Thứ năm, 22/05/2025
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Tỉ lệ nợ xấu bất động sản 'phình to' 2,47%, lối thoát nào cho ngân hàng trước nguy cơ 'bay vốn'? 

Hồng Gấm
- 14:55, 23/08/2023

(DNTO) - Tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang "phình đại" trong bối cảnh lợi nhuận ngân hàng "kém sắc" khiến các nhà băng không khỏi đau đầu. Theo đó, các khoản nợ xấu được bảo đảm bằng bất động sản giá trị lớn cũng được ồ ạt rao bán để gỡ gạc nguồn "vốn hồi". 

Năm 2023 là năm đầu tiên dư nợ tín dụng tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm trong 3 năm gần đây. Ảnh: TL.

Năm 2023 là năm đầu tiên dư nợ tín dụng tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm trong 3 năm gần đây. Ảnh: TL.

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn, nhiều doanh nghiệp đang đối mặt "sinh tử" với bài toán buộc phải có dòng tiền trả nợ nếu không sẽ rất đau đầu với nợ xấu.  

Theo số liệu vừa được Ngân hàng Nhà nước (NHNN), công bố ngày 22/8, hiện dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tăng thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng trưởng 17,41%, vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 (10,73%). Ngược lại, tín dụng tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản giảm 1,12%.  

Đây cũng là năm đầu tiên dư nợ tín dụng tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm trong 3 năm gần đây. Nhìn lại thời điểm cuối năm 2022, tín dụng lĩnh vực này tăng 31,01%. Như vậy, nếu so với con số hơn 803.000 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2022 thì các chủ đầu tư địa ốc đã vay thêm hơn 140.000 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm.  

Theo bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN), tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang "dềnh" lên, tại thời điểm tháng 6/2023 là 2,47%, trong khi cùng kỳ năm ngoái là 1,53%.  

"Hiện, nhu cầu về mua nhà ở chưa phải là nhu cầu được khách hàng ưu tiên trong thời điểm hiện tại. Ngoài ra, cơ cấu sản phẩm bất động sản đang có sự không hợp lý, dư thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở giá rẻ, phù hợp với nhu cầu của người dân; các dự án bất động sản gặp khó khăn về mặt pháp lý nên không đáp ứng được điều kiện tín dụng dẫn tới khó tiếp cận nguồn vốn", bà Giang cho hay. 

Thực tế, nguy cơ nợ xấu bất động sản tăng cao đã được cảnh báo từ năm ngoái khi giai đoạn 2023 - 2024 là điểm rơi đáo hạn một lượng rất lớn trái phiếu doanh nghiệp. Nhiều chủ đầu tư cũng đang tích cực đàm phán, cơ cấu lại thời gian trả nợ. Trong bối cảnh khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản năm nay đặt mục tiêu kinh doanh thụt lùi như Hà Đô, Becamex IJC, Phát Đạt, Đất Xanh, Nam Long, TTC Land… 

Những khó khăn của ngành bất động sản đang đặt ra thách thức cho ngành ngân hàng. Trong đó, thách thức lớn trong lĩnh vực tín dụng là dòng vốn vào thị trường bất động sản giảm mạnh và chưa có dấu hiệu hồi phục khi quý 2/2023 chỉ đạt 1,6%. Áp lực đáo hạn trái phiếu trong năm 2023 ước tính ở mức 235.000 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp bất động sản có số dư trái phiếu sẽ đến hạn khoảng 100.000 tỷ đồng.  

Các ngân hàng cho các doanh nghiệp này thời gian thử thách khoảng vài tháng để trả nợ, nếu không các ngân hàng sẽ chuyển nợ xuống nhóm thấp hơn, tức ngân hàng phải trích lập dự phòng rủi ro cao hơn. Ngoài chuyển nhóm nợ, các ngân hàng còn canh cánh nỗi lo khác là khoảng 75% giá trị tài sản đảm bảo cho tổng dư nợ 12 triệu tỷ đồng ở hệ thống ngân hàng là bất động sản. Và nếu thị trường đóng băng không có sức cầu sẽ có nhiều hệ luỵ.  

Đây là sẽ câu chuyện đau đầu cho ngân hàng khi xử lí tài sản đảm bảo. Chính vì vậy, các chuyên gia cho rằng, nếu không nhanh có giải pháp thực tế giải cứu thì thị trường bất động sản rất có thể sẽ trở thành "tử huyệt" của hệ thống ngân hàng và là một nguy cơ rất lớn gây nên khủng hoảng kinh tế.  

Nợ xấu gia tăng khiến các ngân hàng “rủ nhau” thanh lý tài sản. Ảnh: TL.

Nợ xấu gia tăng khiến các ngân hàng “rủ nhau” thanh lý tài sản. Ảnh: TL.

Ráo riết mang tài sản ra "chợ phiên" rao bán  

Kết thúc đợt công bố báo cáo tài chính quý 2/2023, một loạt các báo cáo tài chính của các ngân hàng cho thấy áp lực nợ xấu đang gia tăng. Tính đến hết 30/6, tỷ lệ nợ xấu trung bình của 28 ngân hàng ở mức 2,02%, tăng 0,41 điểm % so với đầu năm. Tỷ lệ bao phủ nợ xấu trung bình giảm từ 127% còn 105%. Trước nguy cơ trả nợ của các chủ đầu tư địa ốc ngày càng mong manh khiến tỷ lệ nợ có khả năng mất vốn ở các ngân hàng tăng nhanh sau soát xét. Theo đó, các khoản nợ xấu được bảo đảm bằng bất động sản giá trị lớn cũng được rao bán nhiều hơn.  

Thanh lý, phát mại tài sản bảo đảm bất động sản là hoạt động "không hiếm" của các ngân hàng, nhưng chưa bao giờ nhiều như hiện tại. Các ngân hàng sau khi đã thực hiện tất cả các giải pháp hỗ trợ khách hàng, từ giảm lãi suất đến cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ, nhưng tình hình vẫn không khá khẩm hơn là bao, mới “cực chẳng đã” phải bán thanh lý để thu hồi nợ vay.  

Mới đây, loạt ngân hàng lớn, bao gồm cả những “ông lớn” trong nhóm “Big 4” cũng vừa thông báo về việc bán các khoản nợ nghìn tỷ đồng của dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn, nhà đất tại nhiều địa phương trên cả nước.

Đơn cử, có tới gần 400 bất động sản là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ vay được VietinBank rao bán để thu hồi nợ là thông tin gây chú ý thời gian gần đây. Chỉ tính riêng địa bàn tỉnh Quảng Nam, ngân hàng này rao bán khoảng 35 tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và biệt thự, nhà hàng, khách sạn 3-4 sao trị giá từ vài chục đến vài trăm tỷ đồng.

Tương tự, ngân hàng Agribank đã thông báo về việc rao bán các khoản nợ của 7 doanh nghiệp, tổng số dư nợ đạt gần 500 tỷ đồng. Những khoản nợ này đã được thế chấp bằng các lô đất tại các dự án Khu du lịch Thiên Bảo Phú Quốc và Khu du lịch phức hợp Hoàng Hải (Phú Quốc). Ngân hàng BIDV cũng thường xuyên thông báo về việc bán nợ và đấu giá tài sản. Một số khoản nợ của các công ty đạt mức hàng trăm tỉ đồng như khoản nợ từ Công ty CP Tập đoàn Phú Minh Sơn và Công ty CP Thanh Tâm, với mức giá khởi điểm hơn 346 tỷ đồng. Tổng dư nợ gốc và lãi tính đến tháng 3/2023 lên đến 582 tỷ đồng. 

Song, điều đáng nói, mặc dù ráo riết phát mại bất động sản nhiều lần, nhưng nhiều dự án vẫn nằm chờ vì không có khách mua. Theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng, việc thanh lý tài sản không phải dễ, rất nhiều khoản đảm bảo giá trị lớn liên quan tới bất động sản nhưng thị trường lại gần như đóng băng. "Thêm nữa, định giá phát mại tài sản không theo giá trị thực tế, mà tính cả gốc và lãi thì sao bán được. Mỗi lần giảm cũng chỉ được 5-10%, do đó có tài sản đấu giá trên 2 năm mới bán được".

Nêu rõ "rào cản", TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, ngân hàng cho hay, vào giai đoạn khủng hoảng tài chính năm 2008, tại Mỹ, có những bất động sản ở bang California giảm từ 1 triệu USD xuống còn vài trăm nghìn USD là bình thường. Việc xử lý nợ ở Mỹ rất nhanh, đến hạn không trả được nợ họ sẽ phát mãi tài sản. Họ sẽ đấu giá công khai, nếu không có người thì họ sẽ giảm tiếp đến khi nào có người mua thì thôi, kéo theo đó giá bất động sản giảm.  

"Tại Việt Nam, thủ tục phát mãi dài hơn, khoảng gần 1 năm. Trong khi phát mãi lần một không được thì phải có lần 2, 3, 4… Điều này khiến cho các ngân hàng xử lý nợ rất khó. Do đó, giá bất động sản sẽ khó “down” mạnh như nước họ", ông Hiếu đánh giá.   

Đồng thời nhấn mạnh, Việt Nam cần nhanh chóng hoàn thiện thị trường mua bán nợ xấu. Bởi lẽ, việc bán các tài sản đảm bảo, cần được tiến hành theo giá thị trường. Hơn nữa, việc xử lý tài sản đảm bảo và thu hồi nợ còn nhiều vướng mắc, bao gồm sự không đồng nhất trong hành lang pháp lý cho quá trình xử lý nợ, chưa có sự đồng bộ và thống nhất trong cách thức thực hiện.   

Tin khác

Bất động sản
Ngày 10/5/2025, tại công trường dự án cao ốc phức hợp TTC Plaza Đà Nẵng (số 46 Điện Biên Phủ, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, Thành phố Đà Nẵng) đã diễn ra lễ cất nóc dự án và bàn giao khối đế thương mại cho AeonMall Việt Nam.
1 tuần
Bất động sản
Bất động sản tại các tỉnh phía Nam đang hồi phục mạnh mẽ, đặc biệt là tại Bình Dương, Long An, với vai trò dẫn dắt của TP Hồ Chí Minh, mang lại cơ hội cho cả người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn.
1 tuần
Bất động sản
Trong bối cảnh kênh trái phiếu "đóng băng" và áp lực tài chính đè nặng, nhiều doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng sang phát hành cổ phiếu để tìm vốn. Tuy nhiên, không phải ai cũng dễ dàng thành công, khi niềm tin thị trường vẫn còn mong manh. 
2 tuần
Bất động sản
Ngay sau khi Quyết định 26/2025/QĐ-UBND TP Hồ Chí Minh chính thức có hiệu lực từ ngày 27/2, trong đó cấm sử dụng căn hộ chung cư để kinh doanh lưu trú ngắn ngày, hàng loạt chủ nhà cho thuê Airbnb đã bị hủy hợp đồng, mất dòng tiền và rơi vào thế tài chính nguy hiểm. Đáng chú ý, đây lại chính là phân khúc được các hộ gia đình và nhà đầu tư cá nhân sử dụng nhiều nhất trong nền tảng lưu trú chia sẻ này.
4 tuần
Bất động sản
Ngày 19/4, chào mừng 50 năm Giải phóng miền Nam - Thống nhất đất nước, Tập đoàn Vingroup chính thức khởi công dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ - Vinhomes Green Paradise. Với quy mô 2.870 ha và lợi thế sinh thái đặc biệt, dự án có tầm nhìn trở thành khu đô thị ESG hàng đầu thế giới, thể hiện đẳng cấp về ESG của Việt Nam trên bản đồ toàn cầu.
1 tháng
Bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự chuyển dịch đáng kể khi nhu cầu thuê nhà tăng mạnh, đặc biệt trong giới trẻ. Sự thay đổi này không chỉ phản ánh thực trạng kinh tế mà còn mở ra cơ hội lớn cho lĩnh vực cho thuê bất động sản.
1 tháng
Bất động sản
Trận động đất tại Myanmar và dư chấn tới Hà Nội, TP HCM đã dấy lên lo lắng về sự an toàn của người dân sống tại các chung cư cao tầng. Điều này tác động đến thị trường bất động sản, đặc biệt là giá nhà chung cư. Tại Hà Nội, giá chung cư có giảm sau cơn "địa chấn" này hay không?
1 tháng
Bất động sản
Thị trường bất động sản vùng ven khu công nghiệp, cụm công nghiệp đang trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam. Phân khúc này không chỉ mang lại tiềm năng sinh lợi cao mà còn có nhiều ưu điểm về tính ổn định và khả năng phát triển trong tương lai.
1 tháng
Bất động sản
Ngày 26/3, Tập đoàn Vingroup đã khởi công Vinhomes Green City - khu đô thị phức hợp đầu tiên trong hệ sinh thái tại Long An, mở ra cơ hội đầu tư tiềm năng, góp phần kiến tạo sự phát triển thịnh vượng cho cả khu vực.
1 tháng
Bất động sản
Khi các kênh đầu tư đều có nhiều yếu tố hấp dẫn nhưng cũng có không ít rủi ro đi kèm, việc lựa chọn kênh đầu tư phù hợp trở nên khó hơn với nhà đầu tư.
1 tháng
Bất động sản
Thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ. Dòng vốn FDI ổn định, nhu cầu thuê đất công nghiệp cao, giá cho thuê tăng và làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu... là những động lực chính thúc đẩy sự tăng trưởng của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.
2 tháng
Bất động sản
Các doanh nghiệp đang đặt nhiều kỳ vọng vào TP Thủ Đức sau quy hoạch mới, sẵn sàng đồng hành cùng chặng đường phát triển tiếp theo của thành phố mới này.
2 tháng
Bất động sản
Việc tăng trưởng giá bất động sản của khu Đông Tp.HCM là hoàn toàn khả thi trong tương lai, khi ngay đầu năm 2025 khu vực này liên tục đón loạt “tin vui” về hạ tầng, quy hoạch.
2 tháng
Bất động sản
Sự kiện ra mắt tòa Sea, tòa tháp thứ hai thuộc Grand Marina, Saigon – Khu căn hộ hàng hiệu Marriott & JW Marriott đẳng cấp thế giới, đồng thời đánh dấu cột mốc dòng căn hộ hàng hiệu phân khúc đô thị của JW Marriott lần đầu tiên ra mắt tại Châu Á - Thái Bình Dương và chính thức đi vào hoạt động tại Việt Nam.
2 tháng
Bất động sản
"Đến năm 2025, hơn 10.000 căn dự kiến sẽ mở bán, trong đó căn hộ hạng B chiếm 54% tổng số căn. Đến năm 2027, nguồn cung tương lai đạt khoảng 46.000 căn đến từ 69 dự án. Thành phố Thủ Đức dự kiến chiếm 52%, quận Bình Tân chiếm 11% và quận 7 chiếm 10%", chuyên gia Savills thông tin.
2 tháng
Xem thêm