Dù đóng đô tại TP HCM hoặc chọn Sài Gòn là thị trường chiến lược hàng thập kỷ qua, hiện rất nhiều nhà phát triển bất động sản, rời địa bàn truyền thống, mở rộng tầm ngắm, hướng đến việc thu gom quỹ đất tỉnh giáp ranh hoặc các tỉnh xa. Cuộc đua bành trướng quỹ đất ra vùng ven này tăng tốc ngày càng mạnh mẽ, từ mức phổ biến nhất là các công ty chi hàng nghìn tỷ đồng gom đất vùng xa đến nay có trường hợp doanh nghiệp dành tỷ USD để thâu tóm quỹ đất giai đoạn 2020-2021.

Đang nắm trong tay quỹ đất khủng lên đến hơn 5.400 ha với tổng giá trị phát triển dự án ước đạt gần 45 tỷ USD, năm 2021, Tập đoàn Novaland vẫn công bố sẽ xem xét mở rộng quỹ đất tại một số địa phương như Lâm Đồng, Ninh Thuận, Khánh Hòa, Phú Yên, Bình Định... Mục tiêu đến năm 2030 bổ sung quỹ đất thêm 10.000 ha, nâng tổng số quỹ đất lên 15.400 ha để chuẩn bị cho các giai đoạn tiếp theo. Trước đó, hồi cuối tháng 11/2020, tập đoàn này cũng đã kịp chốt một thương vụ thâu tóm quỹ đất giá trị gần một tỷ USD tại Đồng Nai.

Novaland không đơn thương độc mã trong cuộc đua bành trướng quỹ đất này, bởi hàng loạt doanh nghiệp bất động sản cũng đã nhập cuộc sôi nổi. Hưng Thịnh Land có quỹ đất 4.500 ha tại các thị trường vùng ven kế cận Sài Gòn, cũng đã vươn tay nới rộng quỹ đất lan xa ra các tỉnh Đông Nam Bộ và miền Trung.

Quỹ đất doanh nghiệp đang phát triển tọa lạc tại TP HCM và các tỉnh thành có tiềm năng kinh tế như Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Lâm Đồng, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu... với quy mô dòng vốn lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Đại diện Hưng Thịnh Land cho biết, nắm trong tay quỹ đất này, doanh nghiệp có thể đảm bảo sự tăng trưởng và phát triển bền vững trong 10 năm tới. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn tiếp tục mở rộng thêm quỹ đất trong năm 2021 đón đầu sự phát triển của cơ sở hạ tầng tại nhiều tỉnh thành để đa dạng hóa rổ hàng và bắt kịp các đối thủ.

Một đại gia địa ốc khác tại TP HCM là Nam Long nắm tổng quỹ đất gần 700 ha khắp các tỉnh thành, song từ năm 2020 đến nay vẫn dành 2.000 tỷ đồng mỗi năm để săn thêm đất, trong đó vùng ven tiếp tục lọt vào tầm ngắm. Hiện doanh nghiệp này có quỹ đất lớn ở 6 thị trường tiềm năng thuộc các tỉnh trọng điểm kinh tế phía Nam gồm TP HCM, Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Cần Thơ và đang tịnh tiến ra Hải Phòng, Hà Nội.

Giai đoạn 2021-2030, Nam Long định vị hai mảng kinh doanh cốt lõi gồm phát triển quỹ đất và phát triển nhà ở. Riêng giai đoạn 2019-2020, việc phát triển quỹ đất đồng thời tiến hành M&A (mua bán sáp nhập) từng mang về nguồn thu nghìn tỷ đồng cho doanh nghiệp.

Không để lỡ "chuyến tàu" vùng ven, Tập đoàn Đất Xanh cũng sớm dịch chuyển quỹ đất ra tỉnh vệ tinh của TP HCM từ vài năm trở lại đây. Đến năm 2020, doanh nghiệp đã thâu tóm hai quỹ đất tại khu vực Thuận An với tổng diện tích gần 700.000 m2 sàn xây dựng. Hai quỹ đất mới đã nâng tổng số dự án do tập đoàn này triển khai tại Bình Dương lên 5 dự án Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một. Tập đoàn này cũng lên kế hoạch đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án ở Bình Dương, để kịp ra mắt trong năm 2021.

Ngay cả doanh nghiệp mới nổi là An Gia, nhiều năm phát triển dự án tại TP HCM, năm 2020 bán sản phẩm tại Vũng Tàu, đến năm 2021 cũng đã công bố dịch chuyển rổ hàng ra tỉnh giáp ranh Sài Gòn. Tại đại hội cổ đông thường niên 2021, ban lãnh đạo An Gia cho biết đang xúc tiến mua quỹ đất 40 ha tại Bình Dương. Doanh nghiệp cũng có kế hoạch chi thêm khoảng 3.000-5.000 tỷ đồng mỗi năm để M&A quỹ đất, nhắm đến những khu đất quy mô lớn để triển khai các dự án phức hợp.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản tại khu Nam TP HCM đánh giá, nguyên nhân trực tiếp khiến các doanh nghiệp địa ốc Sài Gòn giăng lưới thâu tóm quỹ đất vùng ven, vệ tinh và tỉnh xa tận miền Trung, miền Bắc là pháp lý dự án tại TP HCM triển khai chậm. Trong thời gian chờ đợi hoàn thiện pháp lý dự án ở địa bàn chủ lực, các doanh nghiệp cố gắng tìm quỹ đất ở những tỉnh lân cận, có sẵn hạ tầng kết nối đồng bộ để tạo sản phẩm lấy ngắn nuôi dài.

Thế nhưng chuyên gia này cũng cho rằng có khá nhiều nguyên nhân gián tiếp đằng sau chính là tảng băng chìm, dẫn đến cuộc đua bành trướng quỹ đất ra vùng ven có quy mô lớn lên đến tỷ USD như hiện nay. Thứ nhất, biên lợi nhuận của bất động sản vùng ven khá lý tưởng nếu nhìn nhận khách quan là lãi rất cao so với TP HCM, có thể đạt đến ngưỡng siêu lợi nhuận.

Thứ hai, chi phí vốn đầu vào phát triển dự án (cụ thể là chi phí mua quỹ đất) tại vùng ven thấp. Thứ ba, xét về quy mô, quỹ đất vùng ven dồi dào phù hợp phát triển đại đô thị và bất động sản sinh thái hơn Sài Gòn. Thứ tư, các doanh nghiệp TP HCM cũng cần phải làm mới và đa dạng sản phẩm để phục vụ nhu cầu thay đổi khẩu vị đầu tư của khách hàng.

"Không phải bỗng dưng các địa phương sốt đất. Cuộc đua bành trướng quỹ đất, đua công bố dự án quá rầm rộ về các tỉnh có hạ tầng sắp triển khai của các ông lớn bất động sản đã góp thêm sóng gió cho các cơn sốt này", ông cho hay.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land nhận định, xu hướng mở rộng ra bất động sản vùng ven là xu thế tất yếu khi quỹ đất khu vực nội thành ngày càng hạn hẹp và giá cả ngày càng đắt đỏ. Tuy nhiên, theo bà Hương, cuộc đua này không phải ai cũng thắng, đằng sau làn sóng bành trướng quỹ đất cũng có cả mặt tích cực lẫn tiêu cực.

Bà Hương phân tích, yếu tố tích cực gồm có: chi phí đất thấp, hiệu quả cao, quy mô lớn có thể lên đến vài chục hoặc hàng trăm ha thay vì chỉ một vài ha như khu vực nội thành TP HCM. Quỹ đất lớn ở vùng ven cho phép quy hoạch đồng bộ và có thể phát triển các mô hình nhà ở đa dạng, thủ tục pháp lý thuận lợi hơn về pháp lý dự án và tỷ suất lợi nhuận cũng cao hơn TP HCM.

Tuy nhiên, theo bà Hương, một số yếu tố rủi ro đi kèm đó là chiến lược phát triển dự án vùng ven phải đi kèm với kế hoạch phát triển hạ tầng giao thông nhằm đảm bảo kết nối với các khu vực lân cận. Khả năng thu hút dân cư về ở trong giai đoạn đầu phát triển dự án sẽ rất khó khăn nếu nhu cầu về nhà ở của địa phương không cao. Các dự án khu dân cư phải đi cùng với sự phát triển của các chiến lược khác như cụm khu công nghiệp, khu công nghệ, trung tâm giáo dục....

Ngoài ra chủ đầu tư phải là những thương hiệu lớn có đủ tiềm lực phát triển hoàn chỉnh không chỉ hạ tầng kỹ thuật mà cả hạ tầng xã hội theo đúng cam kết. Một số dự án vùng ven chủ yếu hướng tới khách đầu tư có thể chiếm tỷ lệ lên đến 80-90%, dẫn đến tình trạng vườn không nhà trống gây lãng phí nguồn lực trong dài hạn.

"Nhà đầu tư tổ chức lẫn cá nhân một khi đặt cược vào bất động sản vùng ven cũng cần hoạch định dòng tiền dài hạn để theo đuổi dự án vì đây là cuộc đua đường trường, không phù hợp để lướt sóng, khó đánh nhanh thắng nhanh", bà Hương khuyến nghị.