Không đủ mạnh?

Ngay sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc "Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững" sáng 17/2, hai gói tín dụng được đề xuất đưa ra hỗ trợ thị trường bất động sản. Bộ Xây dựng đề xuất gói 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; Ngân hàng Nhà nước công bố gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho lĩnh vực bất động sản. 

Khoảng 50% gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, tương đương 55.000 tỷ đồng, sẽ dành cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay ưu đãi. Phần còn lại dành cho khách hàng cá nhân là người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Với gói 120.000 tỷ đồng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng sẽ tập trung vào lĩnh vực nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp, lãi suất cho vay thấp hơn từ 1,5 - 2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường. 

Hai gói tín dụng đều hướng đến phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, ưu tiên người có thu nhập thấp trong xã hội.

Đứng ở góc độ doanh nghiệp, phát biểu trong chương trình Khớp lệnh, ông Phan Linh, sáng lập Take Profit, đánh giá, gói 120.000 tỷ đồng mới chỉ mang tính hỗ trợ cho người thu nhập thấp chứ không nhiều ý nghĩa đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

"Các gói tín dụng mới chỉ là đề xuất và không có gì quá mạnh với thị trường", ông cho biết. Bởi thực tế, doanh thu hay lợi nhuận chủ yếu của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đến từ những phân khúc cao hơn. 

Thông tin từ Bộ Xây dựng, quý 4/2022, cả nước chỉ có 1 dự án với 986 căn được cấp phép mới tại Quảng Ninh; có 5 dự án với 2.106 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cho cả năm 2022, cả nước có 682 dự án với 301.967 căn hộ, trong khi đó dự án nhà ở xã hội chỉ có 150 dự án với 19.967 căn.

Cũng theo cơ quan này, bất động sản phân khúc trung, cao cấp có biểu hiện dư thừa nhưng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp lại thiếu trầm trọng.

Có thể thấy, sự "hỗ trợ" không phải dàn trải cho các doanh nghiệp bất động sản nói chung, mà tập trung vào một phân khúc nhất định, những khách hàng có nhu cầu thực.

Điều này cũng có nghĩa, với doanh nghiệp nói chung, vẫn là câu chuyện tự lực, tự tìm cách vươn lên, đúng như thông điệp của Thủ tướng Phạm Minh Chính: "Lúc làm ăn có lãi bù trừ với lúc làm ăn thua lỗ. Không thể lúc nào cũng có lãi được, không thể khó khăn cũng đòi có lãi, không có ai nắm tay đến tối, gối tay đến sáng, phải góp phần vì cái chung".

"Hạ mặt bằng lãi suất chung hơn là hướng vào một thị trường nào đó"

Nói về giải pháp tích cực nhất hiện nay, PGS.TS Phạm Thế Anh, Trưởng bộ môn Kinh tế vĩ mô, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, đặc biệt nhấn mạnh vai trò của lãi suất.

"Tôi ủng hộ các chính sách có thể hạ mặt bằng lãi suất chung của toàn nền kinh tế hơn là hướng vào một thị trường nào đó. Khi lãi suất ở về mức chấp nhận được, tất cả các hoạt động kinh tế sẽ sôi động trở lại chứ không chỉ riêng thị trường bất động sản", ông nêu quan điểm.

Theo ông, có thể cảm nhận khá rõ sức ép đối với cơ quan chức năng trong việc đưa ra các gói tín dụng trước sự khó khăn của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Vấn đề được ông lưu ý hiện nay, dù quy mô gói tín dụng của NHNN không lớn, chỉ bằng 1% tổng tín dụng hiện tại, nhưng lại đang khiến các nhà điều hành không khỏi e ngại bởi nguồn vốn được tạo ra qua hình thức tái cấp vốn dài hạn.

Trong khi đó, hình thức tái cấp vốn thường chỉ được thực hiện ngắn hạn khi một ngân hàng rơi vào tình trạng mất thanh khoản, hoặc thị trường liên ngân hàng đóng băng do khủng hoảng niềm tin như hồi cuối năm ngoái. "Đây là lí do tại sao Thống đốc e ngại rằng chính sách này có thể làm giảm tính linh hoạt của chính sách tiền tệ khi cần hút tiền về", ông cho biết.

Ngoài ra, theo chuyên gia, với  những chính sách ưu đãi hướng vào một phân khúc nào đó thường tốn kém nguồn lực giám sát và không tránh khỏi những chiêu thức lách luật để được hưởng ưu đãi. Thực tế này cũng đã từng xảy ra trước đó.

Phát biểu trong một hội thảo gần đây, ông Phạm Thế Anh từng nhận định: “Các sức ép làm cho lãi suất của Việt Nam tăng tiếp còn rất thấp, lãi suất trong nước sẽ có xu hướng đi xuống vì đang ở mức đỉnh, còn việc giảm nhanh hay chậm và giảm bao nhiêu thì còn phụ thuộc vào quan điểm của nhà điều hành chính sách".