Giá bất động sản chỉ thực sự leo thang đột biến sau động thái “khóa van” tín dụng

Câu chuyện khơi thông dòng vốn cho bất động sản vốn là vấn đề nóng, nay còn nóng hơn bởi chủ trương kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn vào lĩnh vực này.

Mặc dù quy mô hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam so với GDP còn khiêm tốn, nhưng tính lan tỏa của thị trường này rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác. Vì thế, trước việc thời gian qua có một vài vụ việc “lùm xùm” trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng như thị trường chứng khoán, dẫn tới động thái siết dòng vốn vào bất động sản, khiến đây thực sự là thách thức lớn với nền kinh tế Việt Nam.

Có thể nói, tín dụng ngân hàng là “bà đỡ” cho các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án để đến giai đoạn triển khai thu hút vốn của khách hàng.

Song, bị bất ngờ "cắt đứt" 2 kênh dẫn vốn chính là trái phiếu và tín dụng, trong khi việc thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư đòi hỏi nhiều thời gian, nguồn cung bất động sản vốn đã eo hẹp lại càng giảm sút, khiến chính sách "dội ngược" phản tác dụng khi càng đẩy mức giá tăng lên một cách bất hợp lý.

Cụ thể, theo số liệu thị trường của batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình của chung cư tại Hà Nội và TP.HCM trong 4 tháng đầu năm 2022 đều tăng vọt. Riêng tại Hà Nội, mức tăng lên tới 9%, gấp 1,5 lần mức tăng trung bình của cả năm 2021. Quý I/2022, trước thời điểm các ngân hành “phanh” cho vay bất động sản, mức tăng cũng giữ ở mức ổn định gần 5%.

Đặc biệt, thị trường TP.HCM chứng kiến mức tăng mạnh nhất, lên tới 10% chỉ trong vòng 1 tháng, theo VARS. Cú “cua gắt” tăng sốc của giá nhà trong tháng 4 được xem là hệ lụy không thể tránh khỏi của việc chặn dòng tín dụng vào bất động sản.

“Việc hạn chế tín dụng vào bất động sản tương đương như động thái nâng lãi suất đối với lĩnh vực này. Thiếu vốn, thời gian triển khai các dự án cũng bị kéo dài và làm chi phí vốn trong kinh doanh bất động sản tăng lên. Tất cả được cộng vào giá thành và khách hàng là những người phải gánh chịu”, chuyên gia Nguyễn Hoài An, Trung tâm Kinh tế dự báo, phân tích.

Rõ ràng, mục tiêu ban đầu khi kiểm soát dòng vốn vào bất động sản là nhằm bình ổn thị trường, song đến nay, sốt đất vẫn là vấn đề nhức nhối và còn thua xa so với kỳ vọng, "siết chặt" kiểu này là ngày càng "lỏng", sở dĩ nói vậy bởi giá bất động sản chỉ thực sự leo thang đột biến sau động thái “khóa van” tín dụng, làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nguồn cung.

“Bất động sản tăng giá mạnh vì bị siết tín dụng là điều rất khó chấp nhận bởi dư nợ lĩnh vực này vẫn trong mức an toàn, nhu cầu vốn còn rất lớn. Khi một chính sách không được xem xét thấu đáo, nhìn nhận hết mọi tác động thì cả thị trường và người mua nhà đều trở thành nạn nhân, lợi bất cập hại”, ông An nhấn mạnh. 

Cần có cách "hành xử" đúng với thị trường bất động sản

Sau động thái các tổ chức tín dụng hạn chế cho vay đầu tư bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng..., nhiều người đã đặt câu hỏi, vì sao phải hạn chế khi thời điểm này cần kích thích những dự án tốt, có triển vọng và tạo ra những thay đổi lớn với ngành du lịch? Bởi lẽ, với cơ chế hiện nay, việc xã hội hóa dòng vốn đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng là rất cần thiết, nếu không muốn nói là trọng yếu cho phát triển du lịch. 

“Không phải vì một số trường hợp, vài “con sâu” mà thắt chặt quá mức, nhất là trong bối cảnh chúng ta đang phục hồi kinh tế - xã hội”, TS. Cấn Văn Lực nêu quan điểm.

“Đừng quan niệm cứ bất động sản là đầu cơ rồi siết. Chúng ta chưa thực sự có một cách hành xử đúng đắn với thị trường bất động sản, từ cách nhìn nhận về thị trường, cũng như cách định hình các khung chính sách quản lý vận hành và giám sát thị trường này. Một thị trường gắn chặt với an sinh xã hội, đóng vai trò rất quan trọng ở nhiều quốc gia, nhưng lại “nay lên, mai xuống” thất thường như tại Việt Nam”, ông Lực nhìn nhận. 

Lấy dẫn chứng kinh nghiệm về thị trường Trung Quốc khi đề cập tới việc siết tín dụng vào bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kênh thông tin batdongsan.com.vn, cho hay, cuối năm 2020, các tập đoàn địa ốc Trung Quốc bắt đầu chao đảo sau khi giới chức nước này ban hành chính sách "3 lằn ranh đỏ".

"Lúc đầu những doanh nghiệp có khả năng tài chính rất tốt có thể "trụ" lại được nhưng sau đó cũng phải điêu đứng. Thị trường đã có những phản ứng rất tiêu cực, thanh khoản rất chậm. Chính phủ nước này đã bắt đầu phải nới lỏng dần bằng cách hạ lãi suất. Kinh tế Trung Quốc đã phải trả giá đắt vì việc siết tín dụng  bất động sản. Đây chính là một bài học kinh nghiệm cho Việt Nam", ông Quốc Anh cho hay.

Có thể thấy, giải bài toán giảm giá bất động sản bằng cách "chặn" tín dụng cần nghiêm túc nhìn nhận lại. Thay vì khóa van tín dụng đột ngột, các chuyên gia cho rằng, cần thực hiện theo một lộ trình có thể kéo dài đến năm 2023.

Về tổng thể, cần có quy định cụ thể hướng dẫn phân loại các khoản nợ của các chủ đầu tư, đồng thời cần xem xét nới lỏng phù hợp theo từng thời điểm việc cho vay bất động sản như tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn; hệ số rủi ro của vay bất động sản… để khơi thông nguồn vốn.

Bài học thắt chặt tiền tệ, thắt chặt tín dụng năm 2008 và năm 2011 dẫn đến thị trường bất động sản hai lần bị đóng băng trong hơn 10 năm qua và bài học nhãn tiền vừa xảy ra với Trung Quốc là những liều thuốc cảnh tỉnh đắt giá mà chúng ta cần phải rút ra. 

Việc "làm khó" thị trường bất động sản có thể dễ dẫn đến những khó khăn, tác động cho ngành khác, gây hệ lụy tiêu cực cho toàn bộ nền kinh tế. Chính sách cần tạo động lực thúc đẩy thị trường phát triển. Nắn dòng vốn là để lành mạnh hóa thị trường, nhưng cần phải tiến hành đúng cách, tránh tình trạng “ném chuột làm vỡ bình”.

Thực tế đòi hỏi cần có sự tiếp cận đa chiều và giải pháp đồng bộ để đảm bảo cho thị trường. Bởi vậy, định hướng chính sách khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản nên xuất phát từ tầm nhìn nền kinh tế quốc dân, chứ không phải theo nghĩa hẹp, một ngành riêng lẻ.

Về lâu dài, để tìm "thuốc" cắt cơn "sốt đất", nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, thay vì siết tín dụng gây hệ lụy đổ vỡ cho nền kinh tế, đã đến lúc cần xem xét đưa việc phân lô, bán nền đất nông nghiệp, lâm nghiệp vào Luật Đất đai (sửa đổi), để có cơ sở pháp lý vững chắc, quản lý đất đai tốt hơn. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhấn mạnh, hơn 30 năm nay, sốt đất chưa bao giờ là câu chuyện cũ. Một trong các nguyên nhân chính, là do bất cập của một số quy định dưới Luật cho phép tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. 

"Nếu các địa phương cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp mà vẫn giữ được mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp sẽ không phá vỡ quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn. Thế nhưng, do công tác quản lý nhà nước chưa thật chặt chẽ nên dẫn đến tình trạng bị lợi dụng để kinh doanh bất động sản trái phép", ông Châu nhận định.