Thứ sáu, 03/02/2023

TP HÀ NỘI _°C /_% weather

Doanh Nhân Trẻ
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Bất động sản nhà ở: Mùa đông khắc nghiệt phía trước

Thạch Hương
- 16:04, 08/12/2022

(DNTO) - Doanh số ký bán quý 3/2022 giảm đáng kể 40% so với quý trước ở TP.HCM và Hà Nội do hoạt động cho vay thắt chặt đối với BĐS nhà ở. Các chuyên gia không lạc quan về sự phục hồi của BĐS nhà ở trong ngắn hạn do rủi ro mất khả năng thanh toán của chủ đầu tư là mối lo lớn nhất.

Ngành bất động sản nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức

Doanh số ký bán sụt giảm từ quý 3/2022 khi lượng căn hộ tiêu thụ giảm mạnh 40% so với quý trước/+128% so với cùng kỳ ở cả TP.HCM và Hà Nội, theo Công ty đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại của Mỹ CBRE.

Lãi suất vay mua nhà tăng mạnh trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại. Nguồn: VNDIRECT RESEARCH, Ngân hàng nội địa

Lãi suất vay mua nhà tăng mạnh trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại. Nguồn: VNDIRECT RESEARCH, Ngân hàng nội địa

Bên cạnh đó, lượng tiêu thụ bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng thấp tầng sụt giảm 70,4% so với quý trước/+85% so với cùng kỳ. Các chuyên gia phân tích thị trường nhận thấy giá sơ cấp nhà liền thổ xây sẵn giảm 10-15% so với quý trước do nhu cầu nhà ở suy yếu trong quý 3/2022, trong khi căn hộ tăng nhẹ trung bình 1-3% so với quý trước.

Theo các nhà phân tích thị trường, ngành BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức như chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào BĐS và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Một thách thức nữa là lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà; nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi. Các chuyên gia ước tính khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp BĐS sẽ đáo hạn trong nửa đầu 2023, và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối 2023, gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.

"Chúng tôi nhận thấy sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2011-13, do đó chúng tôi kỳ vọng chu kỳ sẽ diễn ra ngắn hơn và ít thiệt hại hơn. Chúng tôi kỳ vọng giá căn hộ sơ cấp trung bình sẽ giảm 5-10% so với cùng kỳ, và lượng căn hộ tiêu thụ giảm khoảng 20% so với cùng kỳ trong năm 2023 (so với giá sơ cấp giảm 20-30% và lượng căn hộ tiêu thụ giảm 50% trong năm 2012-13)", Khối phân tích VNDirect nhận định.

Lãi suất tiền gửi tăng mạnh mẽ trong Q3/22 (%). Nguồn: VNDIRECT RESEARCH, NGÂN HÀNG NỘI ĐỊA

Lãi suất tiền gửi tăng mạnh mẽ trong Q3/22 (%). Nguồn: VNDIRECT RESEARCH, NGÂN HÀNG NỘI ĐỊA

Khối phân tích kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi 2023 sẽ được ban hành như kế hoạch vào nửa cuối 2024, giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ 2024-25

Chính sách tiền tệ thắt chặt dẫn đến áp lực thanh khoản ngắn hạn

Giai đoạn 2020-21 chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu BĐS, trong bối cảnh các ngân hàng thương mạiphải giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn. Giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp BĐS đến cuối quý 3/2022 ước đạt 507 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 34% tỷ trọng dư nợ trái phiếu của Việt Nam và khoảng 6% GDP.

Nguồn cung mới căn hộ vẫn ở mức thấp tại TPHCM trong năm 2023. Nguồn: VNDIRECT RESEARCH, CBRE, SAVILLS

Nguồn cung mới căn hộ vẫn ở mức thấp tại TPHCM trong năm 2023. Nguồn: VNDIRECT RESEARCH, CBRE, SAVILLS

Từ giữa năm 2022, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.

Các chuyên gia phân tích ước tính tổng giá trị phát hành trái phiếu đã giảm 43,5% so với cùng kỳ còn 248.603 tỷ đồng, trong khi giá trị mua lại đạt hơn 142.200 tỷ đồng trong 9 tháng năm 2022. Trong đó giá trị phát hành trái phiếu BĐS 9 tháng năm 2022 giảm mạnh 67,0% so với cùng kỳ.

Hơn thế nữa, kể từ tháng 9/2022, một số lãnh đạo doanh nghiệp BĐS đã bị bắt giữ do những sai phạm trong phát hành và mua bán trái phiếu, làm dấy lên những lo ngại về chất lượng trái phiếu doanh nghiệp và khả năng thanh toán của tổ chức phát hành.

Hiện tại, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn quan trọng cho các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam. Trong khi đó, doanh số bán hàng trong quý 3/2022 giảm đáng kể 40% so với quý trước ở cả thị trường TP.HCM và Hà Nội. Trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu “chao đảo” và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển BĐS đang dần cạn kiệt.

Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội ổn định trong năm 2023 nhờ hai dự án mở bán mới của VHM. Nguồn: VNDIRECT RESEARCH, CBRE, SAVILLS

Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội ổn định trong năm 2023 nhờ hai dự án mở bán mới của VHM. Nguồn: VNDIRECT RESEARCH, CBRE, SAVILLS

Ngoài ra, khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS sẽ đáo hạn trong quý 4/2022,107.299 tỷ đồng (+55,7%)/112.061 tỷ đồng (+4,4%) đáo hạn trong năm 2023-2024. Tất cả những điều này khiến khả năng thanh toán ngắn hạn của các doanh nghiệp BĐS đang gặp nhiều thách thức. Ước tính năm 2023 có khoảng 26.500 tỷ đồng trái phiếu của Công ty Cổ phần Tập Đoàn Đầu tư địa ốc Novaland (NVL), và Công ty cổ phần Vinhomes (VHM) đáo hạn, chiếm 25% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn của thị trường trong năm 2023.

"Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy sức khỏe tài chính của doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện tại tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013. Chúng tôi đã tiến hành phân tích dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp BĐS (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết). Chúng tôi lưu ý rằng số lượng nhà phát triển bất động sản được niêm yết trong giai đoạn 2011-2013 ít hơn so với hiện tại. Tỷ số thanh toán lãi vay hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất tại giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy rủi ro xảy ra vỡ nợ cao như năm 2011. Mặc dù hàng tồn kho đang tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011-13. Do đó, tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra có thể ngắn hơn so với trước đây", Khối phân tích VNDirect cho hay.

Tin khác

Bất động sản
Trong bối cảnh giá nhà tăng cao, nhiều nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển từ "lướt sóng" sang đầu tư dài hạn với dòng sản phẩm nhà phố cho thuê để có lợi nhuận bền vững hơn nhờ tín hiệu tốt cả về nhu cầu và mức giá đều tăng trưởng. 
1 ngày
Bất động sản
Dù kết quả kinh doanh quý cuối năm giảm sâu so với cùng kỳ nhưng hai doanh nghiệp bất động sản Phát Đạt và Nhà Khang Điền, những doanh nghiệp sớm công bố kết quả kinh doanh quý 4, vẫn kịp chốt năm 2022 với con số lợi nhuận sau thuế lần lượt là 1.168 và 1.081 tỷ đồng.
5 ngày
Thời sự - Chính trị
Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh, một nhiệm vụ quan trọng của ngành ngân hàng là tập trung tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản cả về phía người bán và người mua.
5 ngày
Bất động sản
Những kịch bản của bất động sản năm 2023 vẫn khá “dè chừng” cho dù nhiều người có niềm tin vào sự phục hồi của thị trường năm Quý Mão. Song, lực cầu mạnh vẫn là điểm sáng.Theo đó, các dự án nhà ở xã hội với giá 1-2 tỷ đồng/căn được mong chờ và dự báo sẽ tạo thành cú hích cho thị trường.
1 tuần
Bất động sản
Các dự án bất động sản logistics do những tên tuổi quốc tế phát triển đã đem lại cho thị trường Việt Nam những mô hình nhà kho thế hệ mới, chất lượng cao hơn. Song, rất cần sự trợ lực của chính sách để vốn ngoại không bị "ngáng chân" từ hạ tầng.
2 tuần
Bất động sản
Thực tế, các ngân hàng đã rót vốn cho bất động sản đều rất muốn tiếp tục cho vay, muốn thị trường bất động sản khơi thông để dòng vốn luân chuyển và thu hồi được nợ. Tuy vậy, các ngân hàng vẫn phải dè chừng mọi rủi ro.
2 tuần
Bất động sản
Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng, câu chuyện bất động sản rất quan trọng, cả góc độ phát triển kinh tế-xã hội, cả vấn đề đảm bảo quyền lợi và nâng cao đời sống của người dân. Bất động sản là dòng tiền rất lớn, quyện rất chặt với thị trường tài chính, hệ thống tài chính ngân hàng.
2 tuần
Bất động sản
Nghẽn về tín dụng đang là "tử huyệt" lớn nhất mà thị trường bất động sản phải đối mặt. Theo đó, mong mỏi lớn nhất của doanh nghiệp hiện nay là được hỗ trợ nghiên cứu thêm khoản vay tín dụng đáo hạn 2023 không chuyển sang nhóm nợ xấu mà được gia hạn chấp thuận 1 năm để doanh nghiệp có thể cấu trúc lại.
2 tuần
Bất động sản
Hầu hết các dự báo đều chỉ ra thị trường địa ốc năm 2023 sẽ bớt nguội lạnh, song cảnh chợ chiều vẫn không mấy sáng sủa. Thực tế này đòi hỏi ở những người cầm lái một hướng đi thức thời để “đại phẫu” doanh nghiệp nhằm tái cơ cấu toàn diện và ổn định dòng tiền.
3 tuần
Bất động sản
Thị trường bất động sản đang trong tình trạng “đói cung”, trong khi nhu cầu không ngừng tăng, nên thanh khoản dù èo uột thì giá nhà vẫn khó giảm. Việc trông chờ vào các đợt “đại hạ giá” trong năm 2023 để giúp người dân có nhà gần như là điều không tưởng.
3 tuần
Bất động sản
Quý II/2022, thị trường bất động sản (BĐS) bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng nhiều lý do khác đã khiến nhà đầu tư lo ngại, giao dịch bị trì hoãn và nhiều dự án BĐS đang triển khai phải tạm dừng.
4 tuần
Bất động sản
Điều chỉnh các văn bản quy phạm pháp luật để tạo thông thoáng về hành lang pháp lý cũng như có giải pháp hỗ trợ tài chính cho cả doanh nghiệp và người mua là các giải pháp nhằm "phá băng" nhà ở xã hội được luận bàn nóng tại buổi họp báo Chính phủ chiều tối ngày 3/1.
4 tuần
Bất động sản
Trong bối cảnh vốn nội thiếu "oxy", dòng vốn ngoại chảy mạnh vào bất động sản đang làm dấy lên những lo ngại về việc doanh nghiệp bất động sản trong nước có thể thua trên “sân nhà”. Liệu "cờ" có  thực sự về tay khối ngoại?
1 tháng
Bất động sản
Lô “đất vàng” số 4/10A Khu đô thị mới Ngã 5 - sân bay Cát Bi, thành phố Hải Phòng, với tổng diện tích 9.165m2 đã chính thức có chủ. Đơn vị trúng đấu giá là Công ty cổ phần Hải Phòng Invest với tổng giá trị lên đến hơn 633 tỷ đồng.
1 tháng
Bất động sản
Trong bối cảnh thanh khoản "bó đầu bó đuôi", thông tin ngân hàng nhà nước sẽ vào cuộc để có giải pháp trước mắt về tín dụng cho thị trường bất động sản - động thái bật đèn xanh này được kỳ vọng sẽ giúp các doanh nghiệp "vượt lằn ranh" sinh tử.
1 tháng