Thứ bảy, 06/09/2025
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Tỉ lệ nợ xấu bất động sản 'phình to' 2,47%, lối thoát nào cho ngân hàng trước nguy cơ 'bay vốn'? 

Hồng Gấm
- 14:55, 23/08/2023

(DNTO) - Tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang "phình đại" trong bối cảnh lợi nhuận ngân hàng "kém sắc" khiến các nhà băng không khỏi đau đầu. Theo đó, các khoản nợ xấu được bảo đảm bằng bất động sản giá trị lớn cũng được ồ ạt rao bán để gỡ gạc nguồn "vốn hồi". 

Năm 2023 là năm đầu tiên dư nợ tín dụng tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm trong 3 năm gần đây. Ảnh: TL.

Năm 2023 là năm đầu tiên dư nợ tín dụng tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm trong 3 năm gần đây. Ảnh: TL.

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn, nhiều doanh nghiệp đang đối mặt "sinh tử" với bài toán buộc phải có dòng tiền trả nợ nếu không sẽ rất đau đầu với nợ xấu.  

Theo số liệu vừa được Ngân hàng Nhà nước (NHNN), công bố ngày 22/8, hiện dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tăng thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng trưởng 17,41%, vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 (10,73%). Ngược lại, tín dụng tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản giảm 1,12%.  

Đây cũng là năm đầu tiên dư nợ tín dụng tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm trong 3 năm gần đây. Nhìn lại thời điểm cuối năm 2022, tín dụng lĩnh vực này tăng 31,01%. Như vậy, nếu so với con số hơn 803.000 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2022 thì các chủ đầu tư địa ốc đã vay thêm hơn 140.000 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm.  

Theo bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN), tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang "dềnh" lên, tại thời điểm tháng 6/2023 là 2,47%, trong khi cùng kỳ năm ngoái là 1,53%.  

"Hiện, nhu cầu về mua nhà ở chưa phải là nhu cầu được khách hàng ưu tiên trong thời điểm hiện tại. Ngoài ra, cơ cấu sản phẩm bất động sản đang có sự không hợp lý, dư thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở giá rẻ, phù hợp với nhu cầu của người dân; các dự án bất động sản gặp khó khăn về mặt pháp lý nên không đáp ứng được điều kiện tín dụng dẫn tới khó tiếp cận nguồn vốn", bà Giang cho hay. 

Thực tế, nguy cơ nợ xấu bất động sản tăng cao đã được cảnh báo từ năm ngoái khi giai đoạn 2023 - 2024 là điểm rơi đáo hạn một lượng rất lớn trái phiếu doanh nghiệp. Nhiều chủ đầu tư cũng đang tích cực đàm phán, cơ cấu lại thời gian trả nợ. Trong bối cảnh khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản năm nay đặt mục tiêu kinh doanh thụt lùi như Hà Đô, Becamex IJC, Phát Đạt, Đất Xanh, Nam Long, TTC Land… 

Những khó khăn của ngành bất động sản đang đặt ra thách thức cho ngành ngân hàng. Trong đó, thách thức lớn trong lĩnh vực tín dụng là dòng vốn vào thị trường bất động sản giảm mạnh và chưa có dấu hiệu hồi phục khi quý 2/2023 chỉ đạt 1,6%. Áp lực đáo hạn trái phiếu trong năm 2023 ước tính ở mức 235.000 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp bất động sản có số dư trái phiếu sẽ đến hạn khoảng 100.000 tỷ đồng.  

Các ngân hàng cho các doanh nghiệp này thời gian thử thách khoảng vài tháng để trả nợ, nếu không các ngân hàng sẽ chuyển nợ xuống nhóm thấp hơn, tức ngân hàng phải trích lập dự phòng rủi ro cao hơn. Ngoài chuyển nhóm nợ, các ngân hàng còn canh cánh nỗi lo khác là khoảng 75% giá trị tài sản đảm bảo cho tổng dư nợ 12 triệu tỷ đồng ở hệ thống ngân hàng là bất động sản. Và nếu thị trường đóng băng không có sức cầu sẽ có nhiều hệ luỵ.  

Đây là sẽ câu chuyện đau đầu cho ngân hàng khi xử lí tài sản đảm bảo. Chính vì vậy, các chuyên gia cho rằng, nếu không nhanh có giải pháp thực tế giải cứu thì thị trường bất động sản rất có thể sẽ trở thành "tử huyệt" của hệ thống ngân hàng và là một nguy cơ rất lớn gây nên khủng hoảng kinh tế.  

Nợ xấu gia tăng khiến các ngân hàng “rủ nhau” thanh lý tài sản. Ảnh: TL.

Nợ xấu gia tăng khiến các ngân hàng “rủ nhau” thanh lý tài sản. Ảnh: TL.

Ráo riết mang tài sản ra "chợ phiên" rao bán  

Kết thúc đợt công bố báo cáo tài chính quý 2/2023, một loạt các báo cáo tài chính của các ngân hàng cho thấy áp lực nợ xấu đang gia tăng. Tính đến hết 30/6, tỷ lệ nợ xấu trung bình của 28 ngân hàng ở mức 2,02%, tăng 0,41 điểm % so với đầu năm. Tỷ lệ bao phủ nợ xấu trung bình giảm từ 127% còn 105%. Trước nguy cơ trả nợ của các chủ đầu tư địa ốc ngày càng mong manh khiến tỷ lệ nợ có khả năng mất vốn ở các ngân hàng tăng nhanh sau soát xét. Theo đó, các khoản nợ xấu được bảo đảm bằng bất động sản giá trị lớn cũng được rao bán nhiều hơn.  

Thanh lý, phát mại tài sản bảo đảm bất động sản là hoạt động "không hiếm" của các ngân hàng, nhưng chưa bao giờ nhiều như hiện tại. Các ngân hàng sau khi đã thực hiện tất cả các giải pháp hỗ trợ khách hàng, từ giảm lãi suất đến cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ, nhưng tình hình vẫn không khá khẩm hơn là bao, mới “cực chẳng đã” phải bán thanh lý để thu hồi nợ vay.  

Mới đây, loạt ngân hàng lớn, bao gồm cả những “ông lớn” trong nhóm “Big 4” cũng vừa thông báo về việc bán các khoản nợ nghìn tỷ đồng của dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn, nhà đất tại nhiều địa phương trên cả nước.

Đơn cử, có tới gần 400 bất động sản là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ vay được VietinBank rao bán để thu hồi nợ là thông tin gây chú ý thời gian gần đây. Chỉ tính riêng địa bàn tỉnh Quảng Nam, ngân hàng này rao bán khoảng 35 tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và biệt thự, nhà hàng, khách sạn 3-4 sao trị giá từ vài chục đến vài trăm tỷ đồng.

Tương tự, ngân hàng Agribank đã thông báo về việc rao bán các khoản nợ của 7 doanh nghiệp, tổng số dư nợ đạt gần 500 tỷ đồng. Những khoản nợ này đã được thế chấp bằng các lô đất tại các dự án Khu du lịch Thiên Bảo Phú Quốc và Khu du lịch phức hợp Hoàng Hải (Phú Quốc). Ngân hàng BIDV cũng thường xuyên thông báo về việc bán nợ và đấu giá tài sản. Một số khoản nợ của các công ty đạt mức hàng trăm tỉ đồng như khoản nợ từ Công ty CP Tập đoàn Phú Minh Sơn và Công ty CP Thanh Tâm, với mức giá khởi điểm hơn 346 tỷ đồng. Tổng dư nợ gốc và lãi tính đến tháng 3/2023 lên đến 582 tỷ đồng. 

Song, điều đáng nói, mặc dù ráo riết phát mại bất động sản nhiều lần, nhưng nhiều dự án vẫn nằm chờ vì không có khách mua. Theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng, việc thanh lý tài sản không phải dễ, rất nhiều khoản đảm bảo giá trị lớn liên quan tới bất động sản nhưng thị trường lại gần như đóng băng. "Thêm nữa, định giá phát mại tài sản không theo giá trị thực tế, mà tính cả gốc và lãi thì sao bán được. Mỗi lần giảm cũng chỉ được 5-10%, do đó có tài sản đấu giá trên 2 năm mới bán được".

Nêu rõ "rào cản", TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, ngân hàng cho hay, vào giai đoạn khủng hoảng tài chính năm 2008, tại Mỹ, có những bất động sản ở bang California giảm từ 1 triệu USD xuống còn vài trăm nghìn USD là bình thường. Việc xử lý nợ ở Mỹ rất nhanh, đến hạn không trả được nợ họ sẽ phát mãi tài sản. Họ sẽ đấu giá công khai, nếu không có người thì họ sẽ giảm tiếp đến khi nào có người mua thì thôi, kéo theo đó giá bất động sản giảm.  

"Tại Việt Nam, thủ tục phát mãi dài hơn, khoảng gần 1 năm. Trong khi phát mãi lần một không được thì phải có lần 2, 3, 4… Điều này khiến cho các ngân hàng xử lý nợ rất khó. Do đó, giá bất động sản sẽ khó “down” mạnh như nước họ", ông Hiếu đánh giá.   

Đồng thời nhấn mạnh, Việt Nam cần nhanh chóng hoàn thiện thị trường mua bán nợ xấu. Bởi lẽ, việc bán các tài sản đảm bảo, cần được tiến hành theo giá thị trường. Hơn nữa, việc xử lý tài sản đảm bảo và thu hồi nợ còn nhiều vướng mắc, bao gồm sự không đồng nhất trong hành lang pháp lý cho quá trình xử lý nợ, chưa có sự đồng bộ và thống nhất trong cách thức thực hiện.   

Tin khác

Bất động sản
Dự án do Trung tâm Tư vấn Phát triển Kinh tế Thương mại Việt Nam tổ chức, được xem là nơi khơi dậy tinh thần đoàn kết, hợp tác và chia sẻ kinh nghiệm trong cộng đồng doanh nghiệp, tạo nền tảng cho phát triển bền vững. Chương trình góp phần xây dựng hình ảnh doanh nhân Việt Nam bản lĩnh, năng động, nhân văn và hội nhập.
2 ngày
Bất động sản
Định vị trở thành KCN kiểu mẫu tại Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam, TTC IZ chú trọng nâng hạng các chỉ số xanh bền vững. Đặc biệt, về chỉ số tài chính, Công ty đã hoàn trả đầy đủ gốc, lãi trái phiếu đúng hạn và phát hành thành công đợt trái phiếu 300 tỷ đồng vào ngày 15/10/2024.
6 ngày
Bất động sản
Sáng 28/8, gần 100 doanh nhân, nhà đầu tư và hội viên Hội Doanh nghiệp trẻ Hà Nội (HANOIBA) đã tham dự chương trình “Cà phê sáng cùng HANOIBA” với chủ đề “Bất động… hay bất động sản?”. Sự kiện có sự góp mặt của hai diễn giả là ông Trần Anh Vương - Tổng Giám đốc Western Pacific Group, Chủ tịch HANOIBA khóa VI và ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Group, Doanh nhân Sao Đỏ, thu hút sự quan tâm từ cộng đồng doanh nghiệp.
1 tuần
Bất động sản
Ngày 18/8, tại Hà Nội, CLB Pickleball Doanh nhân trẻ Việt Nam phối hợp với Công ty Cổ phần Tiền Phong tổ chức họp báo công bố Giải Pickleball Doanh nhân trẻ Việt Nam toàn quốc lần I – năm 2025.
2 tuần
Bất động sản
Tập đoàn bất động sản Trung Quốc Evergrande sẽ chính thức bị hủy niêm yết khỏi Sàn giao dịch chứng khoán Hồng Kông vào ngày 25/8 tới. Đây không chỉ là dấu chấm hết cho 16 năm huy hoàng trên thị trường mà còn là đỉnh điểm của vụ sụp đổ doanh nghiệp lớn nhất trong lịch sử Trung Quốc, phơi bày những con số khổng lồ và tác động sâu rộng đến nền kinh tế.
3 tuần
Bất động sản
Thủ tướng Phạm Minh Chính vừa yêu cầu nghiên cứu khả năng mở rộng phạm vi áp dụng việc thí điểm miễn giấy phép xây dựng, báo cáo Thủ tướng trong quý IV/2025.
3 tuần
Bất động sản
TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu thu ngân sách hơn 86.000 tỷ đồng từ các hoạt động liên quan đến đất đai trong năm 2025. Song song đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường đang khẩn trương triển khai công tác chuẩn bị xây dựng bảng giá đất thống nhất cho toàn TP Hồ Chí Minh sau hợp nhất, dự kiến sẽ áp dụng từ ngày 1/1/2026.
3 tuần
Bất động sản
Việc áp thuế 20% trên phần lợi nhuận và thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ đối với chuyển nhượng bất động sản được coi là một trong những công cụ hữu hiệu nhằm ngăn đầu cơ, lướt sóng, thổi giá.
1 tháng
Bất động sản
Tựa như một “ốc đảo” giữa lòng Tây Bắc TP.HCM đang vươn mình trỗi dậy, Thành phố giao thương sinh thái thịnh vượng Vinhomes Green City không chỉ là nơi lý tưởng để ở, mà còn là điểm khởi đầu cho một lối sống khỏe - sống vui - sống chất cho thế hệ thành đạt mới.
1 tháng
Bất động sản
Ngày 17/7, tại TP.HCM, Tập đoàn Galactic Holdings đã tiếp đón Ngài Park Bong Kyu – Chủ tịch Tổ chức Cicon Word (Hàn Quốc), nhằm thúc đẩy mối quan hệ hợp tác chiến lược giữa hai bên, với trọng tâm là đổi mới công nghệ, xúc tiến đầu tư và thương mại quốc tế.
1 tháng
Bất động sản
Vinpearl vừa chính thức khai trương Vinpearl Hotel Bắc Ninh, khách sạn 5 sao theo chuẩn quốc tế đầu tiên do thương hiệu Việt đầu tư và vận hành tại đây.
1 tháng
Bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý 2 năm 2025 đang cho thấy những tín hiệu hồi phục rõ rệt, với sự gia tăng đáng kể về nguồn cung nhà ở. Sự phục hồi này được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới, tuy nhiên, vẫn còn những thách thức nhất định đòi hỏi các giải pháp đồng bộ và dài hạn.
1 tháng
Bất động sản
Việc sắp xếp các đơn vị hành chính đang tạo ra một thực tế khi rất nhiều trụ sở, mảnh đất công trở nên dôi dư trong cùng một thời điểm.
2 tháng
Bất động sản
Ngày 22/6, Công ty CP Vinpearl chính thức khởi công Khu phức hợp Du lịch và Đô thị Nghỉ dưỡng Làng Vân. Với tổng diện tích 512,2 ha và hệ sinh thái đặc biệt, dự án có quy mô và đẳng cấp vượt trội bậc nhất trung bộ; đồng thời là bước tiến tiếp theo trong hành trình kiến tạo mô hình đô thị biển, nơi phát triển hài hòa giữa con người - thiên nhiên và công nghệ của Vingroup.
2 tháng
Bất động sản
Trong bối cảnh bất động sản công nghiệp phục hồi, GDP 2024 tăng 7,09%, FDI đạt 38,23 tỷ USD. Niên giám Bất động sản Công nghiệp – Quy hoạch đến 2030 ra mắt, là công cụ chiến lược giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư định hướng phát triển hạ tầng và thu hút vốn hiệu quả.
2 tháng
Xem thêm