Sáng nay, 28/10, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, Quốc hội nghe và thảo luận tại Hội trường về Báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023. 

Yêu cầu người tham gia đấu giá bất động sản phải chứng minh được khả năng tài chính

Tán thành với Báo cáo của Đoàn giám sát, do Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, Phó Trưởng Đoàn giám sát trình bày, giai đoạn 2015 - 2023, thị trường bất động sản đã có những bước phát triển về quy mô, loại hình, số lượng, hình thức huy động vốn và các chủ thể tham gia; tạo ra khối lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội, giúp cho các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển..., bên cạnh đó, Đại biểu Hoàng Văn Cường, Đoàn ĐBQH TP. Hà Nội đã chỉ ra điều nổi cộm của thị trường hiện nay. Đó là giá bất động sản tại các thành phố lớn rất cao và liên tục tăng lên, vượt quá mức thanh toán của đại đa số người dân có nhu cầu nhà ở, đồng thời thu nhập từ bất động sản thấp so với giá vốn đầu tư bất động sản.

Theo đại biểu Hoàng Văn Cường, giá bất động sản cao bất thường do người mua bất động sản để tích lũy tăng cao khiến dòng tiền đẩy vào bất động sản cao, không chảy vào kinh doanh sản xuất; nguồn cung bất động sản ngày càng khan hiếm; bên cạnh đó, các lực lượng thị trường như môi giới, đấu giá cố tình đẩy giá lên cao để kiếm lợi nhuận.

Để kiểm soát giá bất động sản, đại biểu Hoàng Văn Cường đề xuất: Yêu cầu người tham gia đấu giá phải chứng minh được khả năng tài chính để mua tài sản, nhằm loại bỏ những người chỉ đấu giá để bán lại; Thực hiện ngay Điều 31 của Luật Giá về kiểm tra các yếu tố hình thành giá khi có biến động bất thường, đồng thời yêu cầu doanh nghiệp kê khai giá bán lần đầu trên thị trường thứ cấp. Đồng thời xây dựng cơ chế quản lý sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp tại một số thành phố lớn, nhằm quản lý minh bạch hoạt động của thị trường.

Về phát triển nhà ở xã hội, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng người có thu nhập thấp thường không đủ khả năng tích lũy để mua nhà, thậm chí không đủ tiền trả lãi vay ngân hàng. Đại biểu đề nghị cần tăng cung nhà ở cho thuê dành cho người thu nhập thấp, để họ có thể thuê nhà suốt đời và chuyển sang mua nhà thương mại khi đủ điều kiện.

Thị trường bất động sản hư hư thực thực, khó định giá

Đại biểu Phạm Văn Hòa, Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp, cho biết thời điểm này đang sốt giá đất, nhưng nhu cầu ở không nhiều , chủ yếu mua để đầu cơ, cho thuê , có người mới vừa mua thì đã sang tay chốt lời, thị trường bất động sản bất ổn, hư hư thực thực, khó định giá.

Đại biểu cho biết, giai đoạn sau dịch Covid-19, thị trường bất động sản giảm mạnh, doanh nghiệp nào neo giá cao, chậm bán đều gặp khó khăn do phần lớn đều vay tín dụng. Bất động sản gần như đóng băng, có doanh nghiệp hạ giá bán còn 2/3 giá ban đầu nhưng vẫn ít người mua, chứng tỏ người dân không có nhu cầu cao với nhà ở cao cấp, trong khi đó nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp thì rất cần nhưng lại không xây dựng để bán. 

Theo Đại biểu Phạm Văn Hoà, do chính sách của Nhà nước trên các lĩnh vực như tài chính, ngân hàng, đất đai... cho nhà ở xã hội chưa khuyến khích cho nhà đầu tư, gói tín dụng 120 ngàn tỷ chậm được giải ngân, nhiều văn bản pháp quy còn chồng chéo nhau, chưa rõ ràng, nhiều địa phương chưa đạt tỷ lệ về nhà ở xã hội theo quy định, nếu có chỉ số ít căn hộ được mua hoặc thuê, chưa đáp ứng được nhu cầu, quỹ đất đô thị chủ yếu đấu thầu dự án dành cho nhà ở thương mại, còn nhà ở xã hội phụ thuộc vào 20% trong dự án của nhà ở thương mại. 

Mặt khác, vẫn còn những bất cập như văn bản quy định chi tiết hướng dẫn chậm được ban hành, sửa đổi bổ sung nhiều lần nên khâu thực hiện còn lúng túng, còn có sự mâu thuẫn, thiếu nhất quán trong quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất, còn tuỳ tiện trong điều chỉnh quy hoạch. Việc thực hiện đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ Nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 chưa đạt yêu cầu, có địa phương mới bước đầu triển khai do nguồn vốn ngân sách còn khó khăn, phần lớn là từ nguồn xã hội hoá, xây dựng nhà trọ cho người dân thuê do hộ gia đình cá nhân thực hiện. Các nhà đầu tư tiếp cận đất đai còn khó khăn, nhận chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất còn vướng mắc do thay đổi quy định của pháp luật, chậm định giá đất của địa phương cũng là nguyên nhân các dự án bất động sản và nhà ở xã hội bị đình trệ...

Thị trường bất động sản chưa thể hạ nhiệt, người dân khó có cơ hội tiếp cận

Đại biểu Tạ Văn Hạ, Đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Nam chỉ ra nhiều dấu hiệu bất thường trong thị trường bất động sản hiện nay. Theo ông, người dân chỉ quan tâm làm sao giá bất động sản phù hợp với cuộc sống người dân. Nhu cầu lớn nhất là họ phải mua được nhà. Nếu bắt được "bệnh" thì mới có giải pháp căn cơ để giải quyết tình trạng ngáo giá, ảo giá bất động sản như vừa qua.

Theo vị đại biểu này, để xảy ra tình trạng giá bất động sản tăng cao thời gian qua, một phần do hạn chế trong chính sách pháp luật. Bên cạnh đó, trong thị trường có những dấu hiệu bất thường là tăng giá đột ngột, gấp 2-3 lần, không phù hợp với tình hình kinh tế, nhu cầu của người dân. "Có chăng có lợi ích nhóm, lũng đoạn giá, tạo bong bóng thị trường?", Đại biểu Tạ Văn Hạ đặt câu hỏi.

Đại biểu Tạ Văn Hạ chỉ ra, năm 2015-1019 thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, sau đó thị trường lâm vào khó khăn, không khởi sắc, mà tập trung vào thời điểm thay đổi cơ chế chính sách.

Theo đại biểu Tạ Văn Hạ, một trong những giải pháp giảm giá thị trường bất động sản đó là trái phiếu bất động sản. Hiện nay, trái phiếu bất động sản phát hành ra với mức lãi suất 12-15%, cộng với khoảng 3% phí phát hành. Như vậy, mục tiêu của phát hành trái phiếu bất động sản, dư nợ lĩnh vực này đến thời kỳ đáo hạn có áp lực rất lớn. Nếu chúng ta không kiểm soát chặt để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản, thì việc phát hành trái phiếu không hiệu quả. Hơn nữa, thời gian khoảng 3 năm, mà phải trả lãi suất cao như vậy dễ tạo ra gánh nặng cho nhà nước và nhân dân, nguy cơ dẫn đến nợ xấu gia tăng và thậm chí là vỡ nợ.

"Với tình trạng này, thị trường bất động sản chưa thể hạ nhiệt, người dân khó có cơ hội tiếp cận thị trường", Đại biểu Tạ Văn Hạ nhận định.

Thị trường bất động sản vừa mới phục hồi lại xuất hiện những dấu hiệu bất ổn

ĐBQH Nguyễn Thị Thủy, Đoàn Đại biểu Bắc Kạn, nêu rõ thời gian vừa qua, giá nhà đất tại một số thành phố lớn tăng rất cao, nhất là TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh. Điều này đã khiến cho thị trường bất động sản vừa mới phục hồi thì lại xuất hiện những dấu hiệu bất ổn. Bà Thuỷ lo lắng trước các hiện tượng “thổi giá”, “tạo sóng” gây nhiễu loạn thông tin thị trường.

Đại biểu Nguyễn Thị Thủy cho biết, giá nhà đất tại một số khu vực đang tăng phi thực tế. Tại một số thành phố lớn từ đầu năm đến nay, giá bất động sản, giá nhà đất liên tục tăng cao ở nhiều phân khúc, từ chung cư đến nhà liền kề, đến biệt thự… Không chỉ ở các khu vực trung tâm mà sức nóng đang lan dần sang các thị trường, quận, huyện ven đô.

“Nhiều người dân ở Hà Nội chia sẻ với báo chí rằng, sau một thời gian vất vả tìm mua nhà thì đến nay đã phải tạm gác lại ý định này bởi sự tăng giá đột biến của bất động sản, nhất là chung cư. Không chỉ các chung cư cao cấp, chung cư mới, kể cả chung cư cũ giá cũng tăng vọt. Nhiều căn hộ chung cư đã được đưa vào sử dụng vài thập kỷ nhưng đã tăng giá gấp đôi, gấp ba so với trước đây. Với sự tăng giá cao như vậy, cho nên hàng nghìn hộ dân đang sở hữu chung cư hiện nay thường xuyên nhận được các cuộc gọi hỏi bán nhà”, đại biểu Nguyễn Thị Thủy chỉ rõ.

Đại biểu cũng lưu ý, tình trạng “đầu cơ, thổi giá, đẩy giá”, theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn, nhiều dự án bất động sản, dự án nhà ở đang còn ách tắc, người dân, doanh nghiệp đang còn gặp nhiều khó khăn, mà giá nhà ở lại tăng đột biến như thời gian qua và tăng ở các khu vực không có dự án mới là bất bình thường. Và cũng theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, tình trạng “đầu cơ, thổi giá, đẩy giá” đang là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà đất tăng cao như thời gian qua.

"Trên thực tế, có tình trạng một số hội nhóm đầu cơ, một số nhà đầu tư đã thực hiện việc thổi giá, gây nhiễu loạn thông tin thị trường nhằm thao túng tâm lý người dân để trục lợi. Thủ đoạn nhóm người này thường sử dụng là đẩy giá đất lên cao chót vót tại các phiên đấu giá đất, sau đó đến thời gian nộp tiền thì sẵn sàng bỏ cọc với mục đích nhằm thiết lập mặt bằng giá mới cho mảnh đất trong khu vực mà họ đã mua gom trước đó và thu được siêu lợi nhuận”, đại biểu Nguyễn Thị Thủy nói.

Bên cạnh đó, còn tồn tại tâm lý của người dân mua nhà đất để chờ tăng giá. Thực tiễn thời gian qua cho thấy, mỗi khi vào đợt “sốt đất, sốt nhà” có tâm lý mua nhà đất chờ tăng giá trong một số bộ phận người dân càng có xu hướng tăng cao. Có không ít người dân “đứng ngồi không yên” trước thông tin giá nhà đất tăng phi mã và cố gắng sắp xếp tiền nong, thậm chí vay mượn các khoản còn thiếu để mua bằng được mảnh đất để đó chờ tăng giá rồi bán, chính tâm lý này khiến giá nhà đất đã tăng cao lại càng tăng mạnh.

Đại biểu Nguyễn Thị Thủy cũng lưu ý, còn tồn tại sự mất cân đối trong phân khúc các căn hộ. Có thể nói, thị trường đang thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở, căn hộ cho những người có thu nhập trung bình, nhưng đang dư thừa nguồn cung với loại hình căn hộ cao cấp. Sự lệch pha cung cầu này không chỉ dẫn tới khan hiếm thị trường căn hộ bình dân dành cho phần đông người lao động, mà còn tiềm ẩn nguy cơ bị thao túng rất cao, bởi vì không có nhiều căn hộ bình dân để tạo sự cạnh tranh. Khi không có sự cạnh tranh không tạo được áp lực từ thị trường để các nhà cung cấp sản phẩm phải giảm giá đối với loại hình này.

Đại biểu Nguyễn Thị Thủy nhấn mạnh, tình trạng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá đang dẫn tới nhiều hệ lụy, nhiều người dân cần nhà ở thực sự thì rất khó mua được trong giai đoạn hiện nay, trong khi đó không ít người có tiền đang găm vào đất với hy vọng tìm kiếm lợi nhuận và doanh nghiệp càng khó khăn hơn trong công tác giải phóng mặt bằng cũng như chi phí sản xuất kinh doanh đang bị đội lên nhiều lần đi theo kết quả đấu giá đất.

Trước tình hình này, đại biểu kiến nghị Chính phủ tiếp tục có chính sách ưu đãi, đủ sức hấp dẫn để khuyến khích doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở thương mại phù hợp với túi tiền của phần đông người lao động. Chính phủ quyết liệt chỉ đạo để tháo gỡ vướng mắc của các dự án nhà ở hiện nay và nếu thuộc thẩm quyền của cấp cao hơn thì báo cáo cấp có thẩm quyền để tháo gỡ vướng mắc trong các dự án này, qua nghiên cứu của các chuyên gia cho thấy, nếu như tháo gỡ được sẽ đưa vào thị trường thêm vài nghìn căn hộ, làm giảm giá của bất động sản hiện nay.

Đại biểu đề nghị Chính phủ nghiên cứu triển khai các biện pháp mạnh để kiểm soát tình trạng đầu cơ nhà đất trong thời gian qua.