Doanh nghiệp thắng chơi "ngông", Nhà nước thu "hời"

Mới đây, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh Đỗ Anh Dũng đã xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất 24.500 tỷ đồng tại Thủ Thiêm, đã gây xôn xao dư luận.

Một số chuyên gia cho rằng việc này sẽ làm "méo mó thị trường bất động sản", nhằm đẩy mặt bằng giá lên cao, làm "lỡ nhịp" các nhà đầu tư, đẩy thị trường bất động sản vào "ngõ cụt"... Song, bên cạnh những ý kiến lo ngại, cũng có những quan điểm khác.

Chia sẻ với Doanh Nhân Trẻ về vấn đề này, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho biết, đấu thầu, đấu giá là trên quan hệ hợp đồng. Luật quy định rất rõ ràng khi người chơi muốn tham gia đấu giá thì phải "cọc" trựớc 1 khoản nhất định. Trường hợp nổi hứng "quay xe phút chót" như của Tân Hoàng Minh thì phải chịu mất số tiền đã cọc này. Còn về "số phận" của ô đất 3-12 khu chức năng số 3 trong khu đô thị Thủ Thiêm, sẽ được đấu giá lại để lựa chọn nhà đầu tư khác.

"Nguyên tắc của đấu giá, người thắng là người trả giá cao nhất. Kết quả, TP. HCM đã bán được những lô đất với giá rất cao. Do vậy, dựa vào nguyên tắc của đấu giá thì kết quả thành công ngoài mong đợi. Xét về rủi ro, người thắng "bốc đồng" rót tiền giành "miếng bánh" để khẳng định đẳng cấp, hoặc vì lí do nào đó rồi bỏ cuộc, thì Nhà nước không mất gì, thậm chí còn tạo nguồn thu cho ngân sách", ông Đức nêu quan điểm.

Nhận định thêm về vấn đề này ông Đức cho rằng, trong thương vụ này là sòng phẳng với nhau, các bên tham gia hoàn toàn vui vẻ, không có lý lịch "đen", cũng không thông thầu. Số tiền đặt cọc lại quá lớn tới 20% là rất hợp lí, nên không cần bổ sung mức phạt hay chế tài gì thêm. Còn nếu trong trường hợp gian lận thông thầu vi phạm sai trái thì lúc đấy luật mới nghiêm cấm tham gia, thậm chí bị quy là tội phạm...

Cũng theo ông Đức, trước kia bắt đầu luật khởi điểm đấu giá chỉ có 1%/năm, sau đó đến 2%/năm vẫn là quá thấp nên thường xuyên diễn ra chuyện bỏ cọc, gây khó dễ, trong khi đó Luật thương mại cũng còn nhiều lỗ hổng, bất cập, đến mức quy định vi phạm hợp đồng phạt chỉ có 8%.

"Nhưng trường hợp này với 20%, cao lên gấp 7 lần là ngoại lệ, ông nào dám chơi? Tân Hoàng Minh tha thiết làm thật, chơi thật, còn mục tiêu xa xôi của họ là gì không cần biết, không trái pháp luật là được ủng hộ.

"Tân Hoàng Minh thực hiện nghiêm túc đúng như trong hợp đồng như thế là quá tốt, bao giờ họ đòi lại tiền đặt cọc, kiện cáo nhau bắt đầu lúc đấy mới tranh chấp thành vụ án, thì đó là câu chuyện khác, còn hiện tại, không phát hiện dấu hiệu gian lận gì trong đấu giá, thì với quy định hiện nay cũng không cấm doanh nghiệp tham gia đấu giá vào những lần sau. Chỉ có trong "luật chơi" riêng của các cá nhân thì có thể đặt ra thêm. Còn vận dụng luật Nhà nước, luật đấu thầu thì chỉ có thế", ông Đức nêu rõ.

Không có chuyện làm "lệch lạc" giá thị trường

Trả lời về băn khoăn "cuộc đấu giá lô đất Thủ Thiêm có gây lũng đoạn về giá đất cùng mặt bằng và cả thị trường bất động sản. Liệu sẽ có một cuộc điều tra về những gì ẩn sau cuộc đấu giá?", Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, có thể điều tra nếu có dấu hiệu về thao túng giá, làm giá gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi cá nhân. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, khách quan mà nói thì cuộc đấu giá là hợp lệ. 

"Đừng nhận định cảm tính, trường hợp này không gây lũng đoạn thị trường. Ví dụ Tân Hoàng Minh chi phối, thống lĩnh toàn bộ Thủ Thiêm, nên mua với giá cao và sau đó hưởng lợi thì không nói làm gì, trong khi đây hàng triệu người mua, hàng triệu người bán, kể cả nhà đầu nước ngoài, nhiều người trả giá rất cao, thậm chí Tân Hoàng Minh chỉ bỏ cao hơn có 3% so với người "về nhì" đặt ra là Công ty Capital One để trúng giá, thì cơ sở nào mà lũng đoạn?.

Hơn nữa, họ mua như thế rồi có bán được hay không phải do thị trường, bà con quyết định, không ai có thể làm được cái việc là mua một món hàng thật đắt để rồi tự mình "hô biến", thiết lập mặt bằng giá thị trường...", ông Đức thẳng thắn.

"Trong trường hợp này, phải tỉnh táo nhìn nhận, một mảnh đất tăng giá lên có ảnh hưởng đến cả Sài Gòn không, trong khi cả Sài Gòn gấp hàng triệu lần như thế, mà theo tôi, vấn đề tăng hay không cũng không thực sự phụ thuộc vào Tân Hoàng Minh, không phải vì cuộc đấu giá này mà ngày mai bán giá hời gấp 5, 10 hôm nay, bởi đấy là câu chuyện của thị trường, khi người bán không được cầm đằng chuôi mà người mua mới là người quyết định giá", ông Đức nhận định.

Với khả năng Tân Hoàng Minh mua đất bỏ đó theo dạng đầu cơ cũng khó có thể xảy ra. Bởi theo ông Đức phân tích, lãi suất đi vay hiện tại là không thể dưới 5%. Nếu có tiền mang đi đầu tư 37.000 tỷ đồng thì mỗi năm cũng mang về gần 2.000 tỷ đồng và nếu vay thì hàng năm phải trả gần 3.000 tỷ đồng tiền lãi, đó là nhận thức ngô nghê về kinh tế thị trường

"Âm mưu" sau vụ thổi giá rồi bẽ bàng "quay xe"?

Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, Tân Hoàng Minh "kích giá" lên như thế thì sẽ chứng minh với ngân hàng là tài sản thế chấp chỗ này của họ cao gấp 10 lần ngân hàng định giá, nên họ hoàn toàn đủ năng lực để được cấp tín dụng, vay thêm với số tiền "khủng".

"Âm mưu" này của Tân Hoàng Minh để sau này lỡ làm ăn thuận lợi thì không sao, giả sử phá sản thì ngân hàng phải chịu, bởi họ đúng quy trình và quy định của pháp luật hiện hành, mà đây là giá thị trường, để khi ngân hàng chấp nhận mức giá đó rồi sau này thu hồi 1/10 là việc của ngân hàng, không ai sai trái gì cả. Còn nếu bây giờ không có giá đấy, mà ngân hàng tự "kênh giá" lên thì sau này thất thoát không thu hồi vốn là đi tù ngay. Luật là thế, còn đây đúng giá thị trường nên phải bắt tay nhau vui vẻ chấp nhận...", ông Đức phân tích.

Đồng thời nhận định, việc Tân Hoàng Minh đang ở đỉnh cao rồi đột ngột "bỏ cuộc chơi", cách lý giải đơn giản nhất là không thể vay được ngân hàng với mức giá như Tân Hoàng Minh trúng thầu.

"Có thể một phần áp lực từ dư luận, cơ quan quản lý nên ngân hàng cũng sợ không dám cấp tín dụng nữa. Thông thường, ngân hàng nhận thế chấp đất đai nhưng định giá không thể quá xa so với mặt bằng chung. Vì thế, "trông giỏ bỏ thóc", ngân hàng khó có thể định giá theo mức giá doanh nghiệp trúng thầu", ông Đức nhìn nhận.