Bất động sản công nghiệp, bán lẻ, nhà ở và văn phòng hưởng lợi

Theo nhận định mới nhất từ Savills, 4 phân khúc bất động sản hiện nay đang được tiếp sức nhờ loạt động lực, đó là bất động sản công nghiệp, bán lẻ, nhà ở và văn phòng.

"Hạ tầng là yếu tố quan trọng trong bối cảnh Chính phủ đang tập trung vào việc cung cấp cơ sở hạ tầng. Chúng tôi ghi nhận một số dự án bất động sản nhà ở mới đã được ra mắt, chủ yếu ở các khu vực ngoài trung tâm, nơi có tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh nhờ hoạt động sản xuất", ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cho hay.

Cụ thể theo thống kê của Savills, Việt Nam hiện có 33.000 ha khu công nghiệp cho thuê, với tỷ lệ lấp đầy đạt 80%, nhu cầu cao, đặc biệt là ở khu vực phía Nam. Xu hướng phát triển hiện nay đang nổi lên là các nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, thu hút sự quan tâm đáng kể từ các nhà đầu tư. Tỷ lệ lấp đầy của loại bất động sản này trên toàn quốc cũng đạt 80%. Giá thuê trung bình hiện đạt mức 5,4 USD/m2/tháng và chủ yếu tập trung ở thị trường phía Nam.

Ngoài ra, FDI là yếu tố thiết yếu thúc đẩy cho phân khúc bất động sản công nghiệp. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê công bố, trong tổng số gần 12 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới giai đoạn 8 tháng vừa qua, có 2,4 tỷ USD thuộc lĩnh vực bất động sản, chiếm tỷ trọng 20%. 

Ông Jack Nguyễn, Tổng Giám đốc InCorp Việt Nam, cho biết dòng vốn FDI chủ yếu tập trung vào các ngành công nghiệp sản xuất, bất động sản và năng lượng. Trong đó, Singapore, Nhật Bản và Hồng Kông vẫn là những nhà đầu tư lớn nhất.

“Chúng tôi nhận được yêu cầu tư vấn từ các công ty Trung Quốc, đặc biệt là tại thị trường khu vực phía Bắc. Nhiều nhà sản xuất Trung Quốc đang chuyển đến Việt Nam để thiết lập chuỗi cung ứng của họ. Xu hướng xây dựng một khu công nghiệp quy mô lớn ngay ngoại ô thành phố hứa hẹn sẽ tạo ra một làn sóng đầu tư mới”, ông Jack nói.

Bên cạnh đó, mặc dù mức chi tiêu nội địa có phần chậm lại trong năm 2024 nhưng thị trường bất động sản bán lẻ cho thuê vẫn duy trì hoạt động tốt nhờ nguồn cung mặt bằng hạn chế. Nghịch lý này đang tạo ra thách thức cho các nhà bán lẻ có nhu cầu mở rộng quy mô, đồng thời đẩy mức giá thuê tại các khu vực trung tâm lên cao trong thời gian tới.

"Thị trường bán lẻ cũng được thúc đẩy bởi một số dự án trung tâm thương mại quy mô lớn ở khu vực vùng ven đã mở cửa và thu hút lượng khách tiêu dùng đông đảo", chuyên gia Savills cho biết.

Phân khúc thị trường văn phòng và nhà ở cũng đang chứng kiến nhu cầu mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi nền kinh tế ổn định và các công ty đang mở rộng. Giá thuê văn phòng sẽ ổn định trong tương lai do nguồn cung mới và sự tập trung vào yếu tố bền vững. 

Một nghiên cứu của Savills Impacts mới công bố cũng khẳng định TP. HCM và Hà Nội nằm trong top những thành phố có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất thế giới nhờ các yếu tố như nhân khẩu học, đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và sự phát triển của tầng lớp trung lưu. Kiều hối chuyển đến TP. HCM đã đạt mức cao kỷ lục trong 10 năm, với ước tính 20% được đầu tư vào bất động sản, tiếp tục hỗ trợ sự phục hồi của thị trường nhà ở.

Nguồn cung sẽ dẫn dắt

Bàn về câu chuyện tăng trưởng của thị trường bất động sản, nhiều quan điểm cho rằng, ngoài những động lực đến từ bối cảnh vĩ mô, dòng tiền, thị trường còn đang chờ đợi nhiều vào việc "mở khoá" nguồn cung sản phẩm.

Nguồn cung sản phẩm sơ cấp đang ghi nhận giảm ở nhiều phân phúc, điều đó đang khiến thị trường hiện tại chưa thể biến từ “nhu cầu” thành giao dịch thực. Một phần nguyên nhân là do yếu tố tài chính nhưng nhiều hơn vẫn là không tìm được sản phẩm phù hợp để mua lúc này. Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Nguyên Trưởng Khoa Tài chính Quốc tế - Học viện Tài chính, vấn đề hiện tại của thị trường nằm chủ yếu ở câu chuyện cung - cầu - giá sản phẩm. Do đó, chỉ khi nguồn cung sản phẩm dồi dào, hàng mới trên thị trường nhiều hơn, mức giá phù hợp hơn, thì mới có thể mang đến sự sôi động.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh, tốc độ hồi phục phụ thuộc nhiều vào việc thay đổi cấu trúc thị trường. Từ đầu năm đến nay, hầu hết các phân khúc đều chững lại, chỉ một số dự án chung cư cao cấp được hoàn thành và ra hàng, trong khi phân khúc bình dân, giá tiếp tục vắng bóng. Bởi vậy, hiện tại dù có nhiều lực kéo dẫn dắt, song vẫn khó trông chờ vào việc có dòng tiền lớn đổ vào bất động sản.

"Việc thị trường có thể sôi động hơn hay giá có được điều chỉnh nhiều hơn vào đầu năm 2025 còn phụ thuộc vào việc giải quyết các chính sách, ứng dụng quy định mới của các luật liên quan đến bất động sản trong việc xử lý các dự án đang "đắp chiếu". Muốn thị trường bùng nổ thì phải có nhiều sản phẩm mới với giá cả phù hợp. Khi thỏa mãn điều kiện này, tự khắc nhà đầu tư và dòng tiền sẽ trở lại”, ông Đính nhận định.

Theo đó, mới đây, việc Chính phủ trình Quốc hội xem xét đề xuất thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại, bao gồm cả đất không phải đất ở trong 5 năm, từ 1/1/2025. Phương án này đang mang đến rất nhiều kỳ vọng cho doanh nghiệp địa ốc, bởi nếu được thí điểm thực hiện, đó sẽ là “phao cứu sinh” của thị trường trong bối cảnh quỹ đất ở tại các thành phố lớn dần cạn kiệt. 

Thực tế, vài năm gần đây, nhằm tận dụng quỹ đất giá đất rẻ, nhiều doanh nghiệp địa ốc có xu hướng xây dựng dự án tại khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, những khu vực này thường nằm cách xa trung tâm thành phố và đa phần đều là đất nông nghiệp. Nếu không có quy định mở rộng loại đất, doanh nghiệp sẽ gặp trở ngại khi tiến hành xin cấp phép đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại.

“Không chỉ riêng tôi, mà nhiều doanh nghiệp khác cũng rất hào hứng. Đề xuất mới này sẽ tạo thêm động lực cho doanh nghiệp phát triển dự án, bổ sung nguồn cung cho thị trường, từ đó làm hạ nhiệt giá nhà”, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa chia sẻ.