Chu kỳ hồi phục đang rút ngắn lại

Thanh khoản thị trường bất động sản được ví là điểm "trọng yếu" tạo ra sự đóng băng hoặc phục hồi cho kênh đầu tư này. Khi thanh khoản tăng, đồng nghĩa lượng giao dịch cũng tăng, doanh nghiệp địa ốc sẽ có “dòng nhựa sống” từ nguồn tiền bán hàng để nuôi bộ máy và triển khai dự án, và ngược lại. 

Thực tế, liên tục từ nửa cuối năm 2022 đến nửa đầu năm 2023, các giao dịch gần như nằm đáy, thanh khoản thị trường èo uột từ thị trường sơ cấp đến thị trường thứ cấp đều "án binh bất động" do khả năng hấp thụ yếu. Điều này dẫn đến các chủ đầu tư không thoát được hàng, lượng hàng tồn kho ngày càng chồng chất.  

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho biết, lượng tồn kho bất động sản quý II/2023 có khoảng 16.688 căn, tiếp tục tăng so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, chung cư tồn 1.714 căn, nhà ở riêng lẻ 7.473 căn, đất nền 7.501 nền... 

Rất nhiều quan điểm cho rằng, với đà đi ngang của thị trường địa ốc trong gần một năm qua thì đến cuối năm 2023, khả năng hồi phục thanh khoản sẽ khó xuất hiện. Song thực tế cho thấy, bước sang quý III, thị trường bất động sản đã ghi nhận nhiều hơn những tín hiệu tích cực.  

Hiện các chủ đầu tư đã dần rời bỏ trạng thái "nằm im nghe ngóng", thay vào đó là chủ động hoàn thiện dự án và chào hàng ra thị trường. Theo ghi nhận, loạt doanh nghiệp địa ốc như Nam Long, Hưng Thịnh, Phát Đạt, Vạn Phúc, Vingroup, Phú Đông, Phú Long… đang trở lại đường đua, lấy mốc thời điểm từ đầu quý III đến cuối năm 2023 làm “điểm rơi” bung dự án.  

Đơn cử, Nam Long Group vừa tung ra gói khuyến mãi được xem là lớn nhất trong 2 năm qua tại khu vực Bình Tân cho căn hộ Akari City. Hay Vinhomes vừa tạo “sóng” trên thị trường bất động sản 2023 bằng loạt ưu đãi chưa từng có cho người mua dự án Glory Heights trong đại đô thị Vinhomes Grand Park. Tương tự, Tập đoàn Hưng Thịnh tung ra giỏ hàng tiếp theo của dự án chung cư Avatar Thủ Đức với chính sách thanh toán 0,2-2,5% mỗi tháng...

Trong báo cáo mới đây, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) nhận định, thị trường bất động sản sẽ “ấm” hơn từ cuối quý 4/2023. Khi đó, số lượng giao dịch bình quân ước đạt 20-30% so với giai đoạn trước dịch.  

Dự báo về phân khúc bất động sản cho những tháng cuối năm, BHS Group cho rằng, với sự nới lỏng kiểm soát pháp lý của Nhà nước và sự ưa thích của các nhà đầu tư vừa và nhỏ, các sản phẩm đất nền gần các khu dân cư, khu công nghiệp lại có "sóng" trở lại. Tuy nhiên, sẽ không còn sự thổi giá ồ ạt như thời kỳ trước. Phân khúc căn hộ chung cư vẫn là dòng sản phẩm hướng tới người ở thực, duy trì được mức giao dịch. Trong đó, nhà ở xã hội là dòng sản phẩm được khách hàng ngóng chờ nhiều nhất, ra là cháy hàng. 

Cùng với triển vọng tươi sáng của phân khúc căn hộ, bất động sản nghỉ dưỡng cũng có những cửa sáng nhất định. BHS Group cho rằng, phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng cao tầng có cơ hội hồi sinh khi Nhà nước đã có quy định rõ ràng hơn cho các sản phẩm condotel từ quý 1/2023. Do đó, các sản phẩm mức giá 1-3 tỷ có khả năng được hấp thụ tốt hơn, hàng tồn, hàng chuyển nhượng sẽ tăng cơ hội thanh khoản.

Kỳ vọng đảo chiều thanh khoản từ những “ngòi nổ” chất lượng

Các chuyên gia cho rằng, cách tốt nhất để giải quyết câu chuyện thanh khoản cho thị trường là phải giải quyết câu chuyện niềm tin. Theo đó, để khôi phục niềm tin thì cần có những giải pháp mang tính tình thế và giải pháp lâu dài. Điều này cũng có nghĩa, không thể để các doanh nghiệp địa ốc “tự bơi” trong bối cảnh đầy khó khăn như hiện tại mà cần thêm nhiều trợ lực hơn nữa từ phía Chính phủ.

“Xét một cách tổng thể, nhà đầu tư mất niềm tin là do nhiều doanh nghiệp vướng vào lao lý, dự án bị đình trệ kéo dài… Tuy nhiên, những thực tế này không hoàn toàn tự doanh nghiệp làm ra. Một phần là do các chính sách pháp lý còn nhiều bất cập. Thậm chí, 70% khó khăn của các doanh nghiệp hiện nay là liên quan đến pháp lý”, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM nhìn nhận. 

Do đó, để thị trường đảo chiều, thanh khoản đi lên, bất động sản cần những “ngòi nổ” chất lượng, đúng thời điểm và nhắm đúng đối tượng. Cụ thể, thị trường cần các gói tín dụng hỗ trợ cho người mua nhà và cả doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ.

Nêu quan điểm, bà Nguyễn Bích Ngọc, Giám đốc Sen Vàng Group, Nhà sáng lập Cộng đồng Realcom Việt Nam cũng cho rằng, để "kéo" thanh khoản trở về, thị trường địa ốc cần được ưu ái với những chính sách đặc biệt. Theo bà Ngọc, gói 120.000 tỷ đồng cũng được xem là chính sách đặc biệt nhưng thực tế triển khai kém thuận lợi vì phần lớn chủ đầu tư vẫn lăn tăn trong việc phát triển nhà ở xã hội. 

Trong khi đó, có một nhóm đối tượng khác cũng rất cần nhà ở, đó là các cặp vợ chồng trẻ, người lập thân mới đi làm nhưng không thuộc nhóm được mua nhà ở xã hội. Nếu Chính phủ có chính sách đặc biệt dành cho nhóm đối tượng này với mức lãi suất ưu đãi từ 6% trong thời gian 5 năm thì sẽ tạo một "cú hích" lớn đối với thị trường, giúp thị trường có thể hồi phục nhanh chóng, trong khoảng 6 tháng sau khi có chính sách.

“Chúng ta cần tập trung gỡ rối pháp lý để tăng nguồn cung ra thị trường, đáp ứng nhu cầu ở thực cho rất nhiều bộ phận người dân đang thiếu nhà ở. Cùng với đó, bên cạnh khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, cần thực hiện gói tín dụng hỗ trợ thị trường trong thời gian 3 - 5 năm dành cho các dự án nhà ở thương mại. 

Đặc biệt, xung quanh những ý kiến phản hồi về Thông tư 06 sắp có hiệu lực đang là "rào cản" tín dụng với thị trường bất động sản, chiều 15/8, Ngân hàng Nhà nước đã chính thức xác nhận “chủ đầu tư vẫn được vay kể cả dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh” là tin vui lớn cho doanh nghiệp.   

Việc "nới tay" hé cửa với đối tượng vay vốn đã giúp tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư trở lại thị trường một cách hồ hởi hơn, thể hiện đúng quan điểm của Chính phủ đã khẳng định "không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý" vì bất động sản có vai trò rất quan trọng trong ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng. 

Như vậy, vẫn có những "đốm sáng" trên thị trường dù bất động sản vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Thị trường đã dần trải qua thời kỳ khó khăn nhất để bước vào giai đoạn hồi phục mới và rõ ràng thị trường vẫn cần những lực đẩy mạnh hơn nữa vì sức khỏe hiện nay của thị trường bất động sản vẫn còn rất yếu.