Mới đây, 4 lô đất thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm (Thủ Đức – TP.HCM) có tổng diện tích hơn 30.000m2 đã được mua đấu giá với 37.346 tỉ đồng, cao gấp 7 lần so với giá khởi điểm 5.300 tỉ đồng. Đây là sự mở màn hết sức tích cực cho loạt đấu giá 51/55 lô đất còn lại ở khu đô thị mới Thủ Thiêm dự kiến sẽ được tổ chức trong năm 2022.

Riêng về mức giá trúng đấu giá 37.346 tỉ đồng, tức gấp khoảng 16,5 lần tổng thu ngân sách của cả tỉnh Tuyên Quang, địa phương xếp thứ 59/63 tỉnh thành phố trên cả nước về thu ngân sách trong năm 2020 (2270 tỷ đồng). Thậm chí, con số này còn lớn hơn cả tổng thu ngân sách của cả tỉnh Vĩnh Phúc, địa phương phát triển công nghiệp hàng đầu cả nước trong năm 2019 (đứng thứ 8 với mức thu 34.946 tỷ đồng).

Theo các chuyên gia, việc tổ chức đấu giá thành công với kết quả trúng đấu giá cao và các đơn vị trúng đều là doanh nghiệp trong nước cho thấy các doanh nghiệp BĐS hiện có “sức khỏe” rất tốt bất chấp ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Bên cạnh đó, việc chấp nhận bỏ giá cao cũng cho thấy kỳ vọng của các doanh nghiệp vào triển vọng của nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng đang lên rất cao.

Lời giải bài toán vốn hóa đất đai

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HOREA) cho rằng cuộc đấu giá diễn ra gay cấn cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư vào kinh tế đất nước, kỳ vọng vào tương lai, đặc biệt là vào thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới, trong đó thị trường bất động sản TP.HCM cực kỳ hấp dẫn. Kết quả đấu giá này cũng sẽ là một tín hiệu và cơ sở để thu hút thêm sự quan tâm và đầu tư của các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài vào bất động sản trong thời gian tới.

Cũng theo ông Châu, việc tổ chức thành công bước đầu các phiên đấu giá 04 lô đất nói trên đã mở ra hướng đi mới của TP.HCM để phát triển khu đô thị qua đấu thầu rộng rãi, đấu giá công khai thay vì chỉ định cho một vài doanh nghiệp nào đó phát sinh nhiều vấn đề.

Bên cạnh đó, việc ngân sách thu được số tiền trúng đấu giá khủng cũng là được cho là lời giải cho bài toán vốn hóa đất đai một cách hợp lý, hiệu quả, tạo động lực cho phát triển kinh tế, xã hội.

Theo TS. Trương Minh Huy Vũ, Đại học Quốc gia TP.HCM việc đấu giá thành công các lô đất ở Thủ Thiêm có ý nghĩa minh chứng cho việc TP.HCM có thể tạo ra nguồn tiền từ quỹ đất để phát triển hạ tầng giao thông, thúc đẩy đầu tư công.

Tất nhiên, việc tổ chức đấu giá và chốt được giá trúng cao kỷ lục mới chỉ được xem là thành công bước đầu trước khi số tiền chính thức được nộp vào ngân sách. Bên cạnh đó, giới quan sát và các nhà phân tích cũng đặt ra không ít băn khoăn từ các 4 phiên đấu giá đất “vô tiền khoáng hậu” vừa diễn ra tại TP.HCM.

Khi nào tiền được nộp ngân sách?

Theo quy chế cuộc đấu giá tài sản, 4 lô đất được Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM ban hành và được các khách hàng tham gia đấu giá chấp thuận thì chậm nhất không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày đấu giá thành, người trúng đấu giá phải ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.  

Sau thời hạn trên, nếu người trúng đấu giá không thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì xem như từ chối kết quả đấu giá và mất tiền đặt trước (20% giá khởi điểm lô đất - nộp vào ngân sách), quyền và nghĩa vụ các bên sẽ được giải quyết theo quy định pháp luật liên quan.

Tiếp đó, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo của cơ quan thuế, người trúng đấu giá phải thanh toán (hình thức chuyển khoản) 50% số tiền mua tài sản cho ngân sách nhà nước theo thông báo của cơ quan thuế. Trong hạn 60 ngày tiếp theo, người trúng đấu giá thanh toán đủ số tiền còn lại.

Như vậy, trong trường hợp việc mua bán tài sản sau đấu giá diễn ra đúng theo hợp đồng, thuận lợi ngân sách TP sẽ thu về số tiền 37.346 tỉ đồng trong khoảng 100 ngày sau ngày đấu giá. Khi đã hoàn tất việc nộp tiền, cơ quan chức năng TP sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng và giao đất trong hạn không quá 5 ngày làm việc sau khi cấp giấy.

Với số tiền trúng đấu giá khủng, chẳng hạn như lô đất 3-12, có diện tích 10.059,7m2 do Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt trúng đấu giá với giá 24.500 tỉ đồng, nhiều người cũng đặt ra câu hỏi doanh nghiệp sẽ lấy đâu ra số tiền mặt lớn như trên và lo ngại liệu có hay không câu chuyện “bỏ cọc”.

Tuy nhiên, tại lần đấu giá này, số tiền cọc là khá lớn, như với lô đất 3-12 có giá khởi điểm là 2.942 tỷ đồng thì mức tiền cọc 20% mà doanh nghiệp phải nộp trước khi đấu giá đã ở mức gần 600 tỷ đồng, có thể doanh nghiệp sẽ không chọn giải pháp “bỏ cọc”.

Theo ông Lê Hoàng Châu các đơn vị trúng đấu giá đều là những nhà đầu tư tầm cỡ, họ nhìn vào triển vọng của nền kinh tế trong tương lai mới quyết định ra giá. Mức giá 400 - 500 triệu đồng/m2, thậm chí lên đến nhiều tỉ đồng/m2 có thể là cao so với hiện tại nhưng trong tương lai chưa chắc đã cao.

Thực tế cho thấy, đã có doanh nghiệp liên quan đến 1 trong những doanh nghiệp trúng đấu giá lần này đã bị phạt do chậm nộp tiền. Cụ thể, vào năm 2015 TP.HCM từng đưa ra đấu giá lô đất 23 Lê Duẩn (quận 1, TP.HCM), có diện tích khoảng 3.000m2 với giá khởi điểm là 550 tỉ đồng. Cuộc đấu giá có 13 nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia.

Sau 16 vòng đấu, lô đất được bán với giá 1.430 tỉ đồng, gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm. Quá trình thanh toán tiền mua lô đất đấu giá do chậm nộp nên phía doanh nghiệp bị phạt chậm nộp hơn 260 tỉ đồng.

Doanh nghiệp sẽ làm gì với đất kim cương?

Việc một doanh nghiệp đấu giá lô đất 10.060 m2 với giá 24.500 tỷ đồng, tức bình quân hơn 2,4 tỷ đồng/m2 cũng là mức giá giao dịch thành công tính theo mỗi mét vuông đất cao chưa từng có trên thị trường bất động sản Việt Nam cho đến nay. Điều này đang làm dấy lên băn khoăn về việc liệu doanh nghiệp sẽ có phương án ra sao để có thể kinh doanh có lãi với giá vốn khủng như trên.

Được biết, theo quy hoạch chi tiết 1/500, lô đất Ngôi Sao Việt trúng đấu giá được phép xây dựng cao từ 4-25 tầng; tổng diện tích sàn xây dựng 90.000m2; diện tích sàn hữu dụng 72.000m2, trong đó, diện tích sàn nhà ở là 68.400m2 và diện tích sàn thương mại là 3.600m2. Ngoài ra, dự án còn có hai tầng hầm với diện tích xây dựng 20.120m2.

Theo tính toán sơ bộ, nếu dựa trên chỉ tiêu quy hoạch và kiến trúc được duyệt, riêng tiền đất phân bổ cho mỗi m2 sàn của dự án này đã lên đến 270 triệu đồng. Ngoài ra, khi tính thêm với chi phí xây dựng và hoàn thiện, chi phí lãi vay, quảng cáo,… thì giá vốn phân bổ cho mỗi m2 sàn xây dựng của dự án này có thể lên đến 450-500 triệu đồng.

Do đó, để kinh doanh có lợi nhuận thì giá bán của dự án sẽ phải cao hơn giá vốn rất nhiều và đây là thách thức không nhỏ khi được biết giá chào bán căn hộ của một dự án “hạng sang” trong khu vực gần lô đất cũng chỉ ở mức khoảng 140-160 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, một số ý kiến cho rằng, doanh nghiệp có thể giảm giá vốn bằng cách xin nâng chỉ tiêu quy hoạch, chẳng hạn nâng tầng cao và chấp nhận đóng thêm chi phí. Tuy nhiên, trong bối cảnh các địa phương đang siết chặt việc điều chỉnh cục bộ các quy hoạch đã được duyệt như hiện nay thì khả năng trên được cho là khó xảy ra. Nếu doanh nghiệp thu nhỏ diện tích căn hộ (chỉ tiêu dân số lên tới 3.420 người) thì cũng sẽ làm “kém sang” các BĐS xa xỉ nếu như có diện tích nhỏ.

Nhận xét về câu chuyện trên, một chuyên gia phân tích thị trường BĐS khá lâu năm cho rằng khi đưa ra mức giá trên chắc chắn doanh nghiệp đã có những tính toán, những định lượng nhất định về triển vọng của phương án kinh doanh và “không cần quá quan ngại về cách người giàu tiêu tiền”.

Nhà giá rẻ sẽ tuyệt chủng

Bên cạnh niềm hân hoan khi ngân sách sắp thu về được một số tiền lớn, đất đai được “vốn hóa” một cách công khai, minh bạch và được giá thì cũng có không ít ý kiến của người dân cũng như một số chuyên gia bày tỏ băn khoăn về việc với giá trúng đấu giá “khủng” như trên thì phân khúc nhà ở già bình dân, giá rẻ phù hợp với túi tiền sẽ ở đâu.

Năm 2020 theo số liệu thống kê gần đây của Sở Xây dựng TP.HCM, tổng số dự án nhà ở đưa ra thị trường giảm 34% so với năm ngoái, trong đó phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2) giảm đến 98,7%.

Cũng theo Sở Xây dựng TP.HCM thì thị trường bất động sản TP.HCM cơ cấu sản phẩm đang cực kỳ mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững và đảm bản an sinh xã hội do nếu theo nhu cầu thực tế, tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân luôn chiếm tỷ trọng cao nhất. Tuy nhiên, thời gian qua, tỷ lệ căn hộ bình dân giảm từ 51% xuống còn 1% (giảm 98,7%), chiếm tỷ lệ thấp nhất, ngược lại phân khúc căn hộ trung cấp tăng từ 23,8% lên 56,9% (tăng 66,2%), phân khúc căn hộ cao cấp tăng từ 25,2% lên 42,1% (tăng 16%). Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và chỉ rõ sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh các thủ tục pháp lý cho một dự án BĐS còn khá phức tạp cũng như mặt bằng giá đất đầu vào tăng cao, các doanh nghiệp khi đã được dự án sẽ có khuynh hướng phát triển các phân khúc trung cao cấp, đem lại biên lợi nhuận hấp dẫn hơn là các dự án nhà ở thương mại có mức giá bình dân.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, nếu giá đất tiếp tục lên cao trong khi những vướng mắc về cơ chế, chính sách khiến một dự án phải làm thủ tục mất 2-3 năm thì nếu để tự nguyện sẽ không có doanh nghiệp nào lựa chọn làm nhà giá rẻ.

Trước thực trạng đang đặt ra của thị trường, một số chuyên gia nhận định, cần hài hòa bài toán lợi ích phát triển để đảm bảo công bằng xã hội. Nhà nước có thể đấu giá các vị trí đất vàng với giá cao nhưng số tiền thu được cũng cần được phân bổ một phần để đầu tư các dự án nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở thương mại giá bình dân.

Do đó, càng các vị trí đất vàng càng phải tận dụng để đưa vào thị trường một cách minh bạch, công khai với giá cao nhất cũng như không nên bắt buộc phải dành quỹ đất cho NOXH tại các dự án này mà chủ đầu tư được phép nộp tiền.