Đánh giá về Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua, các chuyên gia phân tích của VNDirect cho rằng Luật lần này có những cải tiến trong khâu định giá đất và giao đất, quy định chặt chẽ trong quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cũng như các biện pháp giúp giảm lãng phí tài nguyên đất.

Một trong những thay đổi được kỳ vọng nhất trong Luật Đất đai sửa đổi là nội dung về việc bỏ quy định khung giá đất 5 năm của Chính phủ, và sử dụng bảng giá đất hàng năm, giá đất sẽ được xác định theo các trường hợp cụ thể theo nguyên tắc thị trường. Điều này sẽ giúp đảm bảo cân bằng hài hòa lợi ích giữa các bên trong quá trình thương lượng và giải phóng mặt bằng, qua đó hạn chế xảy ra tranh chấp, giúp thị trường bất động sản được phát triển bền vững.

Trong bốn phương pháp định giá đất được đưa ra trong luật, các chuyên gia đánh giá cao phương pháp thặng dư vì có sự ước tính giá trị sử dụng trong tương lai của đất đai, và phương pháp này đang được nhiều quốc gia phát triển sử dụng.

Luật Đất đai sửa đổi cho phép quy hoạch được lập đồng thời, nhưng quy hoạch cấp cao hơn phải được phê duyệt trước quy hoạch thấp hơn. Như vậy quy hoạch vùng và quy hoạch địa phương có thể được thực hiện gần như đồng thời, điều này sẽ giảm tình trạng vướng mắc pháp lý kéo dài gây ảnh hưởng đến doanh nghiệp phát triển bất động sản và người mua nhà.

Khi tổ chức hoặc cá nhân chuyển giao đất đã được Nhà nước bàn giao trước đó với các ưu đãi đặc thù của khu vực kinh tế hoặc các ưu đãi khác, thì cần phải xác định giá trị được ưu đãi và phải đóng lại phần tiền được ưu đãi đó cho Nhà nước. Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất nhưng chủ đầu tư không sử dụng đất đúng mục đích hoặc không triển khai sử dụng đất trong thời gian quy định thì sẽ bị thu hồi đất, điều này sẽ giúp tránh được tình trạng lãng phí nguồn tài nguyên đất.

Luật Đất đai sửa đổi còn quy định về 32 trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng. Quy định về thu hồi đất đã cụ thể hơn, Nhà nước chỉ thu hồi đất các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại khi đầu tư xây dựng khu đô thị. Còn các dự án khác chủ đầu tư phải chủ động đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý, như vậy sẽ giảm thiểu được các tình huống tranh chấp kiện tụng.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, các chuyên gia cho rằng Luật này yêu cầu cao hơn đối với chủ đầu tư, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã đưa ra những “giới hạn” về mức thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư đối với các dự án bất động sản chưa được bàn giao (bất động sản hình thành trong tương lai), giúp hạn chế việc chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng.

Bên cạnh đó, Luật đã bổ sung quy định về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng – là loại hình bất động sản đầu tư quan trọngvà được ưa chuộng trong các giai đoạn mở rộng của thị trường. Như vậy, nhìn chung các chủ đầu tư sẽ được yêu cầu phải chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn, thông qua đó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng, điều này sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà và đảm bảo môi trường phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản về dài hạn.

"Chúng tôi tin rằng các yêu cầu chặt chẽ này sẽ giúp tạo lợi thế cạnh tranh tốt hơn cho các doanh nghiệp đầu ngành như CTCP Vinhomes (VHM), Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG), Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH)", Khối phân tích nhận định.

Đánh giá về Luật Nhà ở sửa đổi, theo VNDirect, Luật sửa đổi lần này bổ sung hành lang pháp lý cho việc thực hiện phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể, Chính phủ đã kêu gọi và đưa ra những biện pháp hỗ trợ (gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng) để thúc đẩy việc phát triển các dự án nhà ở xã hội (NOXH), nhằm giải quyết tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường.

Tuy nhiên, tốc độ nguồn cung NOXH được đưa ra thị trường vẫn đang diễn ra chậm, tính đến cuối năm 2023, đề án xây dựng NOXH mới đạt 4,7% kế hoạch của giai đoạn 2021-2025, với 46 dự án nhà ở xã hội đã được hoàn thành (tương ứng 20.210 căn hộ).

Ngoài ra, Luật Nhà ở sửa đổi đã tăng cường vai trò của tổ chức chính trị và cơ quan chính quyền trong việc thực hiện chính sách phát triển NOXH, cũng như làm rõ quyđịnh về đối tượng hưởng ưu đãi từ chính sách NOXH. Bên cạnh đó, Luật đã tiếp nhận các quy định hiện hành thuộc văn bản dưới luật về phần diện tích phát triển NOXH giúp tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tối ưu hóa lợi ích từ dự án.

Do đó, các chuyên gia phân tích tin rằng tiến độ triển khai các dự án NOXH sẽ có sự cải thiện sau khi luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực.