Nhiều 'cánh cửa' rộng mở cho thị trường bất động sản

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP HCM vừa cho biết, tín dụng bất động sản tại TP HCM đã tăng từ 132.000 tỷ đồng vào năm 2014 lên 1.047.000 tỷ đồng vào cuối tháng 10/2024, tức gấp khoảng 8 lần và chiếm khoảng 27,4% trong tổng dư nợ tín dụng 3,8 triệu tỷ đồng. Tăng trưởng tín dụng bất động sản trong 10 tháng đầu năm là 8,5%, trong khi tín dụng chung trong 10 tháng chỉ tăng 6,87% và trong 11 tháng tăng 8,1%. 

Đồng thời lưu ý ba đặc điểm nổi bật của tín dụng bất động sản trong giai đoạn này: Thứ nhất, tín dụng cho vay với mục đích mua nhà để ở vẫn là lõi, chiếm tỷ trọng hơn 70%trong tổng dư nợ tín dụng bất động sản, với tổng dư nợ tính đến hiện nay khoảng 784.000 tỷ.

Thứ hai, hoạt động tín dụng bất động sản hiện nay gắn liền với thị trường bất động sản và diễn biến sát với phân khúc chủ đạo của thị trường. Trong hai năm trở lại đây, tín dụng tăng trưởng tập trung vào xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh như cho vay ở khu công nghiệp, khu chế xuất, phát triển cao ốc văn phòng cho thuê, du lịch - khách sạn…

Mặc dù tỷ trọng dư nợ ở lĩnh vực này còn thấp nhưng tăng trưởng khá tốt. Dư nợ cho vay tại các khu chế xuất hiện nay chiếm khoảng 5% tổng dư nợ tín dụng bất động sản nhưng đã tăng 28% trong 10 tháng đầu năm nay.

Thứ ba, ngành ngân hàng đã có gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay phát triển nhà ở xã hội và quy mô hiện nay đã tăng lên 145.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay chủ đầu tư là 7%/năm, cho vay người mua nhà là 6,5%/năm. Ưu đãi có thời hạn nhưng thời hạn cho vay được kéo dài, tạo điều kiện để người dân có thể sắp xếp tài chính vay và trả nợ.  

“Sự thay đổi tích cực về mặt chính sách cùng sự linh hoạt của chủ đầu tư hướng sát với cung - cầu của thị trường, đáp ứng nguồn cung nhà ở thực sự cho người dân với giá cả hợp lý sẽ là động lực để thị trường phát triển”, ông Lệnh đánh giá và cho rằng, các ngân hàng sẽ tiếp tục khơi dòng chảy tín dụng vào kênh kinh doanh bất động sản để gia tăng nguồn cung bất động sản trong tương lai, từ đó thúc đẩy cầu vay mua nhà để ở, đầu tư.

Tại buổi Tọa đàm "Cơ hội mới từ thành phố Cảng thịnh vượng" diễn ra mới đây, Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh đánh giá, với cách thức điều hành của Nhà nước và nhiều điều kiện thuận lợi hiện tại, Việt Nam đang tiến gần tới mức tăng trưởng lịch sử. Điều này mở ra cơ hội chưa từng có cho thị trường bất động sản. Bước sang năm 2025, xu thế phục hồi sẽ tiếp tục diễn ra, tạo nên tâm lý rất tích cực cho các chủ thể tham gia thị trường.

TS. Vũ Đình Ánh cũng nhấn mạnh bài học từ Trung Quốc và các nước trên thế giới: Trong xu thế kinh tế phát triển nóng với tốc độ cao, bất động sản luôn là ngành đóng góp quan trọng, sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong tương lai.

"Có rất nhiều điều kiện thuận lợi, cả về vĩ mô lẫn vi mô để thị trường bất động sản phát triển trong thời gian tới. Chẳng hạn, trong lĩnh vực đầu tư FDI, bất động sản đang là lĩnh vực đứng thứ hai, chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo", TS. Ánh nhận định.

Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng cũng là yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản. Từ nay đến năm 2030, hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn sẽ được tập trung đầu tư với nguồn lực mạnh mẽ, kéo theo sự gia tăng nhu cầu bất động sản.

Đánh giá triển vọng thị trường bất động sản, TS. Vũ Đình Ánh khẳng định: "Cho đến thời điểm này, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn bắt đầu phục hồi.

Bài toán sử dụng hiệu quả vốn tín dụng

Theo VIS Rating, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới cải thiện sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn trái phiếu lớn trong năm 2024 và 2025. Các chuyên gia tại đây phân tích kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng 16-18% trong năm 2024.

Các chuyên gia của VPBankS thì cho rằng, động lực tăng trưởng tín dụng bền vững cần xuất phát từ nhu cầu vốn của người dân và phần quan trọng trong đó là tín dụng được thúc đẩy bởi ngành bất động sản bao gồm nhu cầu mua nhà, kinh doanh bất động sản... Bên cạnh đó, bất động sản còn được đánh giá là nhóm có nhu cầu vay vốn cao và ổn định, cũng như đi kèm các tài sản thế chấp giúp giảm rủi ro nợ xấu.

"Tuy nhiên, sự tăng trưởng của thị trường có thể không bền vững, gây ra rủi ro nếu giá trị tài sản giảm. Ngoài ra, các khoản vay bất động sản là dài hạn, có thể ràng buộc vốn và hạn chế khả năng theo đuổi các cơ hội sinh lời khác của ngân hàng. Do nhu cầu vốn cho nhà ở là rất lớn nên còn rất nhiều dư địa cho vay cho ngành ngân hàng, tuy nhiên tiềm ẩn rủi ro nợ xấu gia tăng", nhóm phân tích VPBankS lưu ý.

Thực tế, trong bối cảnh thị trường vốn chưa phát triển, tín dụng ngân hàng vẫn giữ vai trò quan trọng đối với phát triển thị trường bất động sản, điều này đòi hỏi việc khai thác và sử dụng hiệu quả tín dụng ngân hàng có ý nghĩa quan trọng. Trong đó yêu cầu về minh bạch thị trường và thực hiện đồng bộ các giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại hạn chế của thị trường và phát triển các sản phẩm phù hợp.

Từ góc độ quản trị rủi ro, ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc điều hành Khoa tài chính ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi (Hà Nội), cho rằng các ngân hàng sẽ phải đối diện với bài toán khó khăn trong việc cân bằng giữa lợi ích ngắn hạn từ việc mở rộng tín dụng bất động sản và rủi ro dài hạn khi không thể thu hồi vốn. Nợ xấu tăng cao sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến sức khỏe tài chính của ngân hàng, đồng thời gây áp lực lớn đến quỹ dự phòng rủi ro và khả năng cấp tín dụng trong tương lai.

"Mặc dù nhu cầu vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp và bình dân, nơi có mức giá phù hợp với phần lớn thu nhập của người dân. Ngược lại, nhu cầu đối với các sản phẩm bất động sản cao cấp vẫn khá hạn chế, do giá trị vượt quá khả năng tài chính của nhiều người", ông Huy nhận định.

Đáng chú ý, hiện nay lãi suất cho vay mua nhà đã giảm nhờ các chính sách hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước, song vẫn ở mức tương đối cao so với thu nhập trung bình. Điều này càng làm giảm khả năng tiếp cận tín dụng bất động sản cao cấp của đại bộ phận khách hàng, khiến cho các ngân hàng phải đối diện với tình trạng cho vay nhưng không giải quyết được nhu cầu thực sự của thị trường.

Theo đó, các ngân hàng cần triển khai một số biện pháp quan trọng nhằm bảo vệ chất lượng tín dụng và duy trì sự ổn định của hệ thống. Đơn cử như đánh giá khách hàng chặt chẽ hơn, ngân hàng cần thẩm định kỹ lưỡng khả năng tài chính của khách hàng, không chỉ dựa vào giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản mà còn phải xem xét thu nhập và khả năng thanh toán dài hạn.

Ngoài ra, các nhà băng cũng cần đa dạng hóa danh mục cho vay, phân bổ vốn tín dụng hợp lý, tránh tập trung quá mức vào một phân khúc nhất định. Phân khúc bất động sản trung cấp và bình dân, nơi có nhu cầu thực và khả năng thanh toán tốt hơn, nên được ưu tiên để đảm bảo chất lượng tín dụng.

"Các đơn vị cũng cần quản lý rủi ro một cách toàn diện, áp dụng những công cụ quản trị rủi ro tài sản phù hợp, bao gồm việc kiểm soát tỷ lệ nợ xấu, định giá hợp lý và xây dựng quỹ dự phòng đủ mạnh để đối phó với các cú sốc từ thị trường", vị chuyên gia lưu ý.