Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn, nhiều doanh nghiệp đang đối mặt "sinh tử" với bài toán buộc phải có dòng tiền trả nợ nếu không sẽ rất đau đầu với nợ xấu.  

Theo số liệu vừa được Ngân hàng Nhà nước (NHNN), công bố ngày 22/8, hiện dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tăng thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng trưởng 17,41%, vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 (10,73%). Ngược lại, tín dụng tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản giảm 1,12%.  

Đây cũng là năm đầu tiên dư nợ tín dụng tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm trong 3 năm gần đây. Nhìn lại thời điểm cuối năm 2022, tín dụng lĩnh vực này tăng 31,01%. Như vậy, nếu so với con số hơn 803.000 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2022 thì các chủ đầu tư địa ốc đã vay thêm hơn 140.000 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm.  

Theo bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN), tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang "dềnh" lên, tại thời điểm tháng 6/2023 là 2,47%, trong khi cùng kỳ năm ngoái là 1,53%.  

"Hiện, nhu cầu về mua nhà ở chưa phải là nhu cầu được khách hàng ưu tiên trong thời điểm hiện tại. Ngoài ra, cơ cấu sản phẩm bất động sản đang có sự không hợp lý, dư thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở giá rẻ, phù hợp với nhu cầu của người dân; các dự án bất động sản gặp khó khăn về mặt pháp lý nên không đáp ứng được điều kiện tín dụng dẫn tới khó tiếp cận nguồn vốn", bà Giang cho hay. 

Thực tế, nguy cơ nợ xấu bất động sản tăng cao đã được cảnh báo từ năm ngoái khi giai đoạn 2023 - 2024 là điểm rơi đáo hạn một lượng rất lớn trái phiếu doanh nghiệp. Nhiều chủ đầu tư cũng đang tích cực đàm phán, cơ cấu lại thời gian trả nợ. Trong bối cảnh khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản năm nay đặt mục tiêu kinh doanh thụt lùi như Hà Đô, Becamex IJC, Phát Đạt, Đất Xanh, Nam Long, TTC Land… 

Những khó khăn của ngành bất động sản đang đặt ra thách thức cho ngành ngân hàng. Trong đó, thách thức lớn trong lĩnh vực tín dụng là dòng vốn vào thị trường bất động sản giảm mạnh và chưa có dấu hiệu hồi phục khi quý 2/2023 chỉ đạt 1,6%. Áp lực đáo hạn trái phiếu trong năm 2023 ước tính ở mức 235.000 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp bất động sản có số dư trái phiếu sẽ đến hạn khoảng 100.000 tỷ đồng.  

Các ngân hàng cho các doanh nghiệp này thời gian thử thách khoảng vài tháng để trả nợ, nếu không các ngân hàng sẽ chuyển nợ xuống nhóm thấp hơn, tức ngân hàng phải trích lập dự phòng rủi ro cao hơn. Ngoài chuyển nhóm nợ, các ngân hàng còn canh cánh nỗi lo khác là khoảng 75% giá trị tài sản đảm bảo cho tổng dư nợ 12 triệu tỷ đồng ở hệ thống ngân hàng là bất động sản. Và nếu thị trường đóng băng không có sức cầu sẽ có nhiều hệ luỵ.  

Đây là sẽ câu chuyện đau đầu cho ngân hàng khi xử lí tài sản đảm bảo. Chính vì vậy, các chuyên gia cho rằng, nếu không nhanh có giải pháp thực tế giải cứu thì thị trường bất động sản rất có thể sẽ trở thành "tử huyệt" của hệ thống ngân hàng và là một nguy cơ rất lớn gây nên khủng hoảng kinh tế.  

Ráo riết mang tài sản ra "chợ phiên" rao bán  

Kết thúc đợt công bố báo cáo tài chính quý 2/2023, một loạt các báo cáo tài chính của các ngân hàng cho thấy áp lực nợ xấu đang gia tăng. Tính đến hết 30/6, tỷ lệ nợ xấu trung bình của 28 ngân hàng ở mức 2,02%, tăng 0,41 điểm % so với đầu năm. Tỷ lệ bao phủ nợ xấu trung bình giảm từ 127% còn 105%. Trước nguy cơ trả nợ của các chủ đầu tư địa ốc ngày càng mong manh khiến tỷ lệ nợ có khả năng mất vốn ở các ngân hàng tăng nhanh sau soát xét. Theo đó, các khoản nợ xấu được bảo đảm bằng bất động sản giá trị lớn cũng được rao bán nhiều hơn.  

Thanh lý, phát mại tài sản bảo đảm bất động sản là hoạt động "không hiếm" của các ngân hàng, nhưng chưa bao giờ nhiều như hiện tại. Các ngân hàng sau khi đã thực hiện tất cả các giải pháp hỗ trợ khách hàng, từ giảm lãi suất đến cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ, nhưng tình hình vẫn không khá khẩm hơn là bao, mới “cực chẳng đã” phải bán thanh lý để thu hồi nợ vay.  

Mới đây, loạt ngân hàng lớn, bao gồm cả những “ông lớn” trong nhóm “Big 4” cũng vừa thông báo về việc bán các khoản nợ nghìn tỷ đồng của dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn, nhà đất tại nhiều địa phương trên cả nước.

Đơn cử, có tới gần 400 bất động sản là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ vay được VietinBank rao bán để thu hồi nợ là thông tin gây chú ý thời gian gần đây. Chỉ tính riêng địa bàn tỉnh Quảng Nam, ngân hàng này rao bán khoảng 35 tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và biệt thự, nhà hàng, khách sạn 3-4 sao trị giá từ vài chục đến vài trăm tỷ đồng.

Tương tự, ngân hàng Agribank đã thông báo về việc rao bán các khoản nợ của 7 doanh nghiệp, tổng số dư nợ đạt gần 500 tỷ đồng. Những khoản nợ này đã được thế chấp bằng các lô đất tại các dự án Khu du lịch Thiên Bảo Phú Quốc và Khu du lịch phức hợp Hoàng Hải (Phú Quốc). Ngân hàng BIDV cũng thường xuyên thông báo về việc bán nợ và đấu giá tài sản. Một số khoản nợ của các công ty đạt mức hàng trăm tỉ đồng như khoản nợ từ Công ty CP Tập đoàn Phú Minh Sơn và Công ty CP Thanh Tâm, với mức giá khởi điểm hơn 346 tỷ đồng. Tổng dư nợ gốc và lãi tính đến tháng 3/2023 lên đến 582 tỷ đồng. 

Song, điều đáng nói, mặc dù ráo riết phát mại bất động sản nhiều lần, nhưng nhiều dự án vẫn nằm chờ vì không có khách mua. Theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng, việc thanh lý tài sản không phải dễ, rất nhiều khoản đảm bảo giá trị lớn liên quan tới bất động sản nhưng thị trường lại gần như đóng băng. "Thêm nữa, định giá phát mại tài sản không theo giá trị thực tế, mà tính cả gốc và lãi thì sao bán được. Mỗi lần giảm cũng chỉ được 5-10%, do đó có tài sản đấu giá trên 2 năm mới bán được".

Nêu rõ "rào cản", TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, ngân hàng cho hay, vào giai đoạn khủng hoảng tài chính năm 2008, tại Mỹ, có những bất động sản ở bang California giảm từ 1 triệu USD xuống còn vài trăm nghìn USD là bình thường. Việc xử lý nợ ở Mỹ rất nhanh, đến hạn không trả được nợ họ sẽ phát mãi tài sản. Họ sẽ đấu giá công khai, nếu không có người thì họ sẽ giảm tiếp đến khi nào có người mua thì thôi, kéo theo đó giá bất động sản giảm.  

"Tại Việt Nam, thủ tục phát mãi dài hơn, khoảng gần 1 năm. Trong khi phát mãi lần một không được thì phải có lần 2, 3, 4… Điều này khiến cho các ngân hàng xử lý nợ rất khó. Do đó, giá bất động sản sẽ khó “down” mạnh như nước họ", ông Hiếu đánh giá.   

Đồng thời nhấn mạnh, Việt Nam cần nhanh chóng hoàn thiện thị trường mua bán nợ xấu. Bởi lẽ, việc bán các tài sản đảm bảo, cần được tiến hành theo giá thị trường. Hơn nữa, việc xử lý tài sản đảm bảo và thu hồi nợ còn nhiều vướng mắc, bao gồm sự không đồng nhất trong hành lang pháp lý cho quá trình xử lý nợ, chưa có sự đồng bộ và thống nhất trong cách thức thực hiện.