Giá nhà chung cư mới Hà Nội vượt TP.HCM

Tại sự kiện “Tóm lược thị trường Hà Nội quý 3/2024”, ngày 4/10, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, nguồn cung mới chung cư trong quý 3/2024 tăng mạnh 95% theo quý và 178% theo năm, đạt 5.265 căn. Nguồn cung sơ cấp tăng 2% theo quý đạt 10.497 căn, nhưng giảm 47% theo năm. 

Trong quý III/2024, số lượng căn bán được đạt 6.840 căn, tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Căn hộ hạng B dẫn đầu, đóng góp 98% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới chiếm 65% số lượng căn bán được và có tỷ lệ hấp thụ 85%. Những dự án này có lợi thế nhờ pháp lý minh bạch trước khi mở bán và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. 

Đáng chú ý, gíá căn hộ tại Hà Nội đang “nóng” lên từng ngày, với mức tăng trưởng ấn tượng cả ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp. Nguyên nhân chính được cho là do nguồn cung hạn chế, nhu cầu tăng cao và sự dịch chuyển của dân cư.  

Cụ thể, báo cáo của Savills cho thấy, giá sơ cấp chung cư tại thị trường Hà Nội đã đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm. Nhìn chung, trong 9 tháng đầu năm 2024, các căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm 70% số lượng căn bán được, tăng mạnh từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 29% thị phần và chỉ 1% số căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng. 

Còn đối với thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm. 

“Kể từ năm 2020, giá thứ cấp trung bình tăng 17%/năm với hạng C tăng mạnh nhất đạt 20%/năm, tiếp đến là hạng A tăng 16%/năm và hạng B tăng 15%/năm”, báo cáo cho biết. 

Tại Hà Nội, khu vực phía Tây tiếp tục dẫn đầu thị trường chung cư. Theo đó, Nam Từ Liêm và Cầu Giấy chiếm 63% nguồn cung sơ cấp và 78% số lượng giao dịch trong quý, với 92% nguồn cung của khu vực phía Tây là các căn hộ hạng B. Khu vực phía Tây sẽ cung cấp 21.000 căn hộ từ 28 dự án, tương  đương 17% nguồn cung tương lai. Vị trí gần khu vực trung tâm thành phố mới cùng các tiện ích hiện đại thúc đẩy nguồn cầu trong khu vực này.  

Ngược với thị trường Hà Nội, giá chung cư mới tại TP.HCM có xu hướng sụt giảm. Cụ thể, căn hộ sơ cấp trung bình giảm khoảng 12% so với quý trước, xuống còn 68 triệu đồng/m2. Nguyên nhân là nhiều chủ đầu tư điều chỉnh lại phân khúc, giảm tỷ trọng trung và cao cấp trong nguồn cung sơ cấp. Lượng giao dịch trong quý cũng giảm khoảng 16% theo quý và 4% theo năm, đạt khoảng 1.915 căn. Tỷ lệ hấp thụ cũng giảm, đạt 39%. Nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 62%, trong khi hàng tồn kho là 35%.

Triển vọng đến cuối năm 2024, Savills ước tính TP.HCM sẽ có khoảng 6.700 căn hộ mở bán. Đến năm 2027, hơn 50.000 căn hộ từ 76 dự án sẽ mở bán, trong đó TP.Thủ Đức sẽ chiếm 49% nguồn cung, quận 7 chiếm 12% và Bình Tân chiếm 9%.

Còn tại thị trường Hà Nội, Savills dự báo trong quý IV dự kiến sẽ có 9.700 căn hộ mở bán, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường. Căn hộ trung cấp sẽ tiếp tục dẫn đầu với 54% nguồn cung trong tương lai. Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và Hoàng Mai sẽ đóng góp 62% thị phần.

"Căn hộ ở Hà Nội vẫn thu hút nhờ tổng giá trị phù hợp hơn, tính đa dụng và tiềm năng sinh lời so với các kênh đầu tư khác", bà Hằng vẫn đánh giá. 

Khuyến nghị người mua 'dằn túi' được 30% giá trị nhà mới tính đến việc trả góp 

Trước đó, chuyên gia của đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam đã nhìn nhận khoảng cách phát triển giữa chung cư Hà Nội và TP.HCM thu hẹp từ 3-5 năm còn 1-2 năm và dự báo "có thể tương đương trong thời gian tới".

Sang quý I/2024, cuộc đua thu hẹp khoảng cách diễn ra mạnh mẽ hơn khi giá căn hộ Hà Nội dần tiệm cận với TP.HCM. Báo cáo quý I của kênh Batdongsan cho thấy phân khúc này ở Hà Nội có giá bán trung bình 46 triệu đồng/m2, trong khi TP.HCM là 48 triệu đồng/m2. Kênh này cũng cho biết thêm giá rao bán chung cư Hà Nội vào tháng 5 đã ngang ngửa TP.HCM, đạt 50 triệu đồng/m2.

Bước sang quý II/2024, báo cáo của CBRE Việt Nam cho biết, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 chưa bao gồm VAT và phí bảo trì. Giá bán sơ cấp quý II tăng 6,5% so với quý I và tăng gần 25% theo năm. Còn ở TP.HCM, giá bán trung bình chung cư là khoảng 63 triệu đồng/m2. Giá bán sơ cấp tăng khoảng 3% so với quý trước và 6% theo năm.

"Sở dĩ diễn biến giá Hà Nội tăng vọt vì trong 5 năm trở lại đây, chung cư tại TP.HCM tăng mạnh nhất vào hai năm 2018-2019. Thời điểm đó, nguồn cung mới rất dồi dào, đạt khoảng 30.000 căn mỗi năm. Dự án mới ra mắt đều tập trung ở phân khúc cao cấp kéo theo mặt bằng giá đẩy lên cao", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, lý giải.

Trong khi đó, từ đầu năm 2023 đến nay, thị trường căn hộ Hà Nội mới bước vào chu kỳ tăng đột biến bởi dự án mới ngày càng khan hiếm. Tổng nguồn cung mở bán trong năm ngoái đạt gần 10.300 căn, mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Nhiều chủ đầu tư thay đổi chiến lược, chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp. 

Cùng với đó, thị trường căn hộ Hà Nội đón nhiều chủ đầu tư nước ngoài và phía Nam đẩy mạnh Bắc tiến, góp phần định hình lại mặt bằng giá bán. Phần lớn chủ đầu tư nước ngoài này từng phát triển dự án thành công tại TP.HCM - điểm đến ưu tiên khi bắt đầu gia nhập thị trường Việt Nam. Vì phát triển sớm và nhanh nên quỹ đất tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, giá tăng lên ngưỡng rất cao so với khả năng chi trả của nhiều người.  

Trong khi đó, thị trường Hà Nội được các chủ đầu tư đánh giá còn nhiều dư địa tăng trưởng nên họ đã "tích cực thu hẹp khoảng cách" bằng việc đẩy mạnh phát triển những dự án cao cấp tại Thủ đô, theo ông Kiệt. 

Chia sẻ về thị trường chung cư, tại một toàn đàm vừa diễn ra, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing cho hay: “Khảo sát của chúng tôi với nhiều khách hàng cho thấy, trong vòng 3 – 5 năm tới, rất ít người có người có ý định mua tài sản bất động sản trên 10 tỷ đồng, khoảng 52% phản hồi cho biết đủ khả năng mua chung cư phân khúc dưới 2 tỷ đồng".

Với tỷ lệ căn hộ bình dân ngày càng hiếm hoi, chuyên gia đánh giá, việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn bao giờ hết với nhiều người dân. Cùng với đó, vướng mắc về pháp lý và khó khăn của các nhà phát triển càng khiến tình trạng này thêm trầm trọng.  

Nhận định về giá chung cư trong thời gian tới, vị chuyên gia cho rằng, tới đây các bộ luật liên quan đến bất động sản đi vào thị trường và các chính sách điều tiết của Nhà nước sẽ có tác động ít nhiều đến giá chung cư. Tuy nhiên để giảm như giai đoạn 2012 – 2013 là điều không thể, ở thời điểm đó thị trường đóng băng hoàn toàn, còn bây giờ chung cư vẫn có giao dịch, nguồn cung vừa túi tiền ngày càng hạn chế.  

Chưa kể, nguồn cung căn hộ Hà Nội có xu hướng cải thiện nhưng chủ yếu ở phân khúc trung cấp trở lên, còn căn hộ bình dân tiếp tục biến mất. Dự báo cuối năm có 9.700 căn hộ mở bán, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án. Từ 2025 trở đi, khoảng 10.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường, nhưng ở rổ hàng trung đến cao cấp.

"Trong bối cảnh giá chung cư neo cao, khuyến nghị người mua nên tích lũy được ít nhất 30% giá trị nhà mới tính đến việc trả góp, đồng thời có kế hoạch tài chính rõ ràng, tìm hiểu kỹ tiến độ, pháp lý dự án", chuyên gia lưu ý.