Cần có lộ trình thực hiện

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đây cũng là đợt góp ý thứ 3 của hiệp hội dành cho dự thảo.

Tại khoản 5 điều 211 của dự thảo quy định: “Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”. Tuy nhiên, theo HoREA, nếu các hoạt động giao dịch bất động sản từ chuyển nhượng, cho thuê... đều thông qua sàn giao dịch là điều bất hợp lý.

Về mặt chính sách, quy định này đã không có sự nhất quán trong nhiều quyết định trước đây. Cụ thể, việc bắt buộc các hoạt động giao dịch bất động sản của doanh nghiệp đầu tư dự án phải qua các sàn giao dịch đã từng được đề cập tại Điều 59 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006. Tuy nhiên đến Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 đã bãi bỏ.

Mặc dù vậy, tại điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định “quyền của doanh nghiệp”, trong đó doanh nghiệp được tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng...  mà không phải phụ thuộc vào một tổ chức nào.

Trong khi đó, ngoại trừ một số nước phát triển có tuyệt đại đa số giao dịch bất động sản đều được thực hiện thông qua văn phòng môi giới theo sự tự nguyện và nhu cầu của người dân, doanh nghiệp thì hiện nhiều nước đã bãi bỏ quy định này.

Điển hình tại Mỹ có đến 99% giao dịch nhà đất được người mua tự nguyện lựa chọn giao dịch thông qua “Văn phòng môi giới”. Tuy nhiên các nhân viên môi giới ở nước  này đều có giấy phép hành nghề. Trong khi đó, tại Việt Nam mới chỉ khoảng 10% trong số hơn 300 ngàn môi giới có giấy phép.

"Chính vì thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề, có “mã số người môi giới” nên trong thời gian qua, giới “đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương” đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch “ảo”, tạo “khan hiếm giả tạo”, gây ra các cơn “sốt ảo giá đất, giá nhà” trên thị trường bất động sản", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.

Xuất phát từ các lý do trên, theo HoREA, để tiến tới thực hiện quy định việc giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch thì cần phải có lộ trình thực hiện, nhất quán từ trong các chủ trương chính sách, đảm bảo phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của thị trường.

Chủ đầu tư dễ trở thành "người làm thuê trở lại" cho sàn giao dịch

Về bản chất, các sàn giao dịch bất động sản và lực lượng môi giới chỉ là đơn vị làm dịch vụ, giữ vai trò cầu nối để kết nối cung - cầu, giúp bên mua tìm kiếm được sản phẩm nhà đất phù hợp hoặc giúp bên bán tiêu thụ sản phẩm, theo nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận và trả phí dịch vụ.

"Nếu quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” thì “sàn giao dịch” từ “thân phận” của một người “làm thuê”, chỉ chuyên “cung cấp dịch vụ” cho bên bán và bên mua nhà đất thì “sàn giao dịch” sẽ trở thành “ông vua” của thị trường bất động sản do “sàn giao dịch” được trao cho các quyền và lợi thế có tính “đặc quyền, đặc lợi”", ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Thứ nhất, “sàn giao dịch” không góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư nhưng lại có đặc quyền bán sản phẩm. Trong khi đó, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án phải bỏ ra mọi chi phí từ giải phóng mặt bằng, xây dựng dự án... lại bị “tước bỏ” quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh.

Thứ hai, với “đặc lợi” hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng (thậm chí có thể đến 7-8% hoặc cao hơn) khiến tổng chi phí môi giới lên đến hàng ngàn tỷ đồng mỗi năm, một gánh nặng không hề nhỏ với thị trường. 

Ngoài ra, với quy định các sàn định kỳ mới phải chuyển tiền thanh toán của khách cho chủ đầu tư vô tình đã tạo cơ hội cho sàn chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng. Đặc biệt hơn nữa, các sàn còn nắm giữ được thông tin khách hàng, thông tin về nhu cầu, thị hiếu, xu hướng của thị trường, một yếu tố quan trọng cho sự thành bại của các doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường không riêng gì thị trường bất động sản.

Và chính điều này khiến chủ đầu tư dự án bị “tách” khỏi thị trường, bị lệ thuộc, trở thành người “làm thuê trở lại” cho “ông môi giới” và “sàn giao dịch bất động sản”. Về lâu dài, điều này sẽ làm lợi cho một nhóm doanh nghiệp, đó là nhóm các sàn giao dịch dẫn đến hệ quả là "môi trường đầu tư kinh doanh không công bằng, không bình đẳng giữa các doanh nghiệp, không có lợi cho người tiêu dùng và không phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/CP", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.