Mới đây, cơ quan thanh tra, giám sát Ngân hàng Nhà nước có văn bản đề nghị lãnh đạo các ngân hàng báo cáo thực trạng cấp tín dụng gồm cho vay, bảo lãnh, đầu tư trái phiếu… với các doanh nghiệp và cá nhân tham gia đấu giá các lô đất Thủ Thiêm. Kết quả rà soát tính đến trung tuần tháng 1/2022 của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, các ngân hàng thương mại hoàn toàn đứng ngoài sự vụ này.

Khi dòng vốn tín dụng bị "siết" lại, đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp phải tự xoay xở ‘tiền tươi’ để thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá với nhà nước. Giá trúng càng cao thì áp lực càng lớn.

Và như đã thấy, lần lượt Ngôi Sao Việt (thành viên của Tân Hoàng Minh) và gần đây nhất, Công ty TNHH Đầu tư phát triển và Thương mại Bình Minh (Công ty Bình Minh) đã có văn bản gửi đến các cơ quan chức năng về việc xin bỏ cọc lô đất 3-9. Như vậy, 2/3 "tay chơi" trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đã xin bỏ cọc. Không loại trừ khả năng hai ‘tay chơi’ còn lại cũng sẽ lựa chọn phương án này.

Xoay quanh câu chuyện doanh nghiệp lần lượt bỏ cọc, trao đổi với Doanh Nhân Trẻ, PGS.TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, đánh giá: "Nhiều người cho rằng các doanh nghiệp trúng đất Thủ Thiêm rồi rủ nhau bỏ cọc sẽ làm rối loạn, thổi giá hay méo mó thị trường bất động sản - cá nhân tôi cho rằng không có bằng chứng, căn cứ gì để vu họ rối loạn thị trường".

"Nếu làm lũng đoạn thị trường, thống lĩnh thị trường thì khả năng lợi nhuận thu lại có bằng chỗ đã mất đi hay không? Hơn nữa, liệu khả năng họ có thực hiện được ý đồ lũng đoạn hay không, vì giả sử một lúc nào đó giá đất bùng lên do giá trị ảo từ các vụ đấu giá, nhưng sẽ nhanh chóng "xẹp" xuống, bởi giá thị trường bao giờ cũng được đặt đúng mức so với giá trị thực của nó", ông Long nêu vấn đề.

"Chẳng hạn như khu phố Dương Khuê (phường Mai Dịch, Cầu Giấy) của Hà Nội, người dân chuyên trồng chuối, đu đủ, rau xanh..., nhưng được thổi giá hơn 300 triệu/m2.

Tuy nhiên, ngay sau khi kết thúc phiên đấu giá, nhiều nhà đầu tư đã chào bán ngay tại cửa nơi diễn ra đấu giá nhưng không thấy có giao dịch. Bởi lẽ, người dân rất tỉnh táo, bám sát thực tiễn để có cái nhìn toàn cảnh chứ không chỉ nhìn vào điểm cục bộ để đánh giá. Điều đó đồng nghĩa với việc khi cung- cầu lệch nhau, nhu cầu không đáp ứng được thì buộc phải trở về mốc giá cũ", ông Long dẫn chứng.

Ông Long cho rằng, có thể cơn “địa chấn” bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm sẽ khiến thị trường bị “rung lắc” nhẹ, thế nhưng đây chỉ là sự vụ riêng lẻ chứ không hoàn toàn đại diện cho “bức tranh” chung của thị trường bất động sản hiện nay, bởi để đánh giá toàn diện thị trường, cần nhìn từ nhiều tình huống khác nhau và giá đất tăng lên không phải chỉ có ảnh hưởng từ đấu giá.

Tuy nhiên, để đấu giá đất thực sự phát huy được hiệu quả, các cơ quan quản lý nhà nước cần phải sớm có các giải pháp căn cơ cũng như những điều kiện ràng buộc để các tình huống cực đoan không còn xảy ra.

Theo ông Long, cần rà soát các quy định về đấu giá tài sản công, đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là về năng lực tài chính, cam kết vững chắc của bên tham gia đấu giá được quy định gồm: Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án. Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác…

"Hiện nay, việc cam kết này của nhà đầu tư chỉ có tính hình thức và lỏng lẻo, cần phải làm thực chất và minh bạch. Tôi cho rằng phải có quy định giá sàn đấu giá, ví dụ để đấu giá lô đất 1.000 tỷ đồng thì công ty đấu giá phải có vốn điều lệ hoặc vốn chủ sở hữu cao hơn 1.000 tỷ, tức cao hơn sàn giá đưa ra chẳng hạn", ông Long nhìn nhận.

Cũng theo ông Long, các doanh nghiệp đang lách từ câu chuyện được phép tham gia đấu giá cao sau đó bỏ cọc và chịu phạt, tuy nhiên mức phạt lại không đủ sức răn đe.

"Cần mạnh tay tăng tỷ lệ cọc lên 30 – 40% so với hiện tại. Buộc họ phải tính toán thận trọng khi bỏ cọc, nếu không muốn "ném" đi hàng trăm tỷ như thế", ông Long cho hay.

Đặc biệt, ông Long nhấn mạnh, ngoài chuyện tăng tỷ lệ cọc, nên bổ sung vào Luật Đấu thầu hình thức sẽ phạt bao nhiêu phần trăm trong tổng số tiền mà đơn vị đó trúng thầu.

"Ví dụ như Tân Hoàng Minh, ngoài việc mất gần 600 tỷ đồng tiền cọc ra, lại phạt thêm 30% trong tổng số 24,5 nghìn tỷ chẳng hạn, thử xem khi đó họ còn dám bỏ cọc nữa hay không? Cứ đánh nặng vào túi tiền mới đủ sức răn đe. Điều này buộc doanh nghiệp trước khi đấu giá sẽ phải cân nhắc rất cẩn thận", ông Long đề xuất.

Nêu quan điểm, TS. Phạm Thanh Nga, Hội Luật Quốc tế Việt Nam (VSIL), cho rằng, trên thực tế, Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định phải nộp tiền cọc với mức tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Tuy nhiên, để chặn tình trạng bỏ cọc, tới đây nên sửa đổi luật về đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn theo hướng phải đưa ra định mức cụ thể về giá khởi điểm tài sản đấu giá, mức tiền trả trước tương ứng.

Do vậy, bà Nga đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 về việc nhà đầu tư phải nộp “tiền đặt cọc đấu giá” để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, theo hướng quy định nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trên tài khoản, hoặc khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá, hoặc khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng.

"Khoản tiền trả trước này độc lập với khoản tiền đặt cọc đấu giá nộp trước đó và phải được người trúng đấu giá thanh toán sau khi có kết quả trúng đấu giá nhưng phải trước khi ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá", bà Nga cho hay.

Đồng thời, những doanh nghiệp nào tham gia đấu giá xong rồi bỏ cọc thì nên xem xét quy định trong thời gian 5-10 năm không cho tham gia đấu giá và công khai tên tuổi của họ trên mọi phương tiện truyền thông, hoặc cấm trong vòng hai năm không được giao đất tại địa phương đấu giá.