Tăng nhiệt từ nguồn cung, giá cho thuê

Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường bán lẻ Việt Nam đang dần hồi phục với nguồn cung dồi dào từ các dự án trung tâm thương mại quy mô lớn.

Cụ thể, đối lập với tình trạng khó khăn của phân khúc nhà phố thương mại riêng lẻ với hàng loạt cửa hàng nối đuôi nhau đóng cửa hoặc thu hẹp quy mô do thị trường khó khăn, mặt bằng bán lẻ ở khối đế chung cư, trung tâm thương mại tại các thành phố lớn đang diễn biến sôi động, công suất cho thuê đạt trên 85% với giá thuê tiếp tục tăng tại khu vực trung tâm.

Tại thị trường Hà Nội, giá thuê mặt bằng tầng trệt trong quý 2/2023 tăng khoảng 2% so với quý trước, nguồn cung bán lẻ đạt 1,7 triệu m2, tăng 1% theo quý và 2% theo năm. Nguồn cung bán lẻ đã tăng trưởng trung bình 3%/năm trong 5 năm vừa qua.

Trong đó, trung tâm thương mại tiếp tục duy trì tỷ trọng nguồn cung lớn nhất với 962.400m2, chiếm 56% tổng nguồn cung. Từ năm 2019, nguồn cung các trung tâm bách hóa tăng trưởng lớn nhất, ở mức 10%/năm. Theo sau đó là khối đế thương mại với mức tăng 8%/năm và trung tâm thương mại với 2%/năm. Đơn cử như các trung tâm thương mại được đầu tư xây dựng, thiết kế nội thất, kỹ thuật đạt chuẩn như AEON Mall, Lotte Mall, The Loop by Takashimaya tại Indochina Plaza đều đạt tỷ lệ lấp đầy khá tốt.

Tại TP.HCM, giá thuê mặt bằng tại khu vực trung tâm tương đương quý trước nhưng đã tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm ngoái với hơn 20 thương hiệu mở mới và mở rộng để tăng hiện diện trong khi nguồn cung mới khan hiếm, tỉ lệ trống trung bình tại khu vực này chỉ khoảng 5%. Dự kiến có 3 dự án ở khu vực ngoài trung tâm sẽ đi vào hoạt động với diện tích cho thuê khoảng 66.000 m2. Đáng chú ý, nguồn cung phân khúc bán lẻ đến năm 2026 sẽ tăng mạnh, dự kiến đạt 201.000 m2 sàn từ 13 dự án đi vào hoạt động.

"Trên thực tế, sự trỗi dậy của ngành bán lẻ Việt Nam sau đại dịch không chỉ đến từ tăng trưởng thu nhập bình quân cũng như thu nhập khả dụng của người dân, mà còn ở việc dịch chuyển thói quen mua sắm song hành với doanh thu từ sự trở lại của lượng khách quốc tế đến Việt Nam và lượng khách du lịch nội địa. Đây là cơ hội cho lĩnh vực bất động sản bán lẻ, đặc biệt là nhóm các hàng hóa thiết yếu như ngành hàng ăn uống, cửa hàng tiện lợi, dược phẩm, thời trang bình dân... Các nhãn hàng trong lĩnh vực này cũng đã và đang thực hiện kế hoạch mở rộng", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định.

Trong nửa cuối năm 2023, chuyên gia Savills cho biết, thị trường kì vọng đón nguồn cung lớn với 237.000 m2 từ 13 dự án. Trong đó, văn phòng cho thuê hạng A sẽ chiếm lĩnh với 64% thị phần. Khu vực trung tâm sẽ chiếm 56% nguồn cung tương lai. Về giá thuê vẫn ổn định theo quý và tăng 4% theo năm, đạt 747.000 đồng/m2/tháng. Hạng A hoạt động tốt nhất trong các phân khúc với công suất 94% và giá thuê đạt 1,4 triệu/m2/tháng.

Dự kiến có 3 dự án ở khu vực ngoài trung tâm sẽ đi vào hoạt động với diện tích cho thuê khoảng 66.000 m2. Đáng chú ý, nguồn cung phân khúc bán lẻ đến năm 2026 sẽ tăng mạnh, dự kiến đạt 201.000 m2 sàn từ 13 dự án đi vào hoạt động.  

"Bán lẻ hiện đại sẽ có xu hướng phát triển bền vững khi bất chấp sự mở rộng của thương mại điện tử, công suất thị trường vẫn tiếp tục "nóng", đạt mức 91% nhờ thời quen mua sắm ưa chuộng trải nghiệm thực tế để đảm bảo chất lượng của khách hàng", bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao, Bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM nhận định.

Nhiều "ông lớn" nôn nóng mở rộng quy mô

Với triển vọng nguồn cung lớn cùng sự trở lại của nguồn cầu, mặt bằng bán lẻ hứa hẹn đáp ứng tích cực cho nhu cầu của các thương hiệu đang dành sự quan tâm tới thị trường này. Không lỡ mất "miếng bánh" béo bở, các nhãn hàng trong lĩnh vực này cũng đã và đang ráo riết săn quỹ đất thực hiện kế hoạch mở rộng. 

Tại TP. HCM, MUJI khai trương cửa hàng thứ 5 với diện tích sàn 2.000m2. WinCommerce cũng đã mở thêm 152 cửa hàng Winmart+ và 2 siêu thị Winmart chỉ trong nửa đầu năm 2023.

Đáng chú ý, tại Hà Nội, tổ hợp Lotte Mall West Lake Hanoi tọa lạc tại đường Võ Chí Công thuộc quận Tây Hồ vừa mở cửa ngày 28/7, đã đóng góp 82.550 m2 vào tổng nguồn cung diện tích bán lẻ toàn thành phố và sẽ trở thành Trung tâm Thương mại lớn thứ hai Hà Nội. Dự kiến từ nay đến hết năm 2023, sẽ có hai trung tâm thương mại và bốn dự án khối đế thương mại với tổng diện tích hơn 47 nghìn m2.

Ngoài ra, Central Retail, nhà bán lẻ Thái Lan cũng công bố sẽ đầu tư thêm 20.000 tỷ đồng vào thị trường bán lẻ Việt Nam trong 5 năm tới, đặt mục tiêu nhân rộng điểm bán từ 40 tỉnh, thành phố hiện nay lên 55 tỉnh, thành phố cả nước với khoảng 600 cửa hàng.

Một doanh nghiệp bán lẻ ngoại khác là Tập đoàn Aeon cũng đang lên kế hoạch xây thêm đại siêu thị tại Hà Nội. Doanh nghiệp này đặt mục tiêu đến năm 2025 phát triển 20 trung tâm thương mại tại Việt Nam, 100 AEON MaxValu Supermarket tại Hà Nội vào năm 2025. Trong khi đó WinCommerce dự kiến mở thêm 1.000 cửa hàng, còn Saigon Coop đặt mục tiêu số 1 về mảng bán lẻ siêu thị.

“Dù giá thuê cao, các nhãn hàng vẫn đang ráo riết săn lùng các mặt bằng đẹp tại vị trí đắc địa, những cuộc thương lượng thậm chí vẫn diễn ra sôi nổi. Chúng ta đã có một độ trễ so với những diễn biến bên trong thị trường bán lẻ. Ví dụ, các giao dịch thuê đang được chúng tôi thực hiện trong lúc này chưa thể ra mắt ngay với thị trường. Người tiêu dùng sẽ nhìn thấy sự xuất hiện về mặt vật lý của các thương hiệu mới vào khoảng cuối năm nay”, bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý Bộ phận Cho thuê Bán lẻ Savills TP.HCM cho biết.

Tuy nhiên, các nhãn hàng đang ngày càng có yêu cầu khắt khe trong việc lựa chọn, để đáp ứng lượng lớn nhu cầu này, điều thị trường Việt Nam cần không chỉ là đơn thuần là lượng mà còn là chất của mặt bằng bán lẻ. Hầu hết mặt bằng hiện nay vẫn chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu của các thương hiệu xa xỉ, bao gồm các yếu tố về mặt bằng, kỹ thuật, tính minh bạch về pháp lý, cũng như cam kết lâu dài của dự án..

“Để có thể tận dụng được lợi thế và sức hút của thị trường Việt Nam đối với bán lẻ cao cấp, chủ đầu tư cần chú ý để xây dựng các mặt bằng đạt tiêu chuẩn quốc tế, đáp ứng được các nhu cầu của nhãn hàng. Các thương hiệu hiện nay đang tìm kiếm những không gian có diện tích lớn hơn để tăng trải nghiệm cho khách hàng với mô hình cửa hàng “flagship” và “concept” trong các trung tâm thương mại lớn”, Quản lý Bộ phận Cho thuê Bán lẻ Savills TP.HCM chia sẻ.