Sau 2 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi khiến nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng trả nợ và đứng trước nguy cơ phá sản.

Theo số liệu mới nhất của Tổng cục Thống kê, trong tháng 1 và tháng 2/2023, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới chỉ khoảng 500, giảm hơn 62% so với cùng kỳ. Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể là 235, tăng khoảng 20% so với 2 tháng đầu năm 2022. Tương tự, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quay trở lại hoạt động khoảng 600, giảm 19% so với cùng kỳ... đây  là những con số mang đầy thách thức.

Các chuyên gia dự báo, thanh khoản thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2023 có nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì mức thấp ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp trước những khó khăn còn tồn đọng chưa được tháo gỡ triệt để từ quý 2/2022 đến hiện tại.

Và nếu như lãi suất cho vay tiếp tục "nóng" thì áp lực lên giá bán cũng như thanh khoản thị trường cũng sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao. Những người bán chấp nhận hạ giá bán và kỳ vọng để bán được sản phẩm trong khi người mua càng ngày càng thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền mua ở thời điểm này. Và vòng luẩn quẩn này cũng có thể khiến cho thị trường rơi vào trạng thái suy thoái trên diện rộng.

Song, thị trường bất động sản như "nắng hạn gặp mưa rào" khi mới đây hàng loạt ngân hàng thương mại đã phát đi thông tin tích cực từ tín hiệu giảm lãi suất cho vay mua nhà khi lãi suất huy động đồng loạt giảm.

Cụ thể, kể từ ngày 6/3, không chỉ lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng giảm mà đặc biệt là lãi suất cho vay mua nhà cũng giảm. Theo ghi nhận, lãi suất cho vay mua nhà tháng 3 đã được điều chỉnh giảm từ 0,5 - 3%/năm so với tháng trước.

Là nhà băng giảm lãi suất mạnh tay nhất, riêng với nhóm khách hàng là doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh bất động sản, Agribank đã có văn bản chỉ đạo các chi nhánh xem xét điều chỉnh giảm lãi suất và kịp thời có giải pháp tháo gỡ khó khăn cho khách hàng (cho vay bổ sung, cơ cấu lại thời hạn trả nợ…).

Theo đó, mức giảm lãi suất tối đa khách hàng được giảm lên tới 3%/năm, so với lãi suất cho vay đang áp dụng nhưng không thấp hơn mức lãi suất cho vay ngắn hạn 12 tháng phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh thông thường theo quy định của Agribank trong từng thời kỳ. Thời gian thực hiện điều chỉnh lãi suất tối đa đến hết ngày 31/12/2023. Thời gian áp dụng lãi suất điều chỉnh từ ngày 31/1/2023, tối đa đến hết ngày 31/12/2024. 

Đáng chú ý, ngoài tuyên bố hạ lãi suất, Agribank cũng cho biết sẽ tiếp tục xem xét "rót" tín dụng mới đối với các dự án bất động sản khả thi, đầy đủ pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm tốt, đảm bảo khả năng trả nợ vay...

Tương tự, BIDV cũng mới tung ra gói tín dụng 100.000 tỷ đồng dành cho các khách hàng vay phục vụ nhu cầu đời sống và sản xuất kinh doanh, bao gồm cả vay mua nhà ở với lãi suất từ 10,3%/năm trong 12 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân lần đầu; hay từ 10,9%/năm trong 18 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân lần đầu... 

Không chỉ các “ông lớn” ngân hàng giảm lãi suất, mà xu hướng hạ lãi suất cho vay đã lan sang một số ngân hàng thương mại cổ phần. Đơn cử, tháng 3 này, MBBank điều chỉnh lãi suất cho vay chỉ từ 8,5%/năm. Sacombank, SeABank, Bản Việt, Techcombank…, cũng đưa ra các gói tín dụng với mức lãi suất ưu đãi giảm từ 1-2 điểm % so với mức lãi suất thông thường.

Có dễ phá được "tảng băng" thanh khoản?

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Group cho hay, tỷ lệ giảm lãi suất tiền gửi 0.2% - 0.5% kỳ hạn 6 - 12 tháng hiện nay của một số ngân hàng sẽ tác động phần nào đến lãi suất cho vay. Tuy nhiên, với lãi suất cho vay bất động sản hiện nay dao động 11% - 14%/năm thì mức giảm lãi suất hiện nay còn khá khiêm tốn khó giải quyết được vấn đề và tạo ra tác dụng rõ nét đến thị trường bất động sản.

Nêu quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, ngân hàng cho rằng, hiện nay, lãi vay mua nhà của Việt Nam vẫn đang ở ngưỡng "quá sức" chịu đựng của người dân. Nhìn sang thị trường Mỹ thì thấy rằng, trong tình trạng nước Mỹ lạm phát cao như bây giờ (gấp 4 lần lạm phát mục tiêu là 2%), lãi suất cho vay mua nhà kỳ hạn 30 năm phổ biến của họ là 7%/năm. 

“Sở dĩ họ làm được như vậy bởi vì nước Mỹ có thị trường vốn rất rộng lớn, được xây dựng bằng chứng khoán hoá. Ví dụ, ngân hàng tung ra một gói tín dụng cho người dân vay mua nhà, sau đó ngân hàng "đóng gói" lại gói tín dụng đó rồi bán cho thị trường vốn, nơi có các công ty trung gian, thường là công ty chứng khoán mua lại.

 Sau khi mua, các công ty trung gian phát hành chứng khoán trên gói này, tương tự phát hành chứng chỉ quỹ và tìm một hoặc nhiều nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ đó. Đó là các nhà đầu tư, các quỹ hưu trí, các quỹ bảo hiểm... Tiền bán gói vay đó được đưa lại cho ngân hàng để tiếp tục cho vay..." TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

Bên cạnh đó, ông Hiếu cho rằng, phải có các biện pháp mạnh như gói hỗ trợ lãi suất 2% cần được thực hiện một cách nhanh chóng.

“Riêng đối với ngành bất động sản, gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng phải được nhanh chóng ban hành với mức lãi suất thấp hơn lãi suất mà ngân hàng Nhà nước đang xem xét (thấp hơn 2% dưới lãi suất thị trường). Mức lãi suất này vẫn còn rất cao. Lãi suất thị trường đang khoảng 12- 15%, nếu giảm 2% cũng chẳng đáng kể. Do đó, nếu gói hỗ trợ này được ưu đãi với lãi suất 5% mới mong có được tác động mạnh vào thị trường bất động sản”, ông Hiếu đề xuất.

Bên cạnh đó, mặc dù room tín dụng cho vay bất động sản hiện nay có song điều kiện tiếp cận room rất khó. Để doanh nghiệp bất động sản cũng như nhà đầu tư có thể tiếp cận được room tín dụng đòi hỏi dự án phải đầy đủ pháp lý (chấp thuận đầu tư, 1/500, giấy phép xây dựng, ....), và doanh nghiệp/nhà đầu tư phải chứng mình được nguồn trả nợ. Trong khi các vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ và kéo dài. 

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhấn mạnh, bên cạnh việc tháo gỡ khó khăn về tín dụng, lãi suất, lối thoát bây giờ là cần tập trung vào mảng nhà ở xã hội, vừa tạo điều kiện cho người lao động trực tiếp có chỗ an cư, cũng là đường duy trì cho doanh nghiệp bất động sản để vừa bán cho thuê để thanh toán trái phiếu và trả lãi ngân hàng.