Ngân hàng không nên "dại dột" nhúng tay vào tài trợ đất

Liên quan đến việc đấu giá/trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM, mới đây, Cục Thanh tra, Giám sát ngân hàng II, Cơ quan Thanh tra, Giám sát ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước đã gửi văn bản yêu cầu một số ngân hàng rà soát và báo cáo hoạt động cho vay, bảo lãnh dự thầu đối với các khách hàng tham gia/trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Đến thời điểm hiện tại, đã có một vài ngân hàng chính thức phát đi thông tin khẳng định "đứng ngoài" việc cấp tín dụng cho các khách hàng để tham gia đấu giá "phân khúc bất động sản hàng hiệu" ở Thủ Thiêm. 

Về vấn đề này, trao đổi với Doanh Nhân Trẻ, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, ở Mỹ, không ngân hàng nào "dại dột" tài trợ mua đất, trừ trường hợp ngoại lệ có tài sản bảo đảm nào khác họ mới cho vay tiền mua đất, hoặc có chương trình xây dựng các khu đô thị, hoặc có dự án tiềm năng nào thì họ sẽ kết nối cho vay mua đất cùng với cho vay xây dựng. Chứ không mạnh tay rót vốn "dễ dãi" như ngân hàng tại Việt Nam.

Ông Hiếu phân tích, quy định của Ngân hàng Nhà nước bắt buộc chủ đầu tư phải có 30% vốn chủ sở hữu phát triển dự án và các ngân hàng có thể cho vay đến 70% còn lại. Thông thường, các ngân hàng sẽ không cho vay hay cam kết cho vay đối với đất chưa thuộc quyền sở hữu, nhất là không biết trước được giá trị của lô đất đó là bao nhiêu. 

Giả sử có ngân hàng nào đó cam kết sẽ cho Tân Hoàng Minh vay trước khi buổi đấu giá diễn ra và chỉ dựa trên giá khởi điểm thì số tiền cho vay cũng chỉ hơn 1 nghìn tỷ đồng. Bởi trước khi buổi đấu giá diễn ra, không ai xác định được giá đấu thành công sẽ là bao nhiêu nên ngân hàng cũng không thể cam kết đưa ra số tiền cho vay cụ thể. 

Từ trước đến nay, các "chiêu" của chủ đầu tư đều sở hữu đất rồi mới đi vay tiền để xây dựng. Còn ngay từ lúc bắt đầu mua đất đã đi vay thì tiền tươi thóc thật ở đâu làm dự án? Nếu vay nữa thì tổng số tiền vay sẽ quá cao, không an toàn cho các chủ vay nên quy định sẽ không cho phép. Vì vậy việc Tân Hoàng Minh tham gia đấu giá, đẩy lên cao bất ngờ rồi xin bỏ nhiều khả năng là hành vi đầu cơ, để khi thắng đấu giá mới hợp pháp "cạy cửa" ngân hàng tìm nguồn tiền mua.

"Ngân hàng hoạt động theo nguyên tắc an toàn vốn, nếu họ cho Tân Hoàng Minh vay số tiền 1 nghìn tỷ để đấu giá thì phải xét tài sản bảo đảm thực tế để tính đến vấn đề có thu hồi vốn được không, chứ với việc định giá trên trời như thế thì tốt nhất đừng có ngân hàng nào nhảy vào...", ông Hiếu cho hay.

Cũng theo ông Hiếu, quy định cho vay trong lĩnh vực ngân hàng được kiểm soát theo quy định, mỗi khách hàng không cho vay quá 15% vốn chủ sở hữu, còn đối với nhóm khách hàng thì không quá 25% vốn chủ sở hữu. 

Như vậy, nếu muốn vay 15 nghìn tỷ đồng đối với một khách hàng thì vốn chủ sở hữu của ngân hàng đó phải 100 nghìn tỷ đồng. Hiện số ngân hàng có số vốn nêu trên là rất hiếm. Trong trường hợp các ngân hàng cho vay hợp đồng vốn thì mới có thể có mức cao như vậy. Thế nhưng ở đây, các ngân hàng sẽ từ chối cho vay vì một hồ sơ vay phải thẩm định phương án cho vay, chứ không phải cho vay đi lấy tiền mua đất. Chưa có tài sản đất thì lấy tiền đâu mà đi vay. Việc giá đấu trúng ở mức cao là chuyện của doanh nghiệp, còn phía ngân hàng có quy tắc cho vay của họ.  

"Tôi cho rằng, ngân hàng ngay từ đầu không nên tham gia vào việc thao túng, lợi ích nhóm, điển hình như vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm, điều này không những bất hợp pháp mà còn phi thị trường... nên cẩn trọng, rõ ràng chứ không phải cứ "bật đèn xanh" sẽ tài trợ rồi nghe ngóng thấy không "êm thấm" lại từ chối cấp tín dụng như thế cũng đã là "quá chớn", ông Hiếu nhận định. 

Phải "làm sạch" thị trường bất động sản, tránh hệ lụy đến nền kinh tế 

Cũng theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, đợt đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua xác lập mức 2,4 tỷ đồng/m2 cho thấy diễn biến giá không phù hợp với thực tiễn thị trường và có dấu hiệu bị đẩy lên mức bất hợp lý, làm méo mó thị trường bất động sản.

"Tôi chưa từng thấy một trường hợp nào tương tự vụ đấu giá như ở Thủ Thiêm xảy ra ở Mỹ, bởi thị trường sẽ tẩy chay ngay những cuộc đấu giá "hoang tưởng" như vậy, họ tổ chức các cuộc đấu giá rất chuyên nghiệp, nhưng ở Việt Nam, thị trường còn hoang dã, truyền thống nên mạnh ai nấy làm. ..", ông Hiếu nhận định.

Đưa ra 2 kịch bản sẽ xảy ra giai đoạn hậu đấu giá, ông Hiếu cho rằng, kịch bản thứ nhất, việc đấu giá thành công theo quy trình thực tiễn và bên trúng đấu giá hoàn tất toàn bộ các thủ tục theo quy định, bao gồm cả việc chuyển tiền cho TP.HCM. Nếu điều này xảy ra, mức giá đất kỷ lục sẽ phá vỡ cấu trúc của thị trường bất động sản. Kịch bản thứ hai, bên trúng đấu giá bỏ cuộc giữa chừng, sẽ tạo ra tiền lệ lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường.

"Dù ở bất kỳ kịch bản nào, quá trình kiến thiết khu đô thị mới Thủ Thiêm đều gặp nhiều thách thức...", ông Hiếu nhận định. Đồng thời cảnh báo, đất đai bị đầu cơ hoặc lạm dụng sẽ ảnh hưởng lớn đến toàn bộ nền kinh tế và đời sống của nhân dân. Nhất là khi thị trường bất động sản rất dễ tác động đến nhiều ngành nghề liên quan, là mắt xích quan trọng của nền kinh tế.

Ông Hiếu chỉ ra rằng, theo hiến pháp Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện quản lý. Vì vậy, cơ quan quản lý đất đai cần nhanh chóng vào cuộc rà soát toàn diện giá nhà đất tại Thủ Thiêm, xem xét mức trúng đấu giá có hợp lý hay không cũng như giám sát các biểu hiện bất thường, để ngăn chặn những hệ lụy xấu cho thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.

"Chỉ có siết chặt các quy định ràng buộc doanh nghiệp đấu thầu bất động sản, nâng mức phạt với các trường hợp bỏ thầu, thậm chí, có thể nghiên cứu bổ sung các hình thức xử phạt khi nhà đầu tư xin hủy hợp đồng đấu giá đất sau khi trúng thầu, chẳng hạn như cấm tham gia đấu thầu các lần tiếp theo... mới có thể ngăn chặn những chiêu trò gây lũng đoạn thị trường", ông Hiếu nhìn nhận.