Đầu tháng 3/2023, Sở Xây dựng TP.HCM công bố hiện trên địa bàn TP.HCM 2 tháng đầu năm nay, không có bất kỳ căn nhà phố, biệt thự nào được giao dịch trên thị trường sơ cấp. Hiện có 59 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động, giảm một sàn so với thời điểm giữa tháng 1/2023. Bên cạnh đó, đơn vị cũng công bố thông tin chấm dứt hoạt động của 9 sàn giao dịch. 

Có thể nói, câu chuyện "tắc" thanh khoản đang khiến thị trường bất động sản đối mặt với rủi ro lớn. Hiện tại, Ngân hàng Nhà nước đã có những động thái bước đầu hỗ trợ thị trường bất động sản thông qua đề xuất gói tín dụng mới 120.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, gói tín dụng này chủ yếu hướng đến đối tượng mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, còn nhóm khách hàng mua nhà ở thương mại chưa được hỗ trợ lãi suất, mà vẫn phải trông chờ vào các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư.

Trong khi đó, các chủ đầu tư đang chịu nhiều sức ép khi tín dụng ngân hàng khó tiếp cận, các kênh huy động vốn khác cũng gặp khó, lãi suất tăng, sức mua yếu..., thanh khoản yếu ớt đang đưa các doanh nghiệp vào trạng thái nguy hiểm. Vì thế, việc đưa ra các chính sách thanh toán linh hoạt để thu hút dòng tiền từ khách hàng lúc này cũng là cách để chủ đầu tư tự “cứu” mình.

Trong nỗ lực thoát ra khỏi tình trạng tê liệt hoạt động vì thiếu dòng tiền, một số doanh nghiệp như Hưng Thịnh, Novaland... khát tiền mặt đã chiết khấu tới 38 - 40% so với giá niêm yết khi khách hàng nộp 95% tiền mua nhà.

Không những thế, gần đây, một số chủ đầu tư tính đến phương án “năng nhặt chặt bị”, khi hướng đến người có nhu cầu an cư nhưng chưa tích lũy đủ tài chính. Chẳng hạn, Hoàng Huy Commerce tung ra gói chính sách tài chính linh hoạt. Thay vì phải thanh toán 30 - 50% mới có thể ký hợp đồng mua bán thì nay, khách hàng chỉ cần thanh toán từ 20 triệu đồng/tháng. Những đợt thanh toán tiếp theo kéo dài trong 26 tháng, khách hàng chỉ cần chi trả 1% giá trị căn hộ mỗi đợt. Bên cạnh đó, khách hàng được chủ đầu tư cùng ngân hàng hỗ trợ giải ngân cho vay lên đến 70% giá trị căn hộ với lãi suất 0% trong 16 tháng. Ngoài ra, doanh nghiệp còn chiết khấu lên tới 13% giá trị căn hộ.

Đặc biệt, đối mặt với "bẫy" nợ, Công ty cổ phần Tập đoàn Địa Novaland đã tìm phương thức tháo gỡ qua việc đàm phán với trái chủ. Mới đây, Novaland cho biết đã đạt được thỏa thuận hoán đổi trái phiếu với đối tác Dallas Vietnam Gamma. Theo thỏa thuận, nhà đầu tư sẽ nhận một phần vốn góp trong hai công ty thành viên của Novaland là Công ty TNHH Đầu tư địa ốc Thành Nhơn và Công ty cổ phần Đầu tư tổng hợp Mũi Né, để đổi lấy việc hủy bỏ một số lượng trái phiếu và chứng quyền tương ứng. Các biện pháp bảo đảm liên quan đến trái phiếu và chứng quyền được hủy bỏ sẽ được giải chấp hoàn toàn. Lô trái phiếu và chứng quyền được hoán đổi này trị giá khoảng 4.620 tỷ đồng. Đây là một phần trong kế hoạch tái cấu trúc nợ của Novaland. Nếu phương thức gạt nợ này được chấp thuận, cửa sáng dần mở ra và khủng hoảng nợ của Novaland sẽ được tháo gỡ.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản xác định thời gian tới vẫn không dễ tiếp cận với dòng vốn tín dụng từ ngân hàng nên đã chủ động tìm đến các kênh vốn khác. Theo đó, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia liên tục công bố các kế hoạch vay vốn ngoại, gồm vay ngắn hạn 10 triệu USD từ The Shanghai Commercial & Savings Bank, LTD - offshore banking branch (SCSB – OBB); vay tín dụng 10 triệu USD từ Ngân hàng The Shanghai Commercial & Savings Bank, Ltd. – Chi nhánh Đồng Nai (SCSB - Đồng Nai); hay tăng giá trị tối đa khoản vay từ Hatra PTE Limited từ 15 triệu USD lên 18 triệu USD... 

Thêm kỳ vọng lách qua "khung cửa hẹp" 

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong 2 năm 2023 - 2024 rất lớn, khoảng 230.000 tỷ đồng. Trong đó năm 2023 khoảng 119.000 tỷ đồng, năm 2024 khoảng 111.000 tỷ đồng.

Đó là lý do mấy tháng trở lại đây, nhiều chủ doanh nghiệp bất động sản "chật vật" ngược xuôi tìm mối bán rẻ dự án, vay nóng - vay nguội với lãi suất cao để có tiền mặt thanh toán các lô trái phiếu doanh nghiệp đến hạn, thậm chí chưa tới hạn. Theo đó, Nghị định 08 của Chính phủ về trái phiếu doanh nghiệp vừa được Chính phủ ban hành ngày 5/3, đang nhận được nhiều kỳ vọng sẽ mở ra cho họ một lối đi đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp ở thời điểm hiện tại.

Đại diện các doanh nghiệp cho biết, quy định của Nghị định 08 là cửa sáng cho doanh nghiệp trong việc thương lượng với các trái chủ. Bởi trước khi nghị định ra đời, các chủ doanh nghiệp bị nhà đầu tư ép "ra bã", kể cả với các trái phiếu doanh nghiệp chưa đến hạn thanh toán.

"Nghị định 08 quy định việc đàm phán là dân sự và được kéo dài trong 2 năm nên dễ thở hơn rất nhiều cho doanh nghiệp. Quy định mới cũng giúp tạo thời gian, hành lang pháp lý cho các doanh nghiệp xoay xở, đàm phán với trái chủ thay vì phải đứng trước bờ vực phá sản, tuyên bố vỡ nợ", chủ một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM nói.

Đánh giá về Nghị định 08, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao, Công ty CP Chứng Khoán KIS Việt Nam cho rằng, đây được ví như "luồng gió mát" cho thị trường, gần như tháo gỡ hoàn toàn những nút thắt mà Nghị định 65 ban hành trước đây gây ra một số khó khăn thực tế cho doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư mua trái phiếu.

Cụ thể, quy định cho phép đổi trái phiếu (cả gốc và lãi) lấy tài sản khác như: căn hộ, nhà phố, biệt thự, đất, cổ phần, cổ phiếu, giấy tờ có giá…Thay vì doanh nghiệp phải đi bán thì có thể thương lượng với trái chủ để cấn trừ, đây là hướng mở cho doanh nghiệp lẫn trái chủ có lối thoát trong lúc cạn kiệt tiền mặt hiện nay.

"Tôi cho rằng, việc Nghị định 08 được ban hành đã giúp doanh nghiệp bất động sản tìm thấy "ánh sáng ở cuối đường hầm", giúp họ có khả năng sống lại. Nếu không, khả năng nhiều doanh nghiệp bất động sản phá sản trong tương lai", ông Trương Hiền Phương nhận định.

Mặc dù còn lắm gập ghềnh khi nhiều ý kiến cho rằng, đây cũng chỉ là giải pháp tạm thời chứ chưa giải quyết dứt điểm được những bất cập, song với cơ hội như vậy, các chuyên gia đánh giá Chính phủ đã tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và trái chủ tái cơ cấu nợ mà không áp dụng các biện pháp hình sự, nhằm giúp thị trường dần lấy lại niềm tin và phục hồi.

 Trên thực tế, trong các Hội nghị gần đây về thị trường bất động sản, Chính phủ cũng đã liên tục đưa ra "mệnh lệnh" không giải cứu mà chỉ hỗ trợ thị trường bằng các chính sách, hoặc cấp tín dụng có chọn lọc để làm “vốn mồi”. Như vậy, thị trường có “phá băng” được hay không cũng phụ thuộc rất lớn vào khả năng đàm phán, hoạch định các kế hoạch tái cơ cấu trong tương lai của chính các chủ thể tham gia. Vì vậy, doanh nghiệp cần đảm bảo thực hiện nghiêm túc các cam kết của mình, đảm bảo uy tín, danh dự và cũng là vì sự tồn vong của doanh nghiệp.