Xuất hiện nhóm đầu tư âm thầm “săn hàng”

Ngày 22/10, UBND TP.HCM chính thức ban hành quyết định 79 quy định bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng từ ngày 31/10 đến 31/12/2025. Nếu bảng giá đất theo quyết định 02/2020 bằng khoảng 30% giá thị trường tại TP.HCM thì bảng giá đất mới được điều chỉnh sẽ bằng khoảng 50%.

Theo đánh giá, bảng giá đất được xây dựng trên nguyên tắc thị trường nên được đẩy lên cao so với mức cũ tạo áp lực lên người dân đóng tiền sử dụng đất, nhưng ngược lại, người bị thu hồi đất sẽ dễ thở hơn, giảm khiếu nại, khiếu kiện đông người liên quan đến đất đai. Đáng chú ý, bảng giá đất tăng vọt tại TP.HCM đang có lợi cho những người có tiền và găm sẵn đất đã có sổ, đặc biệt là giới đầu cơ như “mở cờ trong bụng”, ung dung ngồi chờ giá lên, kỳ vọng “ăn bằng lần”.

“Lô đất có vị trí đẹp, mới đây đã có khách trả hơn 6 tỷ đồng, tức tăng khoảng 4 lần giá mua vào, nhưng tôi chưa muốn bán. Một phần vì cũng chưa có nhu cầu về tài chính, một phần muốn đợi thêm, chắc chắn giá sẽ còn tăng nữa theo mặt bằng bảng giá đất mới”, một nhà đầu tư chuyên đất nền vùng ven TP.HCM cho hay.

Thực tế, tâm lý nhà đầu tư đu theo bảng giá đất đã “manh nha” hình thành từ thời điểm đầu tháng 8/2024. Tuy không diễn ra rầm rộ, nhưng từ khi các luật liên quan đến thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực, giới đầu tư dường như “dò” được sự tác động của chính sách mới lên thị trường và ngấm ngầm săn tìm bất động sản tốt để mua, khiến cho giá nhà đất tăng mạnh.

Thống kê từ Cục Thuế TP.HCM, từ ngày 1/8 đến ngày 27/8/2024, cơ quan này đã tiếp nhận tổng cộng hơn 8.808 hồ sơ liên quan đến thủ tục nhà đất. Trong đó, hồ sơ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là 5.448 hồ sơ. Đây là con số nói lên mức độ giao dịch nhà đất tại TP.HCM tăng rất mạnh so với giai đoạn trước, đặc biệt là phân khúc nhà phố.

"Giới đầu tư đang quay trở lại với bất động sản để đón đầu bảng giá đất mới. Gần đây, có nhiều khách hàng liên hệ đặt hàng môi giới tìm các bất động sản với tiêu chí là giá tốt, vị trí đẹp. Tâm lý của nhà đầu tư có sẵn tài chính lúc này là sẵn sàng gom hàng, chờ thời gian tới bảng giá đất mới được ban hành, thị trường hồi phục, kỳ vọng giá sẽ bật tăng", ông La Cẩm Nam, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc cũng cho hay.

Lo ngại 'cò đất, đầu nậu' lợi dụng bảng giá đất để thổi giá

Trong báo cáo về tình hình giá bất động sản gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, theo tính toán, chi phí sử dụng đất của các dự án sẽ tăng lên khá nhiều khi áp dụng giá đất mới. Thực tế cũng cho thấy trong thời gian qua, tình hình giá bất động sản và nhà ở tại nhiều đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM đã ghi nhận đà leo thang, đặc biệt sau những điều chỉnh về chính sách đất đai và sự hồi phục của nền kinh tế sau đại dịch.

Những diễn biến thực tế cho thấy kỳ vọng đất nền tại TP.HCM và vùng ven sẽ khởi sắc hơn theo bảng giá đất mới của nhà đầu tư là có cơ sở. Tuy nhiên, nhìn lại những đợt "sốt giá" đất trước đây cho thấy, giới đầu cơ, đầu nậu và các doanh nghiệp làm ăn bất lương luôn lợi dụng các thời điểm nhạy cảm như công bố bảng giá đất, sát nhập, công bố quy hoạch… để "té nước theo mưa" nhằm mục đích đẩy giá đất, thu lợi lớn.

Còn nhớ vào thời điểm giữa năm 2021, trên địa bàn TP.HCM đã từng xảy ra các đợt "sốt giá" cũng bắt nguồn từ việc sáp nhập quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức để thành lập TP Thủ Đức và xây dựng đề án chuyển đổi 5 huyện ngoại thành (Cần Giờ, Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn và Nhà Bè) lên quận hoặc thành phố giai đoạn 2021 - 2030.

Cụ thể, trước khi thông tin thành lập TP Thủ Đức mới manh nha thì giá đất tại khu vực phía Đông TPHCM đã có xu hướng tăng rõ rệt khi hàng loạt nhà đầu tư đổ về khu vực trên để mua đất nhằm mục đích đón đầu đợt tăng giá mới, tập trung ở phân khúc bất động sản liền thổ. Việc xây dựng quy hoạch chuyển đổi các huyện ngoại thành lên quận cũng khiến giá đất tại huyện Cần Giờ "nóng hầm hập".

Nêu quan điểm về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng nhà nước cần phải chú ý tới những tác động của bảng giá đất để có giải pháp triển khai thực hiện hiệu quả bảng giá đất. Có thể bảng giá đất mới chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay được định giá đất chủ yếu theo "phương pháp thặng dư", nhưng sẽ tác động đến thị trường bất động sản ở "pha 2" khi doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực kích đẩy làm tăng giá nhà.

“Do vậy, Hiệp hội đề nghị Nhà nước có biện pháp để kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương có thể lợi dụng việc Nhà nước ban hành bảng giá đất mới để “kích” giá, “thổi” giá đất, làm nhiễu loạn thị trường nhằm mục đích trục lợi bất chính”, ông Châu nói.