Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2024 vừa diễn ra, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đánh giá nhiều khu vực có lượng giao dịch đất nền tăng đột biến, nhất là những lô đất đã tách thửa. Đặc biệt, xuất hiện ngày càng nhiều nhà đầu tư đi săn đất ở khu vực vùng ven các thành phố lớn, địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.  

Mức giá giao dịch thành công tuy giảm từ 20-30% so với đỉnh sốt, nhưng dần đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm tiếp. So với quý IV/2023 giá tăng khoảng 5%. Riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền khu công nghiệp có mức tăng từ 10-20%. Các chuyên gia của VARS cũng đã đưa ra cảnh báo cần hết sức lưu ý để tránh hình thành các cơn "sốt ảo", gây nguy cơ mất an toàn, khi thị trường còn đang trong tiến trình hồi phục.  

“Có những khu vực ven thành phố đất nền lại nóng, đặc biệt trong bối cảnh chưa thoát được khó khăn về kinh tế. Đây là những hiện tượng bất thường, những thị trường giả, thị trường ảo. Tại thị trường nhiều khu vực có sự tấp nập nhưng người mua bán không phải nhà đầu tư mà là những màn kịch mà các môi giới, nhà đầu tư tạo ra”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nói.

Trước đó, từ cuối năm 2022 đến 2023, đất nền, đất đấu giá huyện ven Hà Nội rơi vào cảnh ảm đạm theo chiều hướng đi xuống của thị trường. Những huyện gần khu vực quy hoạch Vành đai 4 như Hoài Đức, Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng... từng tăng nóng giai đoạn 2020-2021 đã xuất hiện nhiều đợt giảm giá. Có những lô được rao cắt lỗ 20-30% nhưng không có người mua.

Ông Đính cho biết, thời gian gần đây khu vực vùng ven cách trung tâm thành phố từ 15km trở ra, giao dịch rất hạn chế, đất không tăng, mà còn tiếp tục xu hướng giảm. Sự trồi sụt của quá trình hồi phục đang đẩy nhiều nhà đầu tư đất nền rơi vào thế khó, đối diện nguy cơ “mất cả chì lẫn chài” sau khi vay thêm tiền để gồng lỗ chờ chu kỳ mới.

Lý giải thực trạng trên, tại một Hội thảo diễn ra mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam chỉ rõ: Tôi có thể nói rằng có tới hơn 50% các nhà đầu tư cá nhân đang đang "sa lầy" tại thị trường tỉnh như Bình Phước, Long An, Lâm Đồng...chính là hệ lụy của các cơn sốt đất xuất hiện khi thị trường đi lên quá nhanh, diễn ra một cách bất thường. Hiện các thị trường này không tăng như kỳ vọng của nhà đầu tư.

"Trong bối cảnh thị trường khó khăn, nguồn vốn tín dụng bị thắt lại, chi phí vốn tăng cao, trường hợp nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vốn vay dễ dẫn đến tình trạng "ngộp". Ban đầu, những nhà đầu tư trên chỉ định đầu tư rồi bán ngay, nhưng vì thị trường khó khăn nên họ bị "kẹt hàng", vị này chỉ rõ.

Nêu hướng giải pháp cho các nhà đầu tư, ông Kiệt cho rằng, trong bối cảnh các khoản mục đầu tư có tính thanh khoản giảm, nhà đầu tư cần phải xác định kỳ vọng đầu tư của mình là gì? Nếu không đủ khả năng, vay tiền mua và đang chịu áp lực về lãi suất lớn thì bắt buộc phải thoát hàng, chịu lỗ. Còn nếu đủ khả năng và tiềm lực tài chính thì có thể giữ 5 -7 năm, tiếp tục đầu tư dài hạn chờ đợi tăng giá.

'Mùa đẹp' của chu kỳ bất động sản rơi vào khoảng năm 2027 - 2030

Thực tế, tính đến hết quý 3 năm nay, phân khúc đất nền mới chỉ mang tính sốt "cục bộ", nhất là tại thị trường Hà Nội. Theo báo cáo thị trường quý 3/2024 của Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội ghi nhận sự sôi động nổi bật.

Cụ thể, so với quý I/2023, đất nền Hoài Đức đã tăng 81%, từ mức giá trung bình toàn thị trường là 55 triệu đồng/m2 lên mức 100 triệu đồng/m2; đất nền Đông Anh tăng 53%, từ mức giá trung bình 41 triệu đồng/m2 lên mức 63 triệu đồng/m2. Đất nền Thanh Oai tăng 90%, từ mức giá trung bình 21 triệu đồng/m2 lên mức 40 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới cũng được các địa phương triển khai nhiều hơn so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch đất nền ở các đô thị lớn và vùng ven Hà Nội ghi nhận có sự “tăng nhiệt” cả về số lượng và giá cả.

Tuy nhiên, các chuyên gia của Batdongsan.com.vn cũng "phím" nhà đầu tư, phân khúc đất nền tuy có tiềm năng giá nhưng không có nghĩa là nhà đầu tư mua đất nền ở đâu cũng thắng mà còn tùy từng khu vực, từng thời điểm.

"Nếu tham gia “lướt sóng” đất nền, nhà đầu tư cần phải chuẩn bị tâm lý “ăn chắc mặc bền”, rủng rỉnh dòng tiền nhàn rỗi dài hạn. Trường hợp có nguồn thu ổn định thì nhà đầu tư cũng chỉ nên đi vay tối đa 30% giá trị tài sản. Dự báo, từ quý 2/2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu vào xu hướng chính của phục hồi. Còn các đợt sóng hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực", ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh.

Ông Tạ Thanh Tùng, Trưởng phòng Nghiên cứu & Tư vấn Bất động sản CTCP FIDT dự báo tới năm 2026, các sản phẩm mang tính đầu cơ như đất vùng ven ở tỉnh (cùng với đất nông nghiệp, biệt thự, bất động sản cao cấp…) sẽ bắt đầu có sự hồi phục.  

"Mùa đẹp của chu kỳ bất động sản kế tiếp dự phóng vào khoảng năm 2027 - 2030. Lúc này, tất cả các phân khúc, tất cả các khu vực đều phát triển và có sự lan tỏa. Khi ấy, các nhà đầu tư có thể quay lại thị trường một cách mạnh mẽ hơn với nhiều kỳ vọng tăng trưởng", ông Tùng cho hay.  

Giới chuyên gia nhận định chung, những quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng sẽ siết chặt quản lý hoạt động phân lô bán nền, giúp hạn chế các cơn sốt đất nền như trong các giai đoạn trước đây. Thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng sẽ phát triển minh bạch và bền vững trong tầm nhìn dài hạn.