Năm 2023, nền kinh tế toàn cầu ảm đạm bao trùm, thị trường bất động sản dường như rơi vào tình trạng "đóng băng", đối mặt với nhiều khó khăn.

Số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến hết quý 3/2023, số giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 41,29% so với năm 2022. Lượng hàng tồn kho bất động sản đạt khoảng gần 19.000 căn, số liệu báo cáo từ 53/63 địa phương.

Theo Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), năm qua, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới là 4.725, giảm mạnh 45%, số doanh nghiệp giải thể đạt 1.286, tăng 7,7% so với năm 2022, nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản đã cắt giảm từ 50%-75% nhân sự. 

Tình hình thị trường bất động sản, về cơ bản vẫn khá trầm lắng, có thể hình dung 4 giai đoạn của thị trường trong năm 2023. Giai đoạn đầu, các tháng đầu năm, thị trường tiếp tục ứng phó với những hệ lụy của năm 2022. Giai đoạn 2, từ tháng 3-6, thị trường có kỳ vọng vượt qua điểm bất động. Giai đoạn 3, từ tháng 7-10, thị trường có chuyển biến. Giai đoạn 4, các tháng cuối năm, thị trường rơi vào trạng thái chờ đợi.

“Năm 2023, một loạt chính sách đã được thông qua đã có tác động đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các tác động, về cơ bản, chỉ để thị trường được bình ổn chứ chưa đạt được tác động kích thích, thúc đẩy”, các chuyên gia nhận định. 

Căn cứ vào những yếu tố thực tại, dự báo tình hình thị trường bất động sản năm 2024, mới đây, PGS. TS. Nguyễn Kim Chung nhận định, bối cảnh kinh tế - xã hội năm 2024 có nhiều điểm khác năm 2023.  Cụ thể, tình hình kinh tế vĩ mô không có nhiều đột biến, nhiều khả năng theo xu thế tiệm tiến, ngoại suy. Tuy nhiên, mọi yếu tố đều có triển vọng phục hồi, phát triển tốt hơn năm 2023. 

Cùng với đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được thông qua trong năm 2024 và có hiệu lực chung với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản vào ngày 1/1/2025. Nếu Luật Đất đai sửa đổi thể hiện được hết tinh thần Nghị quyết 18 và Nghị quyết 06 của Bộ Chính trị về đô thị thì thị trường bất động sản sẽ có nhiều cơ hội khi cơ chế thị trường được phát huy.

Thị trường bất động sản sau 2 năm điều chỉnh đã tích lũy được một thế năng mới. Đồng thời, các khó khăn cũng dần được tháo gỡ, đặc biệt lãi suất ngân hàng được hạ thấp và khối nợ trái phiếu được xử lý dần; các doanh nghiệp khó khăn đã xuất hiện và không có biến động nhiều hơn nữa. Vì vậy, các đối tác cũng an tâm hơn trong các quyết định đầu tư.

"Năm 2024 được nhận định là một năm khó khăn của ngành bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, cũng đan xen nhiều cơ hội mới. Những yếu tố tích cực như sự hồi phục mạnh mẽ, chính sách hỗ trợ và quy hoạch mới sẽ tạo ra môi trường thuận lợi để nhà đầu tư quyết định mở hầu bao”, ông Chung đánh giá.

Dựa vào các yếu tố trên, PGS.TS Trần Kim Chung đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản. Thứ nhất, ngoại suy tiệm tiến. Nếu tất cả mọi yếu tố không có đột biến, thị trường sẽ tiếp tục xu thế chậm chạp đi lên. 

“Phương án này nhiều khả năng xảy ra. Xét trên tất cả các bình diện từ chu kỳ thị trường, các yếu tố thị trường, các bối cảnh thị trường, các bên liên quan thị trường, các chính sách về thị trường bất động sản, nhiều khả năng kịch bản này xảy ra”, ông Chung lo ngại.  

Kịch bản thứ 2, thị trường đi lên mạnh mẽ, nhưng cần có những cú hích: đầu tư nước ngoài vào một cách đột biến; Luật Đất đai được thông qua và các văn bản dưới luật được hoàn thành, với xu hướng hỗ trợ, nâng đỡ thị trường bất động sản; các công cụ tài chính tiền tệ được nới lỏng: Lãi suất ngân hàng thấp đồng thời với mở rộng tín dụng; các tồn đọng về trái phiếu bất động sản được xử lý rốt ráo và doanh nghiệp bất động sản được tiếp cận một chu kỳ vốn mới. Đồng thời, các công cụ tài chính bất động sản khác (Hệ thống tái thế chấp; Quỹ tiết kiệm tương hỗ; Qũy tín thác bất động sản - REIT…) được xem xét, cho phép vận hành…

“Nếu tất cả các yếu tố xảy ra, thị trường sẽ đi lên, khởi đầu cho một chu kì tăng trưởng mới. Tuy nhiên, để tất cả các yếu cầu hội tụ, rất cần sự phối hợp đồng bộ của tất cả các cơ quan hữu quan. Đây là kịch bản mọi người đều mong muốn, chờ đợi nhưng khả năng xảy ra cũng không cao”, TS. Chung nói.

Kịch bản thứ 3, không ai mong muốn, nhưng vẫn có thể xảy ra, đó là thị trường bất động sản thoái trào. Nếu có những yếu tố khó khăn cho thị trường như kinh tế thế giới bất ổn, kinh tế vĩ mô khó khăn, vốn đầu tư nước ngoài chậm… thị trường sẽ rơi vào trạng thái trầm lắng do không có nguồn lực và động lực phát triển.

Cũng theo ông Chung, rủi ro đáng kể nhất trong năm 2024 là rủi ra từ tác động của tình hình thế giới. Thế giới đang trong giai đoạn khó dự báo, đồng thời nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế có độ mở cao. Do đó, đây là rủi ro đáng kể nhất. Bên cạnh đó là rủi ro đối tác. Trong giai đoạn thị trường trầm lắng, biến động của các doanh nghiệp rất ảnh hưởng đến các bên hữu quan nên đây là điều luôn cần được tính đến.

Ngoài ra, còn có rủi ro về thị trường, kinh tế vĩ mô, chính sách… Về cơ bản, chỉ có sự vấn đề của việc Luật Đất đai được thông qua với định hướng hỗ trợ thị trường bất động sản đến mức nào, nhiều hay ít. Về cơ bản, việc thông qua Luật Đất đai mới sẽ có tác động tốt đến thị trường bất động sản theo hướng minh bạch hơn, chính quy hơn, khả thi hơn và có tính chế tài hơn.