Tín dụng ngân hàng và vốn ngoại đã tích cực hơn

Thực tế, từ đầu năm đến nay, nguồn vốn tín dụng ngân hàng vào bất động sản tuy chưa "mạnh tay" nhưng đã không còn "rón rén" như trước. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết tháng 6, tín dụng bất động sản tăng 4,6%, trong đó kinh doanh bất động sản tăng 10,29%. Tỉ trọng quy mô tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm 39-40% trong tổng tín dụng bất động sản trong khi tín dụng cho tiêu dùng bất động sản chỉ tăng 1,15%.

Đáng chú ý, việc điều chỉnh giảm hệ số rủi ro tín dụng của các lĩnh vực này cũng là một trong những động lực giúp tăng trưởng tín dụng có nhiều dư địa hơn. Hiện Thông tư số 22 điều chỉnh hệ số rủi ro tín dụng bất động sản khu công nghiệp giảm từ 200% xuống 160% bắt đầu từ ngày 1/7. 

Sự thông suốt của dòng tiền là minh chứng rõ ràng nhất cho thấy bất động sản công nghiệp đang “thăng hoa” và dẫn đầu các phân khúc. Điều này cũng lý giải vì sao dòng vốn đầu tư nước ngoài liên tục chảy mạnh, tác động tích cực đến phân khúc được dự báo tiếp tục là tâm điểm trên thị trường bất động sản.

Cụ thể, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam 6 tháng đầu năm trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1 tỷ USD, chiếm 9,3%. Theo Cushman & Wakefield, khoảng 70 tỷ USD nguồn vốn sẵn có đang chờ rót vào các dự án trong lúc các nhà đầu tư tìm kiếm thời điểm tối ưu để tiếp tục các hoạt động đầu tư tại châu Á Thái Bình Dương. Số liệu trên cho thấy Việt Nam vẫn là khu vực quan tâm và hấp thụ lượng lớn nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, phân tích, thị trường đã chuyển sang một giai đoạn mới, mặt bằng giá các sản phẩm bất động sản sẽ tăng cao. Do đó, dòng tiền đã bắt đầu chảy vào những sản phẩm đã hoàn thiện về pháp lý và có giá phù hợp. 

"Hiện bất động sản thấp tầng pháp lý sạch và đất đấu giá tại các tỉnh đang là những sản phẩm được nhà đầu tư nhắm tới như một kênh tích sản an toàn. Phần lớn nhà đầu tư đếu muốn mua lúc này để có lợi thế về mức giá lẫn cơ hội tăng giá sau này", ông Tuyển cho hay.

Đặc biệt, việc đón "sức cầu ngoại" từ Luật mới đã cởi mở hơn đối với việc sở hữu nhà của Việt kiều, tạo kỳ vọng về một dòng vốn lớn đổ vào thị trường bất động sản trong thời gian tới, từ đó doanh nghiệp trong nước có thêm cơ hội thu hút thêm dòng vốn, đẩy nhanh việc thực hiện các dự án.

“Các thủ tục liên quan đến đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài sẽ được cắt giảm đáng kể, gần như tương đương với doanh nghiệp trong nước. Kỳ vọng các quy định sẽ được thực thi hiệu quả, sẽ là động lực to lớn giúp doanh nghiệp vươn tầm”, ông Hoàng Minh Thắng, Trưởng phòng Phát triển kinh doanh, TMA Innovation đánh giá.

Vốn từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn tắc nghẽn

Số liệu cho thấy, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong 7 tháng đầu năm 2024 là gần 173.600 tỷ đồng, gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2023. Tuy nhiên, thị trường sơ cấp “cô đặc” với 72% quy mô phát hành tập trung ở nhóm ngân hàng, tỷ trọng ở nhóm bất động sản và xây dựng chỉ là 19%. 

Theo Tổ chức xếp hạng tín nhiệm (VIS Rating), có hơn 60% giá trị trái phiếu rủi ro cao trong năm 2024 đến từ nhóm công ty không có hoạt động kinh doanh cốt lõi nhưng vẫn phát hành trái phiếu để huy động vốn.

“Theo thống kê của chúng tôi, các khoản trái phiếu đến hạn hoặc là quá hạn trên thị trường chiếm tới 70% đến từ bất động sản, tức là hơn 130.000 tỉ đồng. Với lượng vốn lớn như vậy, bây giờ phải làm sao để có thể “thúc” ra thị trường? Ở chu kỳ trước, chúng tôi đã cùng phân tích rằng phải có chính sách tháo gỡ nguồn tiền này. Ví dụ, bây giờ tôi có tài sản là 10 đồng, tôi đầu tư 8 đồng vào trái phiếu nhưng sau đó không rút ra được. Vậy thì làm sao đầu tư tiếp được? Do đó, điểm nghẽn này cần phải nhanh chóng được khơi thông”, ông Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Công ty PropertyGuru Việt Nam, phân tích.

Rõ ràng, nếu việc cơ cấu nợ không thuận lợi trong nửa cuối năm 2024 trước áp lực đáo hạn trái phiếu và thị trường bất động sản chưa phục hồi như mong đợi, rủi ro không thể thanh toán được nợ sẽ dẫn đến sự gia tăng đột biến của nợ kéo theo. Nhìn chung, không có nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể cơ cấu nợ thông qua việc phát hành mới hay mua lại trước hạn. Đồng thời, chi phí huy động trái phiếu của nhóm địa ốc duy trì ở mức cao phản ánh rủi ro vẫn cao.

Chưa kể, trong ngắn hạn, việc "gọi vốn" qua sàn của các doanh nghiệp địa ốc cũng chưa thực sự thuận lợi. Nguyên nhân đầu tiên là các nhà đầu tư trên sàn sau đợt suy giảm của thị trường sẽ có động thái phân tích và nghiên cứu kỹ càng, khắt khe hơn trước. Trong bối cảnh hiện nay, thị trường có thể đã tạo đáy nhưng triển vọng hồi phục còn chưa thật rõ ràng và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành vẫn chưa tích cực.

Ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán Thành Công cho biết thêm, thực tế cho thấy, mùa Đại hội đồng cổ đông vừa qua rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đã trình phương án phát hành riêng lẻ hoặc phát hành cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn nhưng đa phần là động thái “xin trước - triển khai sau” được hay không vẫn còn để ngỏ.

"Trong giai đoạn hiện tại, nguồn vốn trên sàn vẫn sẽ rất chọn lọc. Để thu hút được nguồn vốn từ các nhà đầu tư, doanh nghiệp không chỉ cần nỗ lực đạt được doanh thu, lợi nhuận cao tốt mà còn phải chứng minh được tính hiệu quả của từng dự án, minh bạch trong quản lý dòng tiền, tạo lợi thế thu hút vốn", ông Trung cho hay.

TS. Đinh Thế Hiển dự báo, muốn dòng vốn vào bất động sản ổn định hơn thì cần đẩy mạnh vốn từ hai kênh trái phiếu doanh nghiệp và quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, hai nguồn vốn này chưa thể triển khai tốt, còn khó đến năm 2026.

"Theo đó, hiện tại, tôi cho rằng, để bổ sung thêm nguồn vốn mới cho thị trường bất động sản, các chủ đầu tư cần thu hút thêm nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính trước mắt", vị chuyên gia khuyến nghị.