Thứ tư, 06/12/2023

TP HÀ NỘI _°C /_% weather

Doanh Nhân Trẻ
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Doanh nghiệp và bài toán 'mở khóa' thanh khoản để tự cứu mình

Hồng Gấm
- 20:23, 09/03/2023

(DNTO) - Trong bối cảnh thị trường đóng băng vì thắt chặt tín dụng, "tiếp máu”, “bơm thanh khoản”, hay nói cách khác, xoay sở tạo dòng tiền đang là ưu tiên số 1 của các doanh nghiệp bất động sản để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.

Xoay xở tạo dòng tiền đang là ưu tiên số 1 của các doanh nghiệp để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay. Ảnh: TL.

Xoay xở tạo dòng tiền đang là ưu tiên số 1 của các doanh nghiệp để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay. Ảnh: TL.

Đầu tháng 3/2023, Sở Xây dựng TP.HCM công bố hiện trên địa bàn TP.HCM 2 tháng đầu năm nay, không có bất kỳ căn nhà phố, biệt thự nào được giao dịch trên thị trường sơ cấp. Hiện có 59 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động, giảm một sàn so với thời điểm giữa tháng 1/2023. Bên cạnh đó, đơn vị cũng công bố thông tin chấm dứt hoạt động của 9 sàn giao dịch. 

Có thể nói, câu chuyện "tắc" thanh khoản đang khiến thị trường bất động sản đối mặt với rủi ro lớn. Hiện tại, Ngân hàng Nhà nước đã có những động thái bước đầu hỗ trợ thị trường bất động sản thông qua đề xuất gói tín dụng mới 120.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, gói tín dụng này chủ yếu hướng đến đối tượng mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, còn nhóm khách hàng mua nhà ở thương mại chưa được hỗ trợ lãi suất, mà vẫn phải trông chờ vào các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư.

Trong khi đó, các chủ đầu tư đang chịu nhiều sức ép khi tín dụng ngân hàng khó tiếp cận, các kênh huy động vốn khác cũng gặp khó, lãi suất tăng, sức mua yếu..., thanh khoản yếu ớt đang đưa các doanh nghiệp vào trạng thái nguy hiểm. Vì thế, việc đưa ra các chính sách thanh toán linh hoạt để thu hút dòng tiền từ khách hàng lúc này cũng là cách để chủ đầu tư tự “cứu” mình.

Trong nỗ lực thoát ra khỏi tình trạng tê liệt hoạt động vì thiếu dòng tiền, một số doanh nghiệp như Hưng Thịnh, Novaland... khát tiền mặt đã chiết khấu tới 38 - 40% so với giá niêm yết khi khách hàng nộp 95% tiền mua nhà.

Không những thế, gần đây, một số chủ đầu tư tính đến phương án “năng nhặt chặt bị”, khi hướng đến người có nhu cầu an cư nhưng chưa tích lũy đủ tài chính. Chẳng hạn, Hoàng Huy Commerce tung ra gói chính sách tài chính linh hoạt. Thay vì phải thanh toán 30 - 50% mới có thể ký hợp đồng mua bán thì nay, khách hàng chỉ cần thanh toán từ 20 triệu đồng/tháng. Những đợt thanh toán tiếp theo kéo dài trong 26 tháng, khách hàng chỉ cần chi trả 1% giá trị căn hộ mỗi đợt. Bên cạnh đó, khách hàng được chủ đầu tư cùng ngân hàng hỗ trợ giải ngân cho vay lên đến 70% giá trị căn hộ với lãi suất 0% trong 16 tháng. Ngoài ra, doanh nghiệp còn chiết khấu lên tới 13% giá trị căn hộ.

Đặc biệt, đối mặt với "bẫy" nợ, Công ty cổ phần Tập đoàn Địa Novaland đã tìm phương thức tháo gỡ qua việc đàm phán với trái chủ. Mới đây, Novaland cho biết đã đạt được thỏa thuận hoán đổi trái phiếu với đối tác Dallas Vietnam Gamma. Theo thỏa thuận, nhà đầu tư sẽ nhận một phần vốn góp trong hai công ty thành viên của Novaland là Công ty TNHH Đầu tư địa ốc Thành Nhơn và Công ty cổ phần Đầu tư tổng hợp Mũi Né, để đổi lấy việc hủy bỏ một số lượng trái phiếu và chứng quyền tương ứng. Các biện pháp bảo đảm liên quan đến trái phiếu và chứng quyền được hủy bỏ sẽ được giải chấp hoàn toàn. Lô trái phiếu và chứng quyền được hoán đổi này trị giá khoảng 4.620 tỷ đồng. Đây là một phần trong kế hoạch tái cấu trúc nợ của Novaland. Nếu phương thức gạt nợ này được chấp thuận, cửa sáng dần mở ra và khủng hoảng nợ của Novaland sẽ được tháo gỡ.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản xác định thời gian tới vẫn không dễ tiếp cận với dòng vốn tín dụng từ ngân hàng nên đã chủ động tìm đến các kênh vốn khác. Theo đó, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia liên tục công bố các kế hoạch vay vốn ngoại, gồm vay ngắn hạn 10 triệu USD từ The Shanghai Commercial & Savings Bank, LTD - offshore banking branch (SCSB – OBB); vay tín dụng 10 triệu USD từ Ngân hàng The Shanghai Commercial & Savings Bank, Ltd. – Chi nhánh Đồng Nai (SCSB - Đồng Nai); hay tăng giá trị tối đa khoản vay từ Hatra PTE Limited từ 15 triệu USD lên 18 triệu USD... 

Thị trường bất động sản cần nhiều luồng gió mát như Nghị định 08 để có nền tảng phục hồi sớm. Ảnh: TL.

Thị trường bất động sản cần nhiều luồng gió mát như Nghị định 08 để có nền tảng phục hồi sớm. Ảnh: TL.

Thêm kỳ vọng lách qua "khung cửa hẹp" 

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong 2 năm 2023 - 2024 rất lớn, khoảng 230.000 tỷ đồng. Trong đó năm 2023 khoảng 119.000 tỷ đồng, năm 2024 khoảng 111.000 tỷ đồng.

Đó là lý do mấy tháng trở lại đây, nhiều chủ doanh nghiệp bất động sản "chật vật" ngược xuôi tìm mối bán rẻ dự án, vay nóng - vay nguội với lãi suất cao để có tiền mặt thanh toán các lô trái phiếu doanh nghiệp đến hạn, thậm chí chưa tới hạn. Theo đó, Nghị định 08 của Chính phủ về trái phiếu doanh nghiệp vừa được Chính phủ ban hành ngày 5/3, đang nhận được nhiều kỳ vọng sẽ mở ra cho họ một lối đi đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp ở thời điểm hiện tại.

Đại diện các doanh nghiệp cho biết, quy định của Nghị định 08 là cửa sáng cho doanh nghiệp trong việc thương lượng với các trái chủ. Bởi trước khi nghị định ra đời, các chủ doanh nghiệp bị nhà đầu tư ép "ra bã", kể cả với các trái phiếu doanh nghiệp chưa đến hạn thanh toán.

"Nghị định 08 quy định việc đàm phán là dân sự và được kéo dài trong 2 năm nên dễ thở hơn rất nhiều cho doanh nghiệp. Quy định mới cũng giúp tạo thời gian, hành lang pháp lý cho các doanh nghiệp xoay xở, đàm phán với trái chủ thay vì phải đứng trước bờ vực phá sản, tuyên bố vỡ nợ", chủ một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM nói.

Đánh giá về Nghị định 08, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao, Công ty CP Chứng Khoán KIS Việt Nam cho rằng, đây được ví như "luồng gió mát" cho thị trường, gần như tháo gỡ hoàn toàn những nút thắt mà Nghị định 65 ban hành trước đây gây ra một số khó khăn thực tế cho doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư mua trái phiếu.

Cụ thể, quy định cho phép đổi trái phiếu (cả gốc và lãi) lấy tài sản khác như: căn hộ, nhà phố, biệt thự, đất, cổ phần, cổ phiếu, giấy tờ có giá…Thay vì doanh nghiệp phải đi bán thì có thể thương lượng với trái chủ để cấn trừ, đây là hướng mở cho doanh nghiệp lẫn trái chủ có lối thoát trong lúc cạn kiệt tiền mặt hiện nay.

"Tôi cho rằng, việc Nghị định 08 được ban hành đã giúp doanh nghiệp bất động sản tìm thấy "ánh sáng ở cuối đường hầm", giúp họ có khả năng sống lại. Nếu không, khả năng nhiều doanh nghiệp bất động sản phá sản trong tương lai", ông Trương Hiền Phương nhận định.

Mặc dù còn lắm gập ghềnh khi nhiều ý kiến cho rằng, đây cũng chỉ là giải pháp tạm thời chứ chưa giải quyết dứt điểm được những bất cập, song với cơ hội như vậy, các chuyên gia đánh giá Chính phủ đã tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và trái chủ tái cơ cấu nợ mà không áp dụng các biện pháp hình sự, nhằm giúp thị trường dần lấy lại niềm tin và phục hồi.

 Trên thực tế, trong các Hội nghị gần đây về thị trường bất động sản, Chính phủ cũng đã liên tục đưa ra "mệnh lệnh" không giải cứu mà chỉ hỗ trợ thị trường bằng các chính sách, hoặc cấp tín dụng có chọn lọc để làm “vốn mồi”. Như vậy, thị trường có “phá băng” được hay không cũng phụ thuộc rất lớn vào khả năng đàm phán, hoạch định các kế hoạch tái cơ cấu trong tương lai của chính các chủ thể tham gia. Vì vậy, doanh nghiệp cần đảm bảo thực hiện nghiêm túc các cam kết của mình, đảm bảo uy tín, danh dự và cũng là vì sự tồn vong của doanh nghiệp.

Tin khác

Bất động sản
Dù nhiều ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất chạm đáy, nhưng nhu cầu vay mua nhà vẫn đang ở mức thấp. Các chuyên gia nhận định, yếu tố về tín dụng là chưa đủ, mặt bằng giá chưa giảm thực chất đang là điểm yếu thanh khoản của thị trường bất động sản.
1 ngày
Bất động sản
Đưa ra giải pháp nhằm hướng tới mục tiêu "Net zero" bất động sản tại Việt Nam, theo chuyên gia, Chính phủ cần có các chương trình cho vay, nguồn vốn vay ưu đãi cho doanh nghiệp. Cùng với đó là các hỗ trợ về thuế, phí cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản xanh để khuyến khích họ...
2 ngày
Bất động sản
Hầu hết các báo cáo đều hiện chỉ ra thị trường bất động sản đang dần bớt nguội lạnh, tuy nhiên khó khăn vẫn chưa buông tha doanh nghiệp. Để vượt qua sóng gió, thị trường đang rất cần những cuộc “đại phẫu” nhằm tái cơ cấu toàn diện và ổn định dòng tiền.
4 ngày
Bất động sản
Để chặn tình trạng người trúng đấu giá "trên trời" rồi bỏ cọc, đại biểu Quốc hội cho rằng cần có các biện pháp như nâng mức đặt cọc cao hơn nữa so với quy định hiện hành. Đặc biệt, có thể tham khảo kinh nghiệm quốc tế, bổ sung quy định xử lý hình sự những hành vi "bóp méo" thị trường đất đai.
1 tuần
Bất động sản
Lễ thắp sáng cây thông Noel khổng lồ, hội chợ Giáng sinh Marche De Noel tái hiện khung cảnh lễ hội niềm nam nước Pháp, vũ hội Hóa trang Monte Carlo, dạ tiệc đón năm mới 2024… là những chuỗi trải nghiệm đặc sắc nằm trong 10 chương trình điểm nhấn liên tục khuấy động không khí mùa lễ hội cuối năm “Wake Up Festival – Nha Trang” tại quần thể Vinpearl trên đảo Hòn Tre xuyên suốt từ 9/12/2023 tới hết 20/1/2024.
1 tuần
Bất động sản
Tại Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức), các công trình tiện ích chủ lực phục vụ cuộc sống của cư dân đang liên tục được bổ sung trong nội khu. Cùng với loạt hạ tầng trọng điểm của TP. Thủ Đức đang được đẩy mạnh, đại đô thị tiếp tục thu hút đông đảo khách hàng “chuyển khẩu” về đô thị đáng sống bậc nhất khu Đông TP. HCM.
1 tuần
Bất động sản
"Nội soi" từng phân khúc bất động sản, giới chuyên gia dự báo sản phẩm bất động sản nhà ở trong phân khúc trung và cao cấp, khu đô thị vệ tinh và các dự án phức hợp bất động sản công nghiệp sẽ là nhóm “gánh” thị trường chung, với đà hồi phục ở tốp đầu. 
1 tuần
Bất động sản
Chung cư liên tục tăng giá bất chấp thị trường bất động sản khó khăn, trở thành "miếng bánh" cho nhà đầu tư "lướt sóng". Theo các chuyên gia, nhà đầu tư nên cân nhắc bởi khi thị trường ổn định, cho thuê tốt, giá bán tăng 10% sẽ có lời, trường hợp kém thuận lợi, có thể lỗ trong ngắn hạn.
1 tuần
Bất động sản
Thủ tướng chỉ đạo NHNN tiếp tục nghiên cứu, có giải pháp khả thi triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội. Khẩn trương báo cáo Thủ tướng về kết quả triển khai thực hiện chương trình này trong tháng 11/2023.
1 tuần
Bất động sản
Nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp giai đoạn 2021-2030, dự kiến khoảng 2,4 triệu căn. Song, đến nay, số dự án được khởi công vẫn chỉ "đếm trên đầu ngón tay". Để tăng tốc  có thêm số lượng lớn dự án, các chuyên gia kiến nghị thiết kế lại gói tín dụng với lãi suất "mềm" hơn.
2 tuần
Bất động sản
Cuối năm thường là thời điểm các CĐT đẩy mạnh hoạt động bán hàng, tung ra nhiều ưu đãi hấp dẫn nhằm kích cầu thị trường. Đây cũng là cơ hội tốt để khách hàng sở hữu BĐS với mức giá ưu đãi.
2 tuần
Bất động sản
Bộ Xây dựng cho hay, tuy thị trường bất động sản đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”, và đang lấy lại đà, xong lực cầu mới đang phục hồi 30%. Trong khi đó, nguồn cung bất động sản vẫn chủ yếu ở phân khúc đắt tiền khiến tỷ lệ giao dịch giảm mạnh 50%. 
3 tuần
Bất động sản
Để giảm bớt áp lực, vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, doanh nghiệp bất động sản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nới lỏng, tối giản hóa các điều kiện cho vay, đồng thời kéo dài thời gian cho vay lên 24 tháng, thay vì tối đa là 12 tháng như hiện nay.
3 tuần
Bất động sản
Trong các giải pháp chính gỡ khó cho thị trường bất động sản, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nhấn mạnh, Thông tư 03 và Thông tư 06 đang là những rào cản cần kịp thời sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn thị trường, để tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế. 
3 tuần
Bất động sản
Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) đang tồn tại nhiều lỗ hổng được xem là tiếp tay cho các nhà băng "đi buôn" bất động sản không khác một công ty địa ốc chuyên nghiệp. Theo đó HoREA kiến nghị, cần siết tỷ lệ mức trần doanh thu kinh doanh bất động sản không vượt quá 15% doanh thu của tổ chức tín dụng. 
3 tuần