xung quanh không có gì thì khả năng ấm lên, giao dịch tốt hơn hoặc tăng giá thấp hơn rất nhiều. Nếu chỉ mua vì có một con đường đi qua đây, xung quanh toàn cây, không biết bao giờ con tôi mới đi học được trường tốt, gần, hay không có bệnh viện, trung tâm thương mại… thì bất động sản đó để cải thiện mất rất nhiều thời gian”, ông Long phân tích.

Danh tiếng và thương hiệu là tiêu chí rất quan trọng khi đầu tư cho bất động sản, dù để ở hay đầu tư. Ở Việt Nam mới du nhập tiêu chí này nhưng ở nước ngoài họ đã đưa vào để đánh giá bất động sản. Các quốc gia phát triển, đều có mã post code (mã bưu điện) đằng sau địa chỉ nhà. Tại Mỹ, châu Âu, Úc, Nhật, post code đôi khi quyết định danh tiếng, địa vị, hình ảnh của họ với người đối diện.

“Ở nơi giá bất động sản tăng trưởng tốt nhất thế giới là Thung lũng Silicon (Mỹ), tập trung các hãng công nghệ hàng đầu, nhưng có rất nhiều code, thì mã khu văn hóa số, nơi tập trung các CEO, tỷ phú đô la, là giá trị nhất. Nếu mua một ngôi nhà ở đó, có địa chỉ mã code ở đó, mới tạo ra danh tiếng. Khi có danh tiếng, bất động sản đó luôn giữ giá, khan hiếm tăng và bán càng dễ.

Ở TP.HCM, có rất nhiều bất động sản, nhưng văn phòng ghi địa chỉ ở Quận 1 thì câu chuyện cũng hoàn toàn khác. Cùng một số tiền, cùng một cơ sở vật chất, hạ tầng nhưng ở code khu này so với khu bên cạnh khác nhau về giá, khả năng tăng trưởng và giữ giá”, ông Long phân tích.

Theo ông Long, hiện đã có một loạt các giải pháp đưa ra tháo gỡ khó khăn cho bất động sản, nhưng ông Long đánh giá bất động sản vẫn cần nhiều thời gian hơn nữa. Bởi điểm đặc biệt của thị trường bất động sản là cần thời gian tích lũy, đến từ thu nhập của người dân mua nhà.

Trong khi đó, hiện nền kinh tế còn khó khăn, lãi suất dù giảm nhưng cũng cần thời gian để thẩm thấu vào nền kinh tế và đi vào thu nhập của dân cư, lúc đó mới thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản. “Tôi vẫn kỳ vọng vào sự ổn định trở lại, trước khi tính đến chuyện phục hồi”, ông Long nói.