Tại toạ đàm "Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất", tổ chức hôm nay, 3/3, Chủ tịch HoREA nêu quan điểm: Chúng ta đã nhận thấy có cả mặt tích cực trong cơ chế đấu giá, nhưng đi đôi với đó vẫn còn nhiều khiếm khuyết, thậm chí lỗ hổng, kẽ hở để nhà đầu tư lợi dụng. Vì sao giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm?

Theo ông Châu, nguyên nhân thứ nhất là cơ chế để thực hiện nguyên tắc Luật Đất đai điều 120 quy định định giá phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Quy định mới định tính chưa định lượng được dẫn tới định giá đất có thể dẫn tới chuyện người định giá đất, người ký văn bản cuối cùng bị truy trách nhiệm cá nhân, rủi ro nghề nghiệp do khiếm khuyết từ cơ chế chính sách.

"Trong giai đoạn 2021, giá đất Bắc Giang, Bắc Ninh cũng thường tăng gấp đôi giá khởi điểm, nhưng ở TP.HCM qua 4 lô đấu giá cho thấy mức trung bình tăng tới 7,9 lần. Cơ chế định giá đất rõ ràng chưa phù hợp", ông Châu nói.

Luật Đất đai quy định 5 phương pháp định giá đất, hiện chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư. Phương pháp thặng dư dựa trên 2 tổng quan trọng 1 là tổng chi phí đầu tư dự kiến của dự án, 2 là tổng doanh thu của dự án sau khi thực hiện, lấy doanh thu trừ chi phí đầu tư thì ra giá khởi điểm.

Chủ tịch HoREA cho rằng, quy định pháp luật dự trên tổng doanh thu dự án hiện không sát thực tiễn, không tính tới doanh thu kỳ vọng của thị trường tương lai. Ví dụ giá bán sản phẩm khu đất Thủ Thiêm trong tương lai từ 3-5 năm dao động từ 600tr đồng/m2 sàn nhưng hiện chỉ bán (giá khởi điểm) từ 150tr-200tr/m2.

"Phương pháp định giá đất hiện nay chưa sát với mục tiêu kỳ vọng của nhà đầu tư trong tương lai. Nói cách khác, định giá đất phổ biến hiện nay là thấp, nhà đầu tư bỏ giá cao là không vi phạm pháp luật", ông Châu nhấn mạnh.

Thực tế, nói TP.CM áp dụng đúng theo Luật Đấu giá tài sản 2016 là do đang áp dụng điều 40 trong Luật Đấu giá tài sản năm 2016.

Theo ông Lê Hoàng Châu, đấu giá theo hình thức trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá - phương pháp này được cho rằng không phù hợp với quyền sử dụng đất để làm 1 dự án bất động sản mà chỉ phù hợp khi đấu giá 1 bức tranh, bình cổ, thanh lý tài sản.

Còn với một khu đất phát triển dự án bất động sản do nhà nước sở hữu thì cần áp dụng tương tự Luật Đấu thầu, cần có đánh giá năng lực của nhà đầu tư, năng lực hoàn thiện sản phẩm sau khi trúng thầu.

Nêu giải pháp cho tình trạng này, Chủ tịch HoREA cho biết: Hiện các nước thường áp dụng phương thức đấu giá theo điều 42, 43 luật Đấu giá tài sản của Việt Nam khi đấu giá tài sản là bất động sản để phát triển dự án, tức là đấu giá theo bỏ phiếu khi nhà đầu tư đủ tiêu chuẩn. Ai bỏ cao giá nhất thì trúng đấu giá.

Điều 42, Luật Đấu giá tài sản cũng ghi rõ trường hợp bỏ phiếu gián tiếp, gửi qua bưu điện bỏ phiếu, ai trả giá cao nhất là thắng không như đấu giá trực tiếp bằng miệng, so kè tới 140-170 lần để đấu giá.

"Chúng tôi đã đề xuất điều kiện năng lực tài chính, thực hiện dự án của nhà đầu tư khi tham gia đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất để thực hiện dự án với tài sản công. Phải quy định điều kiện người tham gia đấu giá để không có tình trạng bỏ giá cao rồi không có khả năng thực hiện", ông Châu nói.

Cùng bàn về vấn đề này, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV, cho rằng, có khá nhiều bất cập trong vấn đề đấu giá đất. Đầu tiên là cách tiếp cận. Theo TS Lực, bản thân 2 luật đang có quy định khiến tư duy khác nhau về đất đai. Trong khi đó, Luật đầu tư và Luật đấu thầu đưa ra 2 điều kiện rằng nhà đầu tư, chủ đầu tư phải có dự án sử dụng đất để xây dựng công trình, quy định về tính khả thi của dự án. Chính vì 2 luật quy định như vậy nên các địa phương theo luật đất đai. Đây là vấn đề cần quan tâm.

Thứ hai, ông Lực cho biết, phương thức đấu giá hiện nay mở như vậy, đua nhau đấu giá nhưng lại chưa có hình thức bỏ phiếu kín.

Thứ ba là bất cập quy định năng lực nhà đầu tư, phương thức huy động vốn của doanh nghiêp cho dự án chưa được đề cập, chưa chặt chẽ.

Bên cạnh đó, quy định về tiền đặt cọc 20% so với giá khởi điểm nhưng lại không phải so với giá trúng thầu, cần rà soát lại vấn đề này. Bây giờ bỏ cọc chỉ mất 20% giá khởi điểm nên họ sãn sàng bỏ cọc, hệ lụy rất lớn về lãng phí, chậm tiến độ, uy tín.

Phương thức định giá còn bất cập, rất khó đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý. Ngoài ra, quy trình đấu giá, nộp tiền, quyết toán sau khi trúng thầu cũng là vấn đề cần rà soát.

"Tôi đề xuất phải thay đổi tư duy nhà lãnh đạo, phải tính đến những hệ luy và tác dộng đến đời sống địa phương. Cần sửa đổi luật và quy định liên quan như Luật đất đai điều 108,119,120. Cần rà soát lại Luật đầu tư, luật đấu thầu những vấn đề liên quan đến điều kiện nhà đầu tư. Hết sức quan tâm đến vấn đề công khai minh bạch", ông Lực nói.

Ông Lực đề xuất, cần phải sửa lại quy trình, quy định về phương thức định giá, cơ sở để đưa ra mức định giá. Cần cập nhật để phù hợp với thực tiễn. Doanh nghiệp cần show ra cấu trúc huy động vốn vay, từ việc huy động trái phiếu hay vốn tự có.

Từ đó suy ra năng lực tài chính. Về kỹ thuật không cấm đoán được, nhưng qua đó có thể thấy được năng lược tài chính và tính khả thi khi doanh nghiệp triển khai dự án. Ông cũng mong muốn cơ sở dữ liệu về đất đai sẽ tốt hơn bởi đây là tài sản quốc gia.